浅谈限购令
对于全国各地纷纷展开的限购令，作为落实“国八条”调控为契机的限购政策，目前已经在全国近30个城市推行。针对各地陆续出台的限购政策，尤其是北京限购令，引起社会很大争议。限购令是否能使房价回到合理水平？是否涉及户籍歧视？目前如此严厉的限购令能坚持
多久？众说纷纭，莫衷一是。
一、限购令简介
1、限购令出台背景
2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。随后几个月，各地对新“国十条”的执
行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出
广州汽车限购令台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。
2、具体措施
中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和居民，须提供至少一年的纳税或社
保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：—取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行
的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。—取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。—原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。
二、限购令颁布对社会的影响
1、有利影响
上海国际金融学院院长陆红军认为限购令确实是有一定的影响，在当前中国经济转型重要时期是必须要出的。首先看国际上财富管理的趋势：亚太区2009年富人的财富增长比2008年提升了将近5%；第二个数据是联合国投资司最新数据显示中国吸引的外资达到全球第二位。所以影响房价的因素很多。影响中国现在的房价是非常综合的，大体有12个要素。首先有六大要素，一是汇率，这个会比较长时间的影响到房价；二是利率问题；第三个就是我们这一张限购令后面的财政部，国土部和税务总局在策划的房产税的征收，这个是早晚要出的；第四个是城市化，我们做地产都知道，未来的城市化需求是非常大的；五是杠杆化；六就是文化效应。还有第七个婚姻制度，现在假离婚的案子也增多了；八是地方政府的制度，九是三个改革，现在房地产已经成为一个投资产品甚至投机产品了，有的人就是在玩，在赌；第十个就是土地制度，十一，房改制度，最后十二，今后可能还需要有一个混合制度。我们已经到了
如果不能压下来房价，整个国民经济的稳定发展将会受到重大影响的时期，因此这是一个比较痛苦的转型。而且现在面临一个问题：限购令已经产生了影响，如果房价持续一年，相信限购令对中国的经济有一定的挑战，时间会产生很大的变数；第二个还取决于行政命令各个部委的协调。当然我们有充分的信心，相信中国会走过这个坎，走过这个转型，我们是在前进过程中，中国在经济转型中出现这样的问题，我们会用非常理解和相信的态度面对，这个问题只要在很好的思路下，有各个部委的配合，这个坎肯定能够过去。上海富国基金首席策略分析师张宏波分析认为，整体来说限购令还是有利
于房地产健康发展的。限购令能先把大家的情绪稳住。现在很多人买房是因为怕房子再涨，稳住这种情绪后，情绪性的买房才会受到控制，体现的需求才是基于真实的购房需求。相信会有人因买房子而栽跟头。政府现在最好不要让情绪来推动老百姓买房。城市是有一个承载量的，目前到这种程度我认为最好先冷静情绪。限购令对当前楼市由情绪推动的需求会起到一个抑制的作用。
2、不利影响
13座城市实施住宅限购令引发退房现象，阳光家缘网签数据显示，10月11日至17日一周时间内，广州退房量就猛增到58例。而目前除了广州，还有北京、上海、深圳、杭州、南京等12个城市也出台了“限购令”。各大城市陆续都出现了一些退房现象。除已登记在案的退房案例，有业内人士指出，实际上目前受新政影响的房产还有很多，在此后的一段时间内，“退房潮”可能出现。
房地产限购令催生假离婚潮，不管哪个城市，都是以家庭户均作为统计数量的一个标准，也就是说以一户为单位，如果这你一户就只能限购买一套房子，或者说如果你这一户已经有两套房子，你就不能再买房，一般以户为单位进行计算的，这样的话如果夫妻双方离婚的话，就
可以造成有一方是无房户，在这种情况下，他可以再买房。所以大家就认为，如果离婚的话可以再买房或者买更大的房子，这样的话可能会比较划算，于是乎，离婚就在限购令的情况下，成为买房的一种变通的方法。
总言之，限购令是在十七届五中全会前后推出这绝不是偶然的，必然有它的发展轨迹和成因。一个手段，在管理层即出的办法里面限购令是他们认为可行的办法之一，可以说计划的彩比较浓，但是反过来看中国楼市接近十年的发展，要用国家行政手段来干预，真正见到明显效果的不多，大多数PK的过程中没有让我们真正记得住的手段和办法。
这次限购令出来仅仅是一个开始，甚至它是不是带有一定的过渡性质，是不是接下来会有指向更明确一些的房产税，会以限购令为雏形来进行更深一步的推广。现在看来真正要推行下去可能还要假以相当的时日，限购令是管理层对这个市场的一次试水，可能是在楼市的高峰期，成长过程中的一次试水，既然限购令出来不是一天两天，真正的效果还是需要假以时日来进行评测。