证券研究报告|行业月报
2022年06月15日
房地产开发
1-5月统计局数据点评:
投资：1-5月投资同比降至-4.0%，5月单月投资环比增长14.0%。1-5月份，全国房地产开发投资额为52134亿元，同比减少 4.0%，较前值降低1.3pct ；5月单月投资额为12980亿元，环比增长14.0%，同比减少7.8%。随疫情消退，房企开工和供货受影响减少，但整体开工意愿仍然偏弱。Q3开始基数下行，同比跌幅将被动收窄，但并不代表销售就有“显著”回暖，显著对应的是销售量能的恢复以及单盘去化率回到合理水平，譬如销售量能向21Q4、21Q4的级别修复。以当前政策力度来看，仅有部分城市显
著回暖，大部分的城市仍弱于去年Q4。
拿地：受多城首批集中供地影响，5月土地购置面积环比提升45.8%，1-5月累计数据同比减少45.7%。1-5月累计土地购置面积为2389万方，同比减少45.7%，较前值提高0.8pct ；5月当月值为623万方，环比增长45.8%，同比减少43.1%，较前值提高14.2pct 。
环比提升有5月多城市完成第一批集中供地的因素。同比降幅维持高位的原因，一方面今年各地政府在土地供应上较为审慎，土地供应量较去年有所减少；另一方面虽然部分核心城市在土拍规则上明显优化打开土拍利润空间，但是“以销定产”
的策略下迫于销售的颓势和流动性压力，房企拿地意愿较低，多数城市还是以国央企和城投托底拿地为主，房企拿地信心尚待修复。
新开工：累计新开工面积降幅扩大至30.6%，连续10个月为负。1-5月份，全国累计新开工面积为51628万方，同比减少30.6%，较前值降低4.3pct ；5月单月新开工面积为11889万方，环比增长20.1
%，同比减少41.8%，较前值提高 2.3pct 。随着疫情影响减弱和销售的环比小幅复苏，房企新开工数据环比小幅上升，但同比表现仍差，整体开工意愿偏弱。
竣工：累计竣工面积同比降低近15.3%，降幅扩大3.4pct 。1-5月份，全国累计竣工面积为23362万方，同比减少15.3%，较前值降低3.4pct ；5月单月新开工面积为3332万方，环比增长7.5%，同比减少31.3%，较前值降低17.1pct 。因为房企资金压力整体依然较大，竣工周期被拉长，但受到保交楼政策影响，竣工下降也相对缓慢。
销售： 销售略有复苏，信心尚未明显恢复，仍需政策加重码。1-5月销售额和销售面积同比降幅分别扩大至31.5%和23.6%。1-5月份，全国商品房销售金额为48337亿元，同比减少31.5%，较前值降低2.0pct ；5月单月商品房销售金额为10548亿元，环比增长29.7%，同比减少37.7%。根据调研，多地楼盘虽然来访量大幅增长，去化率仍然较低，购房者观望情绪较浓，信心尚未明显恢复。5月政策放松节奏继续加快，且由三四线向一二线核心城市蔓延。我们认为，本轮整体政策放松力度和级别媲美08.14级，一二线核心城市的限购限贷、二套房认定、房贷利率等有望进一步放松。
资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅扩大。5月房企到位资金11882亿元，环比增长14.6%，同比降低33.45%，累计同比降低25.8%。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比增速分别为-34.0%、51.0%、-13.2%、-48.7%和-34.4%，较前值分分-6.0pct
、-371.7pct 、-6.6pct 、4.3pct 和8.0pct 。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资环境亟需改善，缓解资金压力和流动性问题。
投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、销售强于大市、土储量足质优且恢复大规模拿地的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科A 、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A ；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。
增持（维持）
行业走势
作者
分析师 金晶
执业证书编号：S0680522030001 邮箱：*****************
研究助理 肖依依
执业证书编号：S0680121070010 邮箱：*********************
研究助理 肖畅
执业证书编号：S0680122050008 邮箱：******************
相关研究
1、《房地产开发：2022W23：上海广州落户限购政策放松，新房二手房成交环比边际改善》2022-06-12
2、《房地产开发：2022W22：多个核心二线城市出台“四限”政策组合拳放松，销售同比拐点可期》2022-06-05
3、《房地产开发：百强房企月度销售报告：5月销售环比回暖，操盘销售额单月同比-59.4%》2022-06-01
房地产开发
沪深300
内容目录
一、5月单月投资拿地开工环比改善，总量仍然偏弱 (4)
二、销售略有复苏，信心尚未明显恢复，仍需政策加重码 (9)
三、房企到位资金疲弱，同比跌幅扩大 (13)
四、投资建议 (15)
风险提示 (15)
图表目录
图表1：累计房地产开发投资完成额及增速 (4)
图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 (4)
图表3：累计住宅开发投资完成额及增速 (4)
图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 (4)
图表5：累计开发投资额同比增速分业态 (5)
图表6：当月开发投资额同比增速分业态 (5)
图表7：累计投资同比增速分区域（%） (5)
图表8：当月投资同比增速分区域（%） (5)
图表9：累计土地购置面积及同比 (6)
图表10：单月土地购置面积及增速 (6)
图表13：累计土地成交价款及同比 (6)
图表14：单月土地成交价款及同比 (6)
图表15：累计土地价格及同比 (7)
图表16：单月土地价格及同比 (7)
图表17：样本300城宅地成交建面及同比 (7)
图表18：样本300城全国宅地出让金及同比 (7)
图表19：累计新开工面积及同比 (8)
图表20：单月新开工面积及同比 (8)
图表23：累计竣工面积及同比 (8)
图表24：单月竣工面积及同比 (8)
图表25：各类房屋累计新开工面积同比（%） (9)
图表26：各类房屋累计竣工面积同比（%） (9)
图表21：累计施工面积及同比 (9)
图表22：分业态施工面积及同比 (9)
图表27：累计销售金额及同比增速 (10)
图表28：单月销售金额及同比增速 (10)
图表29：累计销售面积及同比增速 (10)
图表30：单月销售面积及同比增速 (10)
图表31：分业态销售面积累计同比 (11)
图表32：分业态销售金额累计同比 (11)广州汽车限购政策
图表33：累计销售金额同比增速按区域划分 (11)
图表34：单月销售额同比增速按区域划分 (11)
图表35：销售均价及同比 (12)
图表36：商品房待售面积及同比 (12)
图表37：102个样本城市商品住宅销售面积及同比环比 (12)
图表38：102个样本城市住宅销售金额及同比环比 (12)
图表39：房企到位资金累计值 (13)
图表40：房企到位资金单月值 (13)
图表41：各项资金来源占比 (13)
图表42：各项资金来源累计同比 (13)
图表43：国内贷款累计值及同比 (14)
图表44：利用外资累计值及同比 (14)
图表45：自筹资金累计值及同比 (14)
图表46：定金及预收款累计值及同比 (14)
图表45：个人按揭贷款累计值及同比 (14)
图表46：其他到位资金累计值及同比 (14)
一、5月单月投资拿地开工环比改善，总量仍然偏弱
1-5月投资同比降至-4.0%，5月单月投资环比增长14.0%。1-5月份，全国房地产开发投资额为52134亿元，同比减少4.0%，较前值降低1.3pct ；5月单月投资额为12980亿元，环比增长14.0%，同比减少7.8%。分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为39521、2000和4270亿元，同比分别为-3.0%、-9.4%和-7.0%，较前值变动-0.9pct 、-1.2pct 和-1.6pct 。随疫情消退，房企开工和供货受影响减少，但整体开工意愿仍然偏弱。Q3开始基数下行，同比跌幅将被动收窄，但并不代表销售就有“显著”回暖，显著对应的是销售量能的恢复以及单盘去化率回到合理水平，譬如销售量能向21Q4、21Q4的级别修复。以当前政策力度来看，仅有部分城市显著回暖，
资料来源：Wind ，国盛证券研究所
资料来源：Wind ，国盛证券研究所
资料来源：Wind ，国盛证券研究所
资料来源：Wind ，国盛证券研究所
-4.0%-10%
-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0
20000
4000060000800001000001200001400001600002020/05
2020/072020/09
2020/11
2021/02
2021/04
2021/06
2021/08
2021/10
2021/12
2022/03
2022/05
房地产开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（右轴）
-7.8%14.0%-40%
-30%-20%-10%0%
10%20%
30%40%50%0
2000
4000600080001000012000140001600018000200002020/05
2020/07
2020/09
2020/11
2021/02
2021/04
2021/06
2021/08
2021/10
2021/12
2022/03
2022/05
房地产开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（右轴）
环比（右轴）
-3.0%-10%
-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0
20000
40000
60000800001000001200002020/05
2020/07
2020/09
2020/11
2021/02
2021/04
2021/06
2021/08
2021/10
2021/12
2022/03
2022/05
住宅开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（右轴）
-5.6%14.0%
-40%
-
30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0
2000
400060008000100001200014000160002020/05
2020/07
2020/09
2020/11
2021/02
2021/04
2021/06
2021/08
2021/10
2021/12
2022/03
2022/05
住宅开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（右轴）
环比（右轴）
住宅累计投资同比降至3.0%，办公楼单月降幅有所缩窄。1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为39521、2000和4270亿元，同比分别为-3.0%、-9.4%和-7.0%，较前值变动-0.9pct、-1.2pct和-1.6pct。5月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为9994、446和1011亿元，同比分别为-5.6%、-13.3%和-11.9%，较前值变动2.5pct、10.8pct和0.9pct。
仅中部地区累计投资同比维持正增长，5月各地区同比降幅均缩窄，东北地区表现仍为最差。1-5月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为28513、11440、10966和1214亿元，同比分别为-3.0%、0.7%、-7.4%和-28.7%，较前值变动-1.3pct、-1.4pct、-1.1pct和1.8pct。5月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为6802、2938、2746和492亿元，同比分别为-7.0%、-3.1%、-10.6%和-25.8%，较前值变动1.3pct、1.2pct、4.6pct和15.7pct。
受多城首批集中供地影响，5月土地购置面积环比提升45.8%，1-5月累计数据同比减少45.7%。1-5月累计土地购置面积为2389万方，同比减少45.7%，较前值提高0.8pct；5月当月值为623万方，环比增长45.8%，同比减少43.1%，较前值提高14.2pct。1-5月累计土地成交价款为1389亿元，同比减少28.1%，较前值降低7.4pct；5月当月
发布评论