【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2022.02.25
【案件字号】(2021)粤01民终29088号
【审理程序】二审
【审理法官】谭健颖
【审理法官】谭健颖
【文书类型】判决书
【当事人】张蓉香;张丹萍;郭诗琪
【当事人】张蓉香张丹萍郭诗琪
【当事人-个人】张蓉香张丹萍郭诗琪
【代理律师/律所】周庆元广东连越律师事务所;曾英广东力诠律师事务所
【代理律师/律所】周庆元广东连越律师事务所曾英广东力诠律师事务所
【代理律师】周庆元曾英
【代理律所】广东连越律师事务所广东力诠律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】张蓉香
【被告】张丹萍;郭诗琪
【本院观点】上诉人张蓉香与被上诉人张丹萍签订《房屋买卖合约》，该合同签订后，张丹萍已按照约定支付了涉案房屋总价款295万元中的280万元，其后双方又围绕涉案房屋的
交付问题进行了多次沟通，原审法院认定双方之间属于房屋买卖合同关系，符合法律规定，本院予以支持。
【权责关键词】民事行为能力无效代理违约金支付违约金合同约定无独立请求权第三人证据诉讼请求变更诉讼请求驳回起诉维持原判查封
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。双方当事人在二审中没有提交新的证据。
【本院认为】本院认为，上诉人张蓉香与被上诉人张丹萍签订《房屋买卖合约》，该合同签订后，张丹萍已按照约定支付了涉案房屋总价款295万元中的280万元，其后双方又围绕涉案房屋的交付问题进行了多次沟通，原审法院认定双方之间属于房屋买卖合同关系，符合法律规定，本院予以支持。张蓉香主张双方之间名为房屋买卖，实为借款担保，依据不足，本院不予采信。张丹萍与郭诗琪是母女关系，郭诗琪具备本市住房限购区域内的购房
资格，原审判决判令张蓉香协助张丹萍将涉案房屋过户登记到郭诗琪名下，符合双方合同约定，并无不当，本院予以认可。张蓉香未按合同约定配合办理涉案房屋的过户手续，已构成违约，应承担违约责任。根据相关案件查明事实，张蓉香存在一房多卖的行为，有违诚信原则，原审判决酌情确定张蓉香向张丹萍支付违约金10万元，并无不当，本院予以认可。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。 综上所述，上诉人张蓉香的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人张蓉香负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 17:49:37
【二审上诉人诉称】判后，上诉人张蓉香不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回张丹萍原审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张丹萍、郭诗琪承担。上诉的主要事实和理由：1.张丹萍与张蓉香之间的合同名为房屋买卖，实为借款担保(让与担
保)，原审法院认定事实错误。张丹萍与张蓉香虽于2019年5月14日签订了《房屋买卖合约》，约定将“荔湾区宝华路耀华新街桂园8号”以295万元的价款出让给张丹萍并“在交易过户时房屋产权过户到买方女儿郭诗琪名下”，但双方之间并未形成真实的房屋买卖关系，双方就涉案房屋所签订的合同名为房屋买卖，实为借款担保(让与担保)。依据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释〔2015〕18号)第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本案应重点审查张蓉香与张丹萍之间的真实法律关系性质。涉案法律关系不具有买卖合同关系的特征。(1)《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此，买卖合同是买方通过向卖方支付对价取得标的物所有权的合同。是否支付对价、对价与标的物价值是否相当是判断法律关系性质的重要依据。但从张丹萍原审提交的证据八所体现的内容来看，涉案房屋市价高达350万元，张蓉香将该房屋以远低于市价的295万元出售给张丹萍，显悖常理，足以证实张蓉香出让该房屋给张丹萍的真实性。(2)从涉案房屋款项支付情况来看，2019年5月20日，张丹萍备注支付“荔湾区宝华路
耀华新街桂园8号定金100万元”、2019年6月10日备注支付“荔湾区宝华路耀华新街桂园8号第三期定金100万元”和70万元。定金金额几乎与成交价格相同，不符合一般房屋交易的惯常做法。(3)从张丹萍原审提交的证据四“银行卡交易明细表”来看，2019年5月20日，张蓉香收到张丹萍支付的100万元款项后，即转付62.4万元给了刘志良，转账支付了20万元给戴瑞芳。戴瑞芳是涉案房屋的前一手业主，其于2018年12月将涉案房屋出让给张蓉香，张蓉香与戴瑞芳之间存在债权债务关系，刘志良(刘志华)是涉案房屋的抵押权人，与张蓉香之间也存在债权债务关系(债权数额为60万元)。张蓉香急需筹集资金偿还上述债务，具备向张丹萍借款的需求，而事实上，张蓉香从张丹萍处取得该款后，也实际用于债务的偿还。(4)在张丹萍2019年6月10日支付完280万元后，双方即于当日就涉案房屋办理了不动产抵押登记(2019登记字6007604号存案)，明确了彼此之间“280万元”的借贷事实，确定了债权额期间自2019年6月10日起至2021年1月9日止，确定以张蓉香名下位于“荔湾区宝华路耀华新街桂园8号”进行抵押担保。不动产抵押登记具备债权和抵押担保公示效力。2.张丹萍已不具备购房资格，其实际是为规避国家限购政策，借名买房行为无效。按照广州现行的限购政策，张丹萍已不具备购房资格。即便如张丹萍所述，其亲自支付了房款，双方之间属于房屋买卖关系，但张丹萍为规避国家限购政策，在合同和诉讼请求中要求将涉案房屋产
权过户到其女儿郭诗琪名下。张丹萍这种以他人的名义代为持有涉案房屋、借名买房的行为，有违公序良俗原则，应认定为无效。张丹萍无权径行要求张蓉香协助将涉案房屋过户至指定的购买人名下，法院依法不应支持张丹萍规避国家限购政策、借名买房的行为，更不能判决将涉案房屋产权过户至他人名下，故对于张丹萍关于双方继续履行买卖合同的主张应不予支持。3.郭诗琪应为无独立请求权的第三人，原审法院判决将涉案房屋产权过户至其名下，属认定事实错误。涉案《房屋买卖合约》虽约定“在交易过户时房屋产权过户到买方女儿郭诗琪名下”，但该约定并未赋予“第三人可以直接请求债务人向其履行债务”的履行请求权，郭诗琪仅是纯粹的履行受领人。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十二条的规定，上述约定属不真正利他约定。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款约定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”因此，涉案《房屋买卖合约》的效力仅及于张蓉香和张丹萍，被追加的郭诗琪应为无独立请求权的第三人。4.原审法院认定违约金错误，张蓉香不应向张丹萍承担违约金。如前所述，综合本案案情和相关证据，本案名为房屋买卖，实为借款担保，对张丹萍以房屋买卖为由，要求张蓉香办理涉案房屋的交易过户的诉讼请求，应不予支持。另，根据《房屋买卖合约》关于卖方在收取定金后拒绝出售房屋，须退还所有定价并赔偿同等定金金额给买
广州汽车限购政策方的内容，判决支付违约金的基础是建立在因违约而解除合同的违约责任的约定，原审法院既判决继续履行合同，却又支持违约金，前后相互矛盾。原审法院认定违约金错误，张蓉香不应向张丹萍支付违约金。 综上所述，上诉人张蓉香的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
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