北京市⾼院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若⼲疑难
问题的会议纪要
国家规定的法律法规，规定着⽅⽅⾯⾯，是我们的⾏为准则，更是不可逾越杠杆。但法律规定到底有什么，⼜有什么强制性规定呢?就以⾼院审理房屋买卖合同纠纷的会议纪要为例，下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
北京市⾼院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若⼲疑难问题的会议纪要
近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了⼀些新问题、新情况。为统⼀裁判标准和执法尺度，市⾼院民⼀庭组织市⼀、⼆、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深⼊讨论，就该类案件审理中的相关法律适⽤问题，形成以下纪要内容：
⼀、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效⼒
出卖⼈未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在⼀审法庭辩论终结前房屋已经竣⼯验收合格的，可以认定为商品房现售，当事⼈以出卖⼈未取得商品房预售许可证明为由主张合同⽆效的，不予⽀持。
⼆、预约合同的效⼒和履⾏
当事⼈以出卖⼈在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议⽆效的，不予⽀持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
预约协议订⽴后，当事⼈⼀⽅⽆正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约⽅起诉要求法院强制违约⽅订⽴买卖合同的，⼀般不予⽀持。
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效⼒
当事⼈为套取银⾏贷款虚构房屋买卖事实订⽴买卖合同，双⽅并⽆买卖房屋的真实意思表⽰，房屋买卖合同⽆效。当事⼈尚未还清银⾏贷款的，对于合同⽆效的法律后果可以参照《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第25条的规定处理。
四、房屋买卖中阴阳合同的效⼒
当事⼈在房屋买卖合同(包括双⽅已经签字的⽹签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款⽆效，但该条款⽆效不影响合同其他部分的效⼒。当事⼈以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部⽆效的，不予⽀持。
当事⼈对房屋买卖合同(包括双⽅已经签字的⽹签合同)的效⼒及履⾏存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律⾏为的，应根据隐藏法律⾏为的性质进⾏处理。
五、购房指标转让合同的效⼒
当事⼈签订合同将房屋(包括拆迁安置⽤房等)的购买指标转让给他⼈，当事⼈⼀⽅主张转让合同⽆效的，⼀般不予⽀持，但当事⼈转让经济适⽤住房等政策性保障住房购房指标的除外。
六、⽆权处分合同的效⼒和履⾏
夫妻⼀⽅未经另⼀⽅同意，以⾃⼰名义转让登记在⾃⼰名下的法定共有房屋，当事⼈以出卖⼈在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同⽆效的，不予⽀持。
前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履⾏不能，买受⼈要求继续履⾏买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受⼈可以主张解除合同，经释明买受⼈坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受⼈有权要求出卖⼈承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
前款房屋已经过户登记到买受⼈名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另⼀⽅依据该规定要求追回房屋的，应予⽀持。
“善意”的判断时点以买受⼈申请过户登记时为准。
七、房屋共有权利⼈的诉讼地位与责任承担
夫妻⼀⽅转让登记在⾃⼰名下的法定共有房屋，买受⼈要求继续履⾏合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖⼈(登记⽅)的⾏为是否构成⽆权处分或⽆权代理进⾏审查，并释明买受⼈可以申请追加夫妻另⼀⽅作为共同被告或第三⼈参加诉讼，买受⼈不申请的，法院可以通知夫妻另⼀⽅作为⽆独⽴请求权第三⼈参加诉讼。夫妻另⼀⽅以出卖⼈构
成⽆权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独⽴请求权第三⼈参加诉讼。夫妻另⼀⽅向法院表⽰同意出卖⼈转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另⼀⽅追认出卖⼈的处分⾏为或有证据证明其以⾃⼰的⾏为同意履⾏的，构成对房屋过户登记债务的加⼊，应当判决夫妻双⽅共同为买受⼈办理房屋过户登记⼿续；出卖⼈的⾏为构成《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国婚姻法〉若⼲问题的解释(⼀)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另⼀⽅具有约束⼒，应当判决夫妻双⽅共同为买受⼈办理房屋过户登记⼿续。
⼋、冒名签订房屋买卖合同的效⼒
出卖⼈冒⽤房屋所有权⼈名义(如伪造所有权⼈⾝份证明、相貌近似者冒充所有权⼈交易等)擅⾃转让房屋，可以参照《合同法》第48条⽆权代理的规定认定房屋买卖合同⽆效，该合同对房屋所有权⼈没有约束⼒，但买受⼈有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。
买受⼈信赖出卖⼈享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权⼈的，不构成前款规定的表见代理。
九、连环买卖中的合同效⼒
房屋连环买卖中，前⼀⼿房屋买卖合同被确认⽆效，并不必然影响后⼀⼿房屋买卖合同的效⼒，法院应当根据后⼀⼿买卖合同是否存在其他法定⽆效情形予以认定。但后⼀⼿买卖合同的买受⼈能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进⾏处理。
⼗、借名买房的认定和处理
借名⼈以出名⼈(登记⼈)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名⼈为其办理房屋过户登记⼿续。
《北京市⾼级⼈民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的指导意见(试⾏)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适⽤住房、两限房等保障中低收⼊家庭住房困难的房屋。借名⼈要求办理房屋过户登记⼿续，经审查借名购买的经济适⽤住房的原购房合同系2008年4⽉11⽇(含)之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。
房屋腾退纠纷中，被告⽅以双⽅之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要
求办理房屋过户登记⼿续，当事⼈坚持不反诉的，应就其抗辩是否成⽴进⾏审理并作出判定。
⼗⼀、请求合同继续履⾏的处理
当事⼈要求继续履⾏房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履⾏内容的，法院应当向当事⼈释明，要求其变更诉讼请求明确具体履⾏内容，如⽀付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履⾏合同存在履⾏内容不明确⽆法执⾏的风险；当事⼈坚持不变更的，可以根据当事⼈的请求作出相应的判决，并告知当事⼈在履⾏中发⽣新的争议可就具体履⾏内容另⾏起诉。
⼗⼆、商品房不符合交付条件的处理
买受⼈要求交付商品房，经审查房屋已经完⼯但未办理竣⼯验收⼿续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖⼈在合理期限内组织⼯程竣⼯验收，并将验收合格的房屋交付给买受⼈，但买卖合同存在永久性履⾏不能情形的除外。
买受⼈明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，⼜以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约⾦的，不予⽀持，但买受⼈有权要求出卖⼈依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。
商品房买卖合同⽰范⽂本约定出卖⼈“于房屋实际交付之⽇起三⼗⽇内⽀付违约⾦”，出卖⼈实际逾期交
付房屋的，买受⼈应当依合同约定的履⾏期限主张逾期交房违约⾦；房屋逾期尚未实际交付，买受⼈主张逾期交房违约⾦，出卖⼈以合同约定的履⾏期限尚未届⾄为由提出抗辩的，不予采信。
⼗三、买受⼈拒绝接收商品房的处理
出卖⼈交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受⼈以房屋质量存在表⾯瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖⼈承担逾期交房违约责任的，⼀般不予⽀持，但买受⼈确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使⽤的除外。买受⼈接收房屋不影响出卖⼈对房屋的质量瑕疵承担保修义务。
⼗四、因“出卖⼈原因”未办理房屋过户登记的认定
商品房买卖合同约定买受⼈委托出卖⼈代为办证，出卖⼈未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受⼈名下，并通知买受⼈领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖⼈有证据证明办证逾期系因买受
⼈未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等⾃⾝原因造成的除外。
商品房买卖合同未明确约定出卖⼈代为办证的，出卖⼈仍负有为买受⼈办理房屋过户登记的义务，即出卖⼈应当在合同约定或法定办证期限届满的三⼗⽇前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要
证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理⽅式告知买受⼈可以⾃⾏申请房屋过户登记。出卖⼈未履⾏上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。
因⾏政部门原因导致买受⼈未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖⼈的逾期办证违约责任。
⼗五、对待给付义务的同时履⾏
买受⼈要求出卖⼈交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受⼈⽀付剩余购房款的义务先于或与出卖⼈的交房、过户义务同时履⾏，且买受⼈同意依约⽀付剩余购房款但出卖⼈拒绝受领的，法院应当向出卖⼈释明可以反诉要求⽀付剩余购房款，经释明出卖⼈坚持不反诉，仅以买受⼈未⽀付剩余购房款作为拒绝履⾏抗辩的，法院应当依据买受⼈的诉讼请求判决：“出卖⼈在买受⼈依合同约定⽀付剩余购房款时，交付房屋、协助买受⼈办理房屋过户登记⼿续”。
⼗六、⼀房数卖中买受⼈的权利顺位
⼀房数卖中的数个买受⼈均要求继续履⾏房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判⼯作会议纪要》第⼆部分第(⼆)⽅⾯、《北京市⾼级⼈民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的指导意见(试⾏)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受⼈，其权利不能对抗
在先查封房屋的买受⼈；办理商品房预售合同备案或房屋⽹签⼿续买受⼈的权利，不能对抗合法占有房屋的买受⼈。
买受⼈要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。
⼗七、第三⼈过户登记请求权的⾏使
房屋买卖合同中约定出卖⼈应向买受⼈指定的第三⼈办理房屋过户登记⼿续的，该第三⼈有权直接要求出卖⼈办理房屋过户登记；买受⼈也可以要求出卖⼈向其指定的第三⼈履⾏合同义务，但第三⼈拒绝受领的除外。
⼗⼋、出卖⼈死亡后房屋买卖合同的履⾏
出卖⼈在签订房屋买卖合同后死亡，买受⼈有权要求出卖⼈的继承⼈在继承遗产范围内继续履⾏合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受⼈的诉讼请求判决：“出卖⼈的继承⼈协助买受⼈办理房屋过户登记⼿续”。
⼗九、房屋涨价损失与⼀倍赔偿的并⽤
出卖⼈具有《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受⼈要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款⼀倍损失的，可予以⽀持，但合同另有约定的除外。出卖⼈有证据证明两项赔偿数额相加过分⾼于买受⼈所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。
⼆⼗、同时主张逾期交房、办证违约⾦的处理
出卖⼈存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约⾏为，买受⼈同时主张上述两项违约⾦的，可予以⽀持。出卖⼈主张两项违约⾦相加数额过⾼的，法院可以综合买受⼈所受实际损失、出卖⼈的过错程度、是否使⽤格式条款等因素，对于违约⾏为重复期间的违约⾦，择⼀⾼标准予以⽀持。
商品房买卖合同约定出卖⼈逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当⽀付违约⾦，买受⼈同时主张两项违约⾦的，依前款原则处理。
⼆⼗⼀、逾期办证违约⾦过⾼的判断标准
出卖⼈主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约⾦数额明显过⾼，经审查买受⼈实际损失⽆法确定的，法院可以买受⼈已付购房款为基数，在⽇万分之三的标准范围内对违约⾦数额进⾏调整。
⼆⼗⼆、违约⾦分别主张与分段主张的调整
房屋买卖合同纠纷中，出卖⼈以买受⼈主张的违约⾦数额过⾼作为抗辩的，应区分以下情形处理：
(⼀)出卖⼈存在多项违约⾏为，买受⼈分别提起诉讼主张违约⾦，前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受⼈的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。
(⼆)买受⼈就出卖⼈的同⼀违约⾏为分段起诉主张违约⾦，前诉法院已经确定出卖⼈⽀付违约⾦，出卖⼈有证据证明前诉案件确定的违约⾦数额加上买受⼈在后案中主张的违约⾦数额过分⾼于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直⾄全部驳回买受⼈的诉讼请求。
(三)买受⼈就出卖⼈的同⼀违约⾏为先后主张迟延履⾏违约⾦和解除合同违约⾦，前诉法院已经确定出卖⼈承担迟延履⾏违约⾦的，后诉法院在⽀持解除合同违约⾦时，应当扣除出卖⼈已经承担的迟延履⾏违约⾦的数额。
⼆⼗三、违约⾦诉讼时效的认定
房屋买卖合同中约定当事⼈违反合同义务应承担的违约⾦为数额确定的⼀次性违约⾦的，诉讼时效期间从合同约定的义务履⾏期限届满之次⽇起算；约定违约⾦为按⽇(⽉)计付的继续性违约⾦的，以每个个别的债权分别单独适⽤诉讼时效，当事⼈在诉讼中提出时效抗辩的，违约⾦保护范围为当事⼈起诉
之⽇前两年。期间有时效中断或中⽌情形的，适⽤《民法通则》关于诉讼时效中断或中⽌的相关规定。
⼆⼗四、民间借贷与代理售房的处理
民间借贷关系的借款⼈在借款时出具委托书，授权贷款⼈(或其指定的第三⼈)出售借款⼈的房屋，贷款⼈(或其指定的第三⼈)在借款⼈未偿还借款的情况下，以借款⼈名义转让其房屋，借款⼈主张买卖合同⽆效的，⼀般不予⽀持，但贷款⼈与买受⼈存在恶意串通⾏为，或者买受⼈明知或应当知道代理⼈实际没有代理权或滥⽤代理权的除外。贷款⼈应当将收取的购房款扣除贷款本⾦、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款⼈。
借款⼈认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定⾏使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最⾼⼈民法院关于适⽤<；中华⼈民共和国合同法>若⼲问题的解释(⼆)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七⼗的，⼀般可以视为价格明显过低。
法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订⽴和履⾏是否符合市场交易习惯、买受⼈是否实际⽀付购房款并实地查看房屋、买受⼈的⾝份等因素综合予以认定。
⼆⼗五、民间借贷与以房抵债的处理
当事⼈在民间借贷债务履⾏期限届满前签订合同约定，借款⼈逾期不偿还借款即愿意以⾃⼰所有(或经第三⼈同意以第三⼈所有)的房屋抵偿归贷款⼈所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事⼈的真实意思表⽰认定双⽅之间系民间借贷法律关系。贷款⼈可以选择⾏使以下权利：(1)贷款⼈依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予⽀持;(2)贷款⼈在履⾏清算义务的前提下，要求借款⼈办理房屋过户登记⼿续的，应予⽀持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本⾦、合法利息等)的，贷款⼈应将剩余款项返还给借款⼈。房屋价值以贷款⼈要求借款⼈办理房屋过户登记时予以确定。
当事⼈在民间借贷债务履⾏期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履⾏⽅式的变更，贷款⼈要求继续履⾏合同办理房屋过户登记⼿续的，应予⽀持。借款⼈认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。
⼆⼗六、以房抵债与调解
当事⼈以债务纠纷诉⾄法院，在诉讼中⾃愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最⾼⼈民法院关于房地产调控政策下⼈民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加⼤对可能出现的虚假诉讼案件的审查⼒度，对抵债协议的内容⼀般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。
⼆⼗七、适⽤范围
本纪要中的房屋买卖合同，未在表述中指明仅适⽤于商品房买卖的，即包括商品房买卖和存量房买卖，但不包括农村房屋买卖。
⼆○⼀四年⼗⼆⽉⼗六⽇北京汽车过户
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