哈尔滨写字楼市场调研报告
一、哈尔滨写字楼的发展历史
哈尔滨是金、清两代王朝的发祥地。公元1115年，金代在上京（哈尔滨阿城市）建都。19世纪末，哈尔滨已出现村屯数十个，居民约3万人，交通、贸易、人口等经济因素开始膨胀,为城市的形成与发展奠定了基础。
1896年至1903年，随着中东铁路建设，工商业及人口开始在哈尔滨一带聚集。中东铁路建成时，哈尔滨已经形成近代城市的雏形。20世纪初，哈尔滨已成为国际性商埠，先后有33个国家的16万余侨民聚集这里，16个国家在此设领事馆。
与此同时，中国民族资本也有了较大发展，建立起哈尔滨在当时的北满经济中心和国际都市地位。随着经济的繁荣，哈尔滨自1896年开始兴建了众多的欧式写字楼，形成了最早的办公楼，解放以后这些办公楼又统一归国家所有。
（一）办公楼的公有化——国有分配制
新中国成立以后，政府通过没收敌伪房地产和住宅的方式，迅速确定了办公楼及住宅的国有化基础；并将这些办公楼及住宅分配给政府机关和国家职工。
建国后哈尔滨政府接管办公楼分配表
建设时间
原使用机构
现使用机构
地址
1909年
俄国侨民会
教育书店
道里区中央大街122号
1912年
横滨正金银行
黑龙江省美术馆
道里区地段街133号
1923年
英国汇丰银行
中国银行哈尔滨分行
道里区兆麟街37号
1932年
满洲中央银行
中国工商银行田地支行
道里区田地街115号
1906年
中东铁路管理局
哈尔滨铁路局
南岗区西大直街51号
1925年
南满铁路驻哈办事处
哈尔滨铁路公安局
南岗区红军街108号
1902年
华俄道胜银行
黑龙江省工商联合会
南岗区红军街77号
1907年
中东铁路中央电话局
铁路中心医院办公楼
南岗区银行街31号
1920年
苏侨音乐专科学校
黑龙江省外事办公室
南岗区奋斗路292号
1922年
吉黑邮政管理局
黑龙江省邮电管理局
南岗区民益街100号
1928年
银行
农业银行道外支行
道外区北四道街18号
1936年
哈尔滨弘报会馆
黑龙江日报社
道里区经纬街5号
1925年
哈尔滨万国储蓄会
哈尔滨教育委员会
道里区中央大街1号
1923年
德国领事馆
省供销合作联合社
道里区西二道街6号
1920年
丹麦领事馆
市文学艺术界联合会
道里区田地街89号
随着新中国经济建设的发展，国家也开始集中建设办公楼及工商业用房，形成了一些设计和功能比较简朴，但施工质量较高的建筑。这些房地产投资都是在国家高度统一的计划体制下完成的，是集中投资建设的结果。到1979年，我国城镇房地产建设投资90%以上是来自中央和地方政府的财政拨款，政府基本上是房地产产品的惟一供给者。
（二）政府机构改革促进了写字楼的市场化
      1978年12月中共十一届三中全会以后，政府在1982年、1988年、1993年和1998年进行了四次大的机构改革和行政体制改革。
1982年的第一次改革，是一次有益的探索，加快了干部队伍的年轻化，但没有触动高度集中的计划经济管理体制，没有实现政府职能的转变。
1988年的第二次政府机构改革首次提出了转变政府职能的要求，强调政府的经济管理部门要从直接管理转变为以间接管理为主，强化宏观管理职能，淡化微观管理。改革的重点是那些与经济体制改革关系密切的经济管理部门。
黑龙江省及哈尔滨市政府机关在1988年的改革中开始精简机构，省市部分委办厅局开始合
并，重复性的处室按计划精简，被精简下来的处室随即转变为经济实体的专业公司，并配有相应的行政级别，兼有政府权利，依旧在政府机关办公楼内无偿使用写字间办公。
在计划经济体制下，配有政府权利的国企专业公司形成了行业垄断，发展迅猛，经济效益巨增。90年代初，这些公司逐渐开始兴建自己的写字楼，并陆续从政府机关的办公楼内迁出。
90年代初国企专业公司兴建的部分写字楼（现已对外租赁）
所在区域
写字楼名称
地址
所属单位
政府主管部门
南岗区
汽车大厦
东大直街96号
哈尔滨汽车工业总公司
市政府汽车工业办公室
南岗区
CMEC大厦
东大直街98号
黑龙江省机械设备进出口公司
黑龙江省机械工业委员会
南岗区
中石大厦
东大直街100号
中国石油哈尔滨销售公司
国务院石油工业部直属
南岗区
金融大厦
红军街24号
哈尔滨市人民银行
中国人民银行沈阳中心行
哈尔滨汽车
南岗区
宣信办公楼
宣信街27号
省政府体改委
黑龙江省人民政府
南岗区
中海大厦
宣化街110号
黑龙江海外发展总公司
黑龙江计划经济委员会
南岗区
国际公司大厦
中宣街20号
黑龙江省国际经济技术合作公司
黑龙江省人民政府
南岗区
龙邦大厦
一曼街188号
东煤集团
黑龙江省煤炭工业管理局
南岗区
新发展大厦
果戈里大街328号
黑龙江乡镇企业联营公司
黑龙江省乡镇企业管理局
南岗区
海葳大厦
果戈里大街21号
黑龙江省高等级公路工程公司
黑龙江省公路局
南岗区
北国饭店
果戈里大街327号
黑龙江省燃料总公司
黑龙江省物资局
道理区
远东大厦
友谊路392号
省国际工程技术合作集团股份有限公司
黑龙江省人民政府
道外区
龙菜大厦
景阳街248号
黑龙江省蔬菜公司
黑龙江省供销社
道外区
星河大厦
景阳街181号
黑龙江省农业生产资料公司
黑龙江省供销社
香坊区
外贸大厦
珠江路106号
省级12家专业进出口公司
黑龙江省对外贸易经济厅
香坊区
外贸粮油大厦
中山路122号
黑龙江粮油食品（集团）进出口公司
黑龙江省对外贸易经济厅
1993年政府的第三次机构改革是在确立社会主义市场经济体制的背景下进行的，它的核心任务是在推进经济体制改革、建立市场经济的同时，建立起有中国特的、适应社会主义市场经济体制的行政管理体制。
根据改革方案，政府组成部门、直属机构、办事机构要减少27个，人员减少20%。
黑龙江省及哈尔滨市政府直属机关在这次的机构改革中相继撤消了省市的化工局、物资局、电业局、邮电管理局等机关单位，被撤消的机关与政府脱钩转制为集团企业，逐步缩减财政性拨款，实行独立的经济合算，自负盈亏。
第三次机构改革后，哈尔滨市在短暂的几年里出现了上百家国有专业公司，并随着政府机关超编人员的分流，各家公司的员工人数逐步地扩大，继而成立了若干专项的子公司，导致办公环境越来越拥挤，许多国有专业公司的子公司开始选择租赁写字楼或宾馆办公。
自1994年起，哈尔滨写字楼租赁市场逐渐活跃起来，拥有自家写字楼的企业也看好市场机会将空置的写字间出租给刚起步的新公司。
1998年政府开始了第四次机构改革和经济体制改革，改革的目标是：建立办事高效、运转
协调、行为规范的政府行政管理体系，完善国家公务员制度，建设高素质的专业化行政管理队伍，逐步建立适应社会主义市场经济体制的有中国特的政府行政管理体制。
第四次改革之后，政府原有的机构仅保留了财政、教育、卫生、公安、民政、建设、人民银行、农业、交通、劳动、人事等部门，其余机构全部撤消，其管理职能均划归到新组建的经贸委和发改委等部门。
第四次改革对以往黑龙江省及哈尔滨政府改制的企业冲击巨大，除电信、金融、电力、石油、烟草等少数国家垄断企业仍然可以良性运转扩大发展之外，像外贸、煤炭、物资、林业、机械、冶金、纺织、土畜产、供销等原政府转制的企业公司均失去垄断地位，经营举步为艰，大量的工作人员陆续下岗。
为了扭转被动的局面维持生计，大多数亏损企业公司利用自己办公地理位置优越的条件开始将自用的写字楼出租，如地处省政府办公区的原国防科工委、机械工业厅、对外经济贸易厅、国际公司均将大部分写字间整层出租。
至此，原政府机构及国有企业办公楼在哈尔滨写字楼租赁市场上占有了相当大的比例，由于其均处于COD之内，在地理位置上极其优越，租赁情况一直看好。
（三）哈埠宾馆——写字楼租赁市场的后起之秀
哈尔滨市在改革开放以前的高档宾馆均由省市政府接待办公室和旅游局直接管理，普通宾馆由商业局统一管理，宾馆的建设维护由财政性拨款解决。改革开放前，高档宾馆除接待外国来宾及中央、省外政府官员及政府大型会议代表之外，均不对外营业。
改革开放前省市政府管理的宾馆一览表
宾馆名称
地址
主管单位
花园邨宾馆
南岗区海关街2号
黑龙江省政府接待办公室
和平邨宾馆
南岗区中山路171号
黑龙江省委办公厅
北方大厦
南岗区花园街403号
黑龙江省政府接待办公室
哈尔滨国际旅行社宾馆
南岗区红军街25号
黑龙江省外事办公室
哈尔滨华侨饭店
南岗区红军街72号
哈尔滨市旅游局
友谊宫宾馆
道里区友谊路263号
哈尔滨市政府接待办公室
马迭尔宾馆
道里区中央大街89号
哈尔滨市旅游局
天鹅饭店
香坊区中山路95号
黑龙江省接待办公室
改革开放以后，哈尔滨市加快了经济建设的步伐，省市政府机关及国有企业开始兴办第三产业，一时间几乎所有的省市机关及事业单位和国有企业以及驻哈中直单位都建立了劳动服务公司，并以第三产业为主展开经营，结合哈尔滨的地理环境优势建立了众多的星级宾馆。
    改革开放后哈尔滨兴建的国有（部分）星级宾馆
宾馆名称
地址
服务等级
投资单位
黑龙江林苑宾馆
道里区田地街118号
★★★
黑龙江省森工总局
哈尔滨望江宾馆
道里区河图街175号
★★★
大庆石油化工总厂
哈尔滨星河宾馆
道外区承德街186号
★★★
省生产资料总公司
哈尔滨秀水宾馆
南岗区果戈里大街174号
★★★
市经济协作委员会
哈尔滨鑫鑫宾馆
南岗区东大直街108号
★★
黑龙江省国家税务局
八一宾馆
南岗区文庙街9号
★★★
黑龙江省军区
哈尔滨天竹宾馆
南岗区松花江街6号
★★★
哈尔滨铁路局
哈尔滨龙运宾馆
南岗区春申街28号
★★★
哈尔滨公路客运公司
哈尔滨大庆宾馆
南岗区国民街23号
★★★
大庆市人民政府
哈尔滨蓝天宾馆
南岗区中山路169号
★★
空军016部队
黑龙江银河宾馆
南岗区中山路252号
★★★★
黑龙江省物资局
帕弗尔宾馆
南岗区邮政街
★★★★
黑龙江省电力工业局
龙门大厦
南岗区铁路街
★★★
黑龙江省旅游局