第一部分 贵阳房地产行业背景简述
第一章 经济发展与城市化建设
一、城市化建设与房地产业
改革开放后，中国经济的起飞使得城市化速度每年以平均1%的速度迅速增长。同时在“十二五”规划中也提出，2015年，中国城市化率要超过50%，这就意味着中国将有一半人口将在城市生活。众所周知城市化建设必将拉动房地产行业的发展，而城市化的发展必然会增加房地产的需求。
城市化进程带来的是与日俱增的城市人口；省内外大量客、商在贵阳置业购房；居民可支配收入持续增加对要求改善居住环境；人口结构变化、旧城改造、居民拆迁；政府出台的购房优惠措施等等，都构成了住房需求将持续旺盛的条件。而且，银行住贷的助推也导致了房价的稳定上涨。金融部门不断增加房产信贷种类，个人房贷额度不断增加，贷款年限不断增加，这些进一步提高了居民购房的支付能力，刺激了住房消费，从而支撑贵阳房价的稳定上升。人们住房消费的观念也在发生变化，从需求型向享受型转变。近年贵阳十分重视新建住
宅小区建设品味的要求，使贵阳居民居住环境得到改善，导致许多家庭有了强烈的改善性需求，这对房地产市场价格也起到积极作用。
二、经济与房地产业
2010年中国国内生产总值（GDP）近39.8万亿元，比上年增长10.3％。2011年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。国民经济运行态势总体良好。70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。房地产业是一个复合型的产业，它的发展影响到上下游几十种产业的发展。2010年房地产业总体发展带来的经济增长大约占可占到国内生产总值的9%左右，2011年房地产业带来的经济增长大约占国内生产总值的7%左右。
随着自1998年我市实行住房制度改革以来，房地产业已经逐渐成长为我市经济增长的支柱产业之一，房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，对贵阳市GDP的贡献随着经济建设的不断扩大，拉动作用越来越明显。房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加。
2010年，贵阳GDP达到1121.82亿元，同比增长14.3%，比全国高4个百分点，比全省高1.5个百分点。特别提出的是居住类价格上涨2.6%。2011年上半年贵阳GDP达到556.13亿元，同比增长17%。这说明，房地产业对贵阳经济发展都起到了“火车头”的作用。
房地产行业作为地方经济发展的支柱产业之一，一向得到政府扶持。城市知名度的提高，城市化进程的加快，也为房地产业发展起到了助推作用。近年来，随着经济强市理念的发展、城市化进程的加快、经济的快速增强和贵阳;林城;避暑之都等城市品牌效应的发挥，让贵阳的认知度大大提高。城市化迅速加快；城镇人口不断增长；许多相近省市的购房者纷纷涌入贵阳购房、置业，都为贵阳市的房地产业提供了更加广阔的发展市场。
第二章 贵阳房地产行业现状简介
一、行政区位概况
贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。
贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里，人口约396万，是贵州省第一大城市。包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。
贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。
二、贵阳房地产发展综述：
贵阳房地产业由起步到快速发展，大致经历了几个阶段，第一阶段：1978-1990年的起步阶段。这一阶段城市居民以居住公有住房为主，公有住房基本实行的是“福利制”的办法，通过政府向单位分配、政府向个人分配、单位向个人分配等形式解决居民的住房问题，因此房地产业发展极为缓慢；第二阶段：1991-1998年的初步发展阶段。1988年5月，根据国家改革住房制度的要求，贵阳市开始着手进行住房制度改革，1992年7月1日起正式实施《贵阳市住房制度改革实施方案》，住房制度改革逐步推开，通过改革，把住房的生产、交换、分配、消费纳入社会主义商品经济轨道，有效促进了贵阳房地产业的发展；第三阶段：1999年至今的快速发展阶段。本阶段随着住房制度改革的进一步深化，停止住房实物
分配，全面实行住房分配货币化，住宅与房地产业迎来了空前的发展机遇，城市房屋建设突飞猛进，居民居住水平快速提高，房地产业逐步成为国民经济的支柱产业。
三、区域市场典型楼盘简介
1、贵阳老城区典型楼盘
项目名称
项目地址
总建筑面积
容积率
绿化率
均价
营销代理
保利温泉新城四期
乌当区顺海中路
97万平方米
1.8
40%
4300元/平方米
广州中地行
保利云山国际
云岩市北路148号
67万平方米
3.5
40%
5680元/平方米
广州中地行
花果园项目
南明区花果园大街1号
560万平方米
6.4
58%
6300元/平方米
自销
中国铁建国际城
南明区车水路
220万平方米
3
52%
5800元/平方米
伟业顾问
天誉城
云岩区小关
58万平方米
3.5
47%
4700元/平方米
合富辉煌
兴隆枫丹白露（三期）
云岩区三桥后坝
42万平方米
1.59
39%
5000元/平方米
贵阳新基业投资策划有限公司
中天花园（中天御景湾）
云岩区新天大道南段
16万平方米
1.2
40%
5200元/平方米
广州金燕达观
2、贵阳金阳新区典型楼盘
项目名称
项目地址
总建筑面积
容积率
绿化率
均价
营销代理
广州汽车限购令绿地联盛国际
金阳新区诚信北路
34万平方米
4
30%
16087元/平方米（商铺）
广州中地行
世纪城W组团
金阳南路
600万平方米
2.1
30%
4627元/平方米
自销
睿力上城
金阳南路
446万平方米
3.2
50%
5126元/平方米
贵州未来品牌设计顾问
中天会展城
金阳长岭路
203万平方米
2.8
31%
6444元/平方米
合富辉煌
中铁逸都国际
金阳大道北段1号
230万平方米
1.8
40%
5000元/平方米
中铁新业投资顾问有限公司
 
第二部分贵阳市房地产投资环境分析
第一章 房地产行业相关政策
一、国家政策
1.财税政策
2011年是“十二五”开局之年，也是经济形势异常复杂的一年。为抑制通胀、保持经济健康可持续增长，中国政府实施“稳经济、调结构、控通胀”的经济发展思路，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，国内经济总体保持稳健增长的态势。同时，国内企业因全球经济疲软等因素导致出口增长缓慢，国内投资因房地产调控和政府融资平台资金紧张而放缓，扩大内需艰难，通货膨胀也没有完全消除。
2011年一年内央行三次存贷款基准利率及六次存款准备金率上调，大型金融机构存款准备金率达到21.5%，创历史新高，直至12月，存款准备金率为三年来的首次下调，意味着中国紧缩的货币政策正式转向，各银行业金融机构积极传导灵活稳健货币政策，保持合理信贷投放力度和节奏，信贷投向持续优化，有效支持了经济平稳较快的增长。
从财税上看，2011年财税改革，将按照“十二五”规划加快财税体制改革，10月十一届全国人大常委会第二十三次会议强调将加快推进房产税实施。12月财政部有关人士称，将考虑推进房地产税改革有望扩大试点范围，房产税将逐渐取代限购令。强调了房产税对于财税配套改革具有直接意义，房产税可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。
2.土地政策
2011年1月26日发布的“国八条”中强调严格住房用地供应管理，进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上。2011年3月国土部颁布的《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》控价格，防“地王”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策；编制公布城市住房用地供应。11月，由国地资源部下发《全国土地变更调查工作规则（试行）》标志着
全国土地变更调查工作步入常态化、规范化、法制化新轨。12月国土部公布了《闲置土地处置办法》修订草案，规定开发商土地闲置满2年的，将无偿收回土地使用权，此外，房开商有闲置土地，将禁拿新地。
二、地方政策
针对2011年1月出台的“国八条”对新一轮房地产市场调控做出具体部署，贵阳市的房地产调控政策与中央保持一致，但相对于一线、二线城市显得相对“温柔”， 2011年2月11日，贵阳市政府响应国家房地产调控政策出台了相应的限购令，主要内容包括：①、明确新建住房价格增长控制目标，规定2011年贵阳市新建住房价格增幅不高于去年全国平均水平；②、加强保障性安居工程建设力度；③、强化住房用地供应管理，增加土地有效供应，优先保证保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地，年度供应量不低于住房建设用地供应总量的70%；④、严格执行差别化住房信贷政策，抑制投资投机性购房需求，对贷款购买第二套住房的家庭，按国家规定执行；⑤、合理引导住房需求，原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭
、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，自实施意见实施之日起至 2011 年 12 月 30 日内，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房等。
由以上政策可得出，贵阳市作为我国三线城市，城市化建设正在加紧进行中，因此刚性需求及由于城市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，所以政府出台的限购等调控措施比较灵活，主要是在控制投机投资的购房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目不会造成很大的影响。从长远来看政策的影响，限购令等的出台，会在一定程度上影响消费者对住宅房地产市场降价的预期，房地产是典型的预期市场，所以限购令的出台会在一定时期能影响房地产住宅市场，将住宅市场的投资需求向商业地产挤压，从另一个角度看，结果对商业地产还会带来利好的作用，拉动一直以来保持不温不火的商业地产市场的发展。
表1：2011全国及贵阳市主要房地产政策一览表
第二章 贵阳房地产行业供需分析
一、土地交易
2011年贵阳土地市场，除1月、2月、11月成交面积大于供应面积，其余各月均表现为供应大于成交，而5月、7月出现了零成交的情况。
2011年全市共供应土地656万平米，成交土地510万平米，供应成交比为1：0.78，2010年全市供应土地1186万平米，成交土地999万平米，供应成交比为1：0.84；平均溢价率和平均楼面地价大幅下降39.58%和23.13%，土地市场竞争骤减，供应成交量和供应成交比的下降。
1.小宗土地供应量大
从2011年房地产相关用地供应情况分析来看，2011年贵阳市供应土地48宗，环比增长了23%，供应总面积434.72万㎡，环比下降了28%。由于小宗土地成交量的加大，直接导致供应宗数的增长，供应面积却在下降。据统计，2011年100亩以下的小面积地块23宗，占比48%。
2.主城区供应突出
2011年南明区全年供应土地22宗，出让21宗，供应面积233.23万㎡，出让面积230.32万㎡，供应与成交基本持平。云岩区土地供应15宗，出让土地11宗。乌当区，花溪区和白云区的供应量，成交量相对较少。金阳新区，小河区和修文。这三个区域无一宗土地供应或成交。从平均地价上看，最高的为云岩区，达到188.85万/亩。其次花溪排名第二，平均地价为166.04万/亩，平均楼面地价达到了1020.8元/㎡,排名第一。这也直接成为了花溪今年来房价上涨的主要原因。