证券研究报告|2022年07月05日
核心观点
行业研究·行业周报房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷***************************************** ********************* S0980520040006S0980520030001联系人：王静*********************************
市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业2022年7月投资策略-分歧收敛，势能充足》——2022-06-30《房地产行业双周报-基本面回暖迹象渐显，需求端创新政策推出》——2022-06-20《房地产行业2022年中期投资策略-近看分歧收敛，远看模式改善》——2022-06-16《统计局5月房地产数据点评-单月降幅收窄，回暖迹象渐显》——2022-06-15《房地产行业双周报-销售回暖尚待观察，土拍市场不温不火》——2022-06-07
近期核心观点：分歧收敛，势能充足，大行情曙光已现
我们在429政治局会议后明确提出地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基
本面分歧”阶段，核心矛盾就是销售能否回暖。6月两次销售复苏信号带来
的上涨幅度都比较亮眼，足以说明在市场长时间的普遍悲观之下，地产板块
已经积累了充足的上涨势能。
进入7月，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放
的共同作用之下，单月同比降幅大概率收窄，Q3单季度可能转正。最难熬的
时候已经过去，大行情曙光已现。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、
绿城中国、招商积余、贝壳W。
销售：市场逐渐回暖
从月度数据看，环比提振明显。2022年6月单月300城住宅销售面积3334
万㎡，环比提升至+17%，同比降幅缩窄至-43%；2022年截至6月，300城住
宅累计销售面积17607万㎡，累计同比-48%。2022年6月单月百强房企全口
径销售额8311亿元，环比提升至60%，同比-43%；2022年截至6月，百强
房企累计全口径销售额34706亿元，累计同比-51%，降幅于年内首次收窄。
从日频数据看，销售逐渐复苏。2022年截至7月3日，30城商品房成交面
积合计7424万平方米，同比下降32%，但降幅逐渐收窄。其中，长三角、华
南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-37%、
-38%、-31%、-12%。样本城市中，青岛、苏州、广州商品房累计成交面积同
比降幅收窄明显。
拿地：成交略有回温
2022年6月单月300城住宅土地成交建面为8484万㎡，环比+68%，同比-46%；
2022年截至6月，300城住宅土地累计成交建面为30446万㎡，累计同比-58%。
2022年6月300城住宅土地当月成交溢价率为4.3%，依旧维持较低水平。
广州汽车限购政策融资：债券发行额处于低位
2022年6月，房企发行国内债券473亿元，环比-5%，发行海外债券57亿元，
环比+20%，合计债券融资531亿元，环比-3%。2022年截至6月，房企累计
发行国内债券2859亿元，同比-26%，累计发行海外债券664亿元，同比-67%，
合计债券融资金额3522亿元，同比-40%。
重要事件：
①上海、杭州松绑人才落户政策。②西安表示二手房挂牌价可尊重卖方意愿。
③成都出台商品房预收款监管办法实施细则。④郑州地产集团拟在主城八区
收购存量房源用于人才公寓。⑤安徽六安、广东揭阳、哈尔滨、广东东莞、
湖南永州放松公积金使用、限购等政策。⑥浙江省三孩家庭首套自住房公积
金贷款额度可上浮20%。⑦郑州第一批集中供地落幕，收金107亿元，九成
底价成交。⑧苏州、合肥、宁波、武汉、杭州第二批集中供地落幕。
风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；
3、房企信用风险事件超预期冲击。
内容目录
近期核心观点 (4)
市场表现回顾 (4)
行业数据跟踪 (6)
1、销售：市场逐渐回暖 (6)
2、拿地：成交略有回温 (7)
3、融资：债券发行额处于低位 (7)
行业政策要闻 (8)
1、近期行业政策（2022.6.20-2022.7.4） (8)
2、近期行业要闻（2022.6.20-2022.7.4） (9)
免责声明 (11)
图表目录
图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 (4)
图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 (4)
图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.6.20-2022.7.3） (5)
图4：涨跌幅前五个股 (5)
图5：板块上涨、下跌及持平家数 (5)
图6：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） (6)
图7：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） (6)
图8：30城商品房单日成交面积（万㎡），2019-2022 (6)
图9：30城商品房当年累计成交面积（万㎡），2019-2022 (6)
图10：30城商品房当年累计成交面积同比，2022 (7)
图11：分区域商品房当年累计成交面积同比，2022 (7)
图12：300城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%） (7)
图13：300城住宅土地当月成交溢价率 (7)
图14：房企内债当月发行额（单位：亿元） (8)
图15：房企外债当月发行额（单位：亿美元） (8)
表1：近期行业政策一览（2022.6.20-2022.7.4） (8)
近期核心观点
核心矛盾：维持“基本面分歧”判断。我们在429政治局会议后明确提出地产股
从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，核心矛盾就是销售能否回
暖。5月销售数据低于预期带来的下跌、6月高频数据“假摔”以及万科郁亮“短
期市场已触底”的表述这两次销售复苏信号带来的上涨，均验证了我们的判断。
充足势能：“假摔”后的反应值得关注。除了上涨方向之外，数据假摔和郁亮表
态带来的上涨幅度也值得关注。当前行业基本面弱势延续，信用危机也并未完全
渡过，但两次事件带来的上涨幅度都比较亮眼，足以说明市场长时间的普遍悲观
之下，地产板块已经积累了充足的上涨势能。随着分歧进一步收敛，大机会曙光
已现。
万事俱备：政策蜜月期+销售复苏期。房地产行业如此陡峭的下行斜率并不正常，
不正常就会修复。政策方面，各地救市政策纷至沓来，其中不乏一些吸引眼球的
“花式操作”，销售复苏是当前政府、企业、居民的共同利益所在，政策不会转
向；销售方面，需求释放+低基数，环比同比均会改善，行业复苏步入正轨。
如何操作：大行情曙光已现。正如我们6月初的判断，6月地产股表现很差，原
因就在于没有出现足够说服力的证据，证明政策有效。进入7月，在基数明显下
降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，单月同比降
幅大概率收窄，Q3单季度可能转正。最难熬的时候已经过去，大行情曙光已现。
核心推荐万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。
市场表现回顾
板块方面，2022.6.20-2022.7.3期间，沪深300指数上涨了3.66%，房地产指数
（中信）上涨6.56%，房地产板块跑赢沪深300指数2.90个百分点，位居所有行
业第4位。近一个月，沪深300指数上涨9.39%，房地产指数（中信）上涨5.02%，
房地产板块跑输沪深300指数4.37个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌
8.53%，房地产指数（中信）上涨0.12%，房地产板块跑赢沪深300指数8.65个
百分点。
图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较
资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理
图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.6.20-2022.7.3）
资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理
个股方面，2022.6.20-2022.7.3期间，93只个股上涨，44只个股下跌，8家个股
持平，占比分别为64%、30%、6%。涨跌幅居前5位的个股为：信达地产（25.33%）、
*ST坊展（24.53%）、天宸股份（23.61%）、大港股份（22.79%）、深深房A（21.53%），
居后5位的个股为：海航创新（-18.75%）、粤泰股份（-14.67%）、格力地产
（-14.11%）、绿景控股（-13.24%）、*ST紫学（-12.28%）。
图4：涨跌幅前五个股图5：板块上涨、下跌及持平家数
资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理