城市综合体物业管理方案
第一章 城市综合体物业管理的概述1
第一节城市综合体物业管理的特点1
第二节城市综合体物业管理的任务1
第三节城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用2
第四节城市综合体物业管理应注意的其它事项3
第二章 项目概况、管理服务整体设想及总体目标4
第一节 城市综合体项目概况4
第二节 管理服务整体设想4
第三节 管理服务总体目标6
第三章 组织构架、人员配备、培训及管理10
第一节 管理服务机构组织构架10
第二节 人员配备11
第三节 人员培训及管理15
第四章 物资装备计划26
第一节 物资装备明细26
第二节 物业管理用房计划28
第五章 前期介入服务、承接查验28
第一节 物业管理前期介入的重要意义28
第二节 前期介入服务29
第三节 承接查验32
第四节 前期介入费用39
第六章 服务质量标准及措施41
第一节 服务质量总标准及措施41东风热线
第二节 安保管理服务标准及措施43
第三节 设备设施管理服务标准及措施50
第四节 智能化系统的管理维护标准及措施63
第五节 环境管理服务标准及措施67
第六节 住宅区域服务标准及措施70
第七章 管理服务重点、难点及其措施77
第一节 物业管理服务的重点、难点分析77
第二节 物业管理服务重点、难点及其措施78
第八章 突发事件应急处理预案82
第一节 安全管理措施82
第二节 突发事件应急处置预案83
第九章 管理规章制度85
第十章 物业档案资料管理88
第一节 物业档案资料管理总则88
第二节 物业档案资料管理89
第十一章 物业管理服务费用测算93
城市综合体物业管理的概述
城市综合体物业管理的特点
城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。一般的多功能建筑并不产生新的系统，***，各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。可以说，各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。
物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点：
1.由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
2.由于各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性，因此城市综合体物业管理的任务不仅在于充分发挥综合体中各个部分的服务功能，而且还在于使整个综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。
3.由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征，因此在传统物业管理范畴，也包含着一般物业所不具有的一些特殊内容。
城市综合体物业管理的任务
城市综合体物业管理包含两个层面，一个是物业运行管理，承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营；一个是物业的策略性管理，承担物业的资产管理和房地产组合投资管理，一般由集团履行物业的策略性管理的职能。
目前，城市综合体的业权或大部分业权通常都是建设单位所直接持有，业主有时也包括这些企业背后的投资机构。作为业主而言，实现物业各期高额而稳定的租金现金流入，保持和提高物业的市场价值，是必须追求的目标。
在这种情况下，物业策略性管理的任务就是，制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大修理的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。
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