【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
广州汽车限购政策【审结日期】2020.02.03
【案件字号】(2019)粤01民终21922号
【审理程序】二审
【审理法官】何佐郑怀勇闫娜
【审理法官】何佐郑怀勇闫娜
【文书类型】判决书
【当事人】广州市旭瀛物业管理有限公司;李伟文
【当事人】广州市旭瀛物业管理有限公司李伟文
【当事人-个人】李伟文
【当事人-公司】广州市旭瀛物业管理有限公司
【代理律师/律所】梁明辉广东宏安信律师事务所;李书华内蒙古义律师事务所
【代理律师/律所】梁明辉广东宏安信律师事务所李书华内蒙古义律师事务所
【代理律师】梁明辉李书华
【代理律所】广东宏安信律师事务所内蒙古义律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】广州市旭瀛物业管理有限公司
【被告】李伟文
【本院观点】二审争议的焦点在于案涉合同应否解除。
【权责关键词】无效代理违约金过错支付违约金不可抗力有独立请求权第三人证据不足关联性诉讼请求维持原判申请再审审判监督查封
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，二审争议的焦点在于案涉合同应否解除。 双方于2013年1月5日的《协议书》第二条约定，李伟文向中铁南方公司缴纳尾款201万元，旭瀛公司收到李伟文支付315万元，三天内旭瀛公司协同李伟文办理交易过户手续。根据一审查明的事实，李伟文已按上述协议履行义务。 旭瀛公司辩称李伟文支付给旭瀛公司法定代表人的350万元并非履行上述协议的款项，该350万元为双方于2012年1月20日的《补充协议（二）》第一条
载明李伟文要额外另行支付易伟补偿款200万元，经查，双方2013年1月5日签订的《协议书》明确约定不再执行2012年1月20日签订的《合作协议》，旭瀛公司以此抗辩依据不足，从李伟文的付款时间、付款金额与双方2013年1月5日《协议书》的约定基本相符以及双方交易习惯来看，一审认定该款项为2013年1月5日《协议书》约定的款项正确，应予以维持。旭瀛公司诉称李伟文违约，请求解除合同缺乏事实和法律依据，不予支持。 案涉协议约定，旭瀛公司收到315万元后，三天内需协同办理过户手续。但从2014年3月至今，房产尚未从中铁南方公司过户至旭瀛公司名下，根据穗国房协查〔2015〕483号复函及其附件2的内容来看，该履行障碍系因旭瀛公司原因导致，因此，旭瀛公司无权请求解除合同，且旭瀛公司亦未提供证据证实不解除合同将对其明显不公，综上，对旭瀛公司的请求不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人广州市旭瀛物业管理有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费54850元，由广州市旭瀛物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-05 08:18:16
【一审法院查明】3.案涉房屋现处于被中止从中铁南方公司过户至旭瀛公司名下手续的状态的原因为司法调查，且在调查期内并未证明旭瀛公司存在任何违法犯罪的事实和过错，一审法院认定上述过户中止状态是由于旭瀛公司原因造成缺乏事实依据。且无论是何种原因导致案涉房屋从中铁南方公司过户至旭瀛公司名下手续无法进行，与本案中由于房产政策问题必然导致的无法过户至李伟文名下无关联，亦非本案需要处理的问题。综上所述，一审法院事实查明不清，证据不足，适用法律错误，依法应予以纠正。为维护旭瀛公司的合法权益，请求贵院依法支持旭瀛公司的全部上诉请求。一审法院查明事实：查册时间为2019年5月17日的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉202房屋的登记权属人为案外人中铁南方公司，套内建筑面积为456.1918平方米，建筑面积为468.0504平方米，使用性质为非居住用房；案涉202房目前被一审法院（2018）粤0106民初24175号案查封27.35%的产权份额，且仍处于中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续的状态。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
【一审法院认为】一审法院认为：旭瀛公司、李伟文双方于2013年1月5日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的房屋买卖合同。本案的争议焦点是《协议书》应否解除。
【二审上诉人诉称】旭瀛公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、解除旭瀛公司与李伟文于2013年1月5日签订的《协议书》，并同时解除双方关于广州市体育东路13号202房屋的买卖关系；三、李伟文支付本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决违背了广州市中级人民法院的生效判决，如不改判将导致前后两份生效判决冲突。在本案之前，己有（2015）穗天法民初字第868号一审民事判决、（2018）粤01民终3814号二审民事判决己经生效，在前案中，李伟文向广州市天河区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令旭赢公司继续履行2013年1月5日《协议书》，被天河区人民法院一审判决驳回该诉讼请求，且二审法院广州市中级人民法院维持了一审判决，该《协议书》在客观事实上、在生效判决所形成的法律状态，均处于无法继续履行状态。因此，本案的一审判决认定2013年1月5日《协议书》不应解除而驳回旭瀛公司的诉请，违反了生效判决。若李伟文认为（2015）穗天法民初字第868号判决、（2018）粤01民终3814号判决存在错误，不应驳回其要求继续履行2013年1月5日《协议书》的诉讼请求，可循审判监督程序申请再审，而一审法院也不应该违背现仍生效的前案判决。二、在查明事实和法律适用上，原一审判决查明和认定事实不清，适用法律错误，且违背了政策精神和政策导向，明显属于错判而应予以改判。1、由于李伟文不符合现时购买案涉广州市体育东路13号202房屋的购房政策要求，
案涉房屋无法办理过户登记手续。事实上，随《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函［2017]65号）的施行，案涉《协议书》于2017年3月31日起已无继续履行可能。一审法院以房地产政策多变为由，维持合同目的已无法实现的房屋买卖合同，属事实认定错误且适用法律错误，依法应予纠正并改判解除合同。
广州市旭瀛物业管理有限公司、李伟文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2019)粤01民终21922号
当事人 上诉人（原审原告）：广州市旭瀛物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：易丰，公司董事长。
委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李伟文。
委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义律师事务所律师。
审理经过 上诉人广州市旭瀛物业管理有限公司（以下简称旭瀛公司）因与被上诉人李伟文房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
二审上诉人诉称 旭瀛公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、解除旭瀛公司与李伟文于2013年1月5日签订的《协议书》，并同时解除双方关于广州市体育东路13号202房屋的买卖关系；三、李伟文支付本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决违背了广州市中级人民法院的生效判决，如不改判将导致前后两份生效判决冲突。在本案之前，己有（2015）穗天法民初字第868号一审民事判决、（2018）粤01民终3814号二审民事判决己经生效，在前案中，李伟文向广州市天河区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令旭赢公司继续履行2013年1月5日《协议书》，被天河区人民法院一审判决驳回该诉讼请求，且二审法院广州市中级人民法院维持了一审判决，该《协议书》在客观事实上、在生效判决所形成的法律状态，均处于无法继续履行状态。因此，本案的一审判决认定2013
年1月5日《协议书》不应解除而驳回旭瀛公司的诉请，违反了生效判决。若李伟文认为（2015）穗天法民初字第868号判决、（2018）粤01民终3814号判决存在错误，不应驳回其要求继续履行2013年1月5日《协议书》的诉讼请求，可循审判监督程序申请再审，而一审法院也不应该违背现仍生效的前案判决。二、在查明事实和法律适用上，原一审判决查明和认定事实不清，适用法律错误，且违背了政策精神和政策导向，明显属于错判而应予以改判。1、由于李伟文不符合现时购买案涉广州市体育东路13号202房屋的购房政策要求，案涉房屋无法办理过户登记手续。事实上，随《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函［2017]65号）的施行，案涉《协议书》于2017年3月31日起已无继续履行可能。一审法院以房地产政策多变为由，维持合同目的已无法实现的房屋买卖合同，属事实认定错误且适用法律错误，依法应予纠正并改判解除合同。
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