“80后”是指1980年以后出生的一代人,现年在23至33岁的年龄段内。按照我国现行《婚姻法》对于结婚年龄的规定,这部分人已陆续进入适婚期,进入购房高峰期。“80后”借款人购房按揭的经济状况类型主要有:父母全力支持型、家庭经济援助型、个人自食其力型、个人超前透支型、个人无力偿还型等。该文主要探讨父母全力支持型、家庭经济援助型、个人自食其力型三种个人住房贷款形势。
哈尔滨地区“80后”购房需求分析(一)购房预期打算调查
哈尔滨地区商业银行80后
个人房贷业务的调查思考■武文佳王悦/文汽车0首付
受访者基本上全部是85年之前出生的,参加工作的年限在4年之内最多,作为“80后”的早期阶段人,其中已经有近4成的人购房置业,这部分人中,主要为80-82年出生的体。而大多数“80后”尚未买房,说明“80后”的购房置业热潮刚刚处于起步阶段。
作为80代的早期体,被社会年轮所裹挟,目前大部分人已经开始有了置业计划,计划在3年内买房。这部分人中,70%是82-84年出生的人。这个年龄段的人毕业工作了2-4年,已经开始有了首次购房的需求和置业偿付的能力。同时,有45%的人还没有考虑购房,这部分人多是82年以后出生,工作1-3年,尚未有人选择只租房不买房,说明这代人未有租房过一生的想法。
(二)购房动机的调查
80年代的人对于自己的社会层次十分看重,他们不愿意一直合租生活,不愿意一直在农民房中租房度日,要实现自己的城市化,标志就是在城市拥有自己的房产和汽车调查显示,55%的“80后”置业目的是想在这个城市拥有自己的房产,建立自己的城市根据地,通过拥有恒产而与这个城市产生精神的归属感,证明自己的城市化和优越感。这个心理需求如此强烈,不但刚性,而且考虑结婚而买房的人占比有27%。“结婚潮”是“80后”即将面临的重大社会事件。为结婚而买房是众多男性的头等要务。
18%的人购房投资。一出生就在市场经济的熏陶下,刚毕业正好赶上本轮房地产火爆期,耳濡目染之下,投资意识开始植入”80后”的行为规范中。
有很多人不是单一的考虑。他们会同时考虑恒产和结婚;或者第一套是为了投资和恒产,第二套为了结婚等。同时,还有其他置业目的,如
购房决定
47
职业定居地;购房月供强迫自己不乱花钱;要生小孩而购房;为父母改善居住环境等。
(三)住房类型的调查
“80后”对于各个房型所对应的面积段是有所偏好的。集中在40-60㎡一房;60-80㎡两房;80-100㎡两房或三房上。
在首次置业的经济承受能力考虑上,对于单价、总价、首付、月供都很侧重,相对而言,对于总价和首付款关注的最高。
选择低按揭的占到全部人数的63%,反映这部分人的购房意愿,不能影响到自己的生活水平。
(四)选择的实际付款方式
较低的按揭,意味着较低的总价或较高的首付,意味着自己现在的生活质量不会下降多少,不会被压迫成“房奴”。选择低按揭的占到全部人数的63%,反映这部分人的购房意愿,不能影响到自己的生活水
平。选择高按揭的占到36%,然而在实际已经买房的人当中,高按揭的比例是50%。一部分人在购房中提高了预算,一部分人希望早点结束月供生活。
哈尔滨地区商业银行个贷市场需求变化情况分析
(一)哈尔滨辖区80后个人房贷业务后劲不足
从笔者对哈尔滨市各家商业银行的调查情况看,目前各家银行虽然仍在控规模,表面上个人房贷是放贷需求多、贷款规模少,但实际上日前积累的贷款需求,多为经济实用房贷款,其他楼盘贷款需求并未出现明显增长态势。
例如,笔者在某大型商业银行实习期间,对该行哈尔滨辖区,个贷系统中的数据进行了统计,截至2012年10月
31日,进入P系统的商业性个人房贷共
计122亿元,预计年底可回收3亿元。结
合哈尔滨的房市形势,分析判断,购房
刚需特别是80后辖区个人房贷业务后劲
不足,预计到四季度又是“米下锅”
的局面。
(二)今后支撑房市的主力应是刚
性需求
当前国家调控房产市场的政策尚
未放松,但主要针对的是住房投机行
为,对首次购买普通住房影响不大,
“80后”结婚购房正是这种刚性需求的
主力。从目前的大环境看,投机、投资
性购房需求在短期内难以回升,主要原
因:一是等待观望情绪浓厚;二是政策
限制不能入市。而结婚、子女入学等购
房需求并不在受限范围内,而且即需即
购,等待的并不多。因此,今年房市若
是有所复苏的话,则首先复苏的必然是
这部分刚性需求。
2012年10月是哈尔滨房市从冰点走
向复苏的一个月,以下图表是哈尔滨市
10月份商品房成交套型面积情况,很能
说明问题。
2012年10月一手房成交面积分布
从上表可以看出,60-80平方米的
小户型是市场销售主流,当月成交5892
套,占总体交易量的35%。90平方米以
下户型占总体交易量的58%。另外,90-
120平方米的普通改善户型也颇受市场
欢迎,成交3套,占总交易量的比重
为24%。
2012年乃至2013年上半年的房市
“蛋糕”要远小于去年,这是可以预见
的,而在这块缩小的“蛋糕”中,“80
后”购房应是重要组成部分。
刚性需求房贷的特点及同业的政策
所购房子面积较小(小于90米)、
总价较低、房龄较长(指二手房),相
对应的房贷则金额小、期限长。
正因这些特点,各家银行往往认为
此类房贷风险高、收益少,没什么积极
性。尤其是二手房,因房龄长,银行担
心不易处置,因而对此类房贷在政策上
多加以限制,较普遍的做法是要求增加
首付比例。
近期,多家银行对外宣布收紧房贷
政策,提高房贷门槛,取消首套普通房
的8.5折利率优惠。见诸媒体的有中行、
交行、招行、中信、光大等。
应采取的策略
在今年房市整体低迷的情况下,
刚性需求将成为购房的主力,建议各家
银行不要人云亦云,盲目跟从,错失这
部分房贷市场,坐失同业竞争的优势。
为此,各家商业银行应采取以下措施应
对:
(一)保持首套普通房首付3成、
利率8.5折的最优惠底线,区分客户,区
别对待;根据借款人的职业、收入、征
信、楼盘状况、对银行贡献度等因素确
定利率水平和首付比例。
(二)一手房方面,与银行合作
良好的优质开发商共同组织团购优惠活
动,对首次购买普通房的客户,在本行
贷款可给予利率优惠,开发商给予折扣
优惠。此类活动在房市低迷时容易得到
开发商的配合。
48P912
(三)密切关注市场动向,对于定价理性、赢得市场认同、逆市飘红的楼盘,即使本行没有开发贷款,各家银行也应积极介入,为其量身定制按揭合作方案,以优惠的政策、快速的资金到位率等赢得开发商的信任。
(四)二手房方面,加强与中介公司的合作,营销费用应向二手房中介有所倾斜。重视对“老房子、小房子”房贷的营销,特别是市中心房、学区房,实际上购买此类房产的主要是年青人,借款人年纪轻、收入水平低,多为婚房和学区房,只要是真实交易,其还款意愿强,不太会因房价波动而断供,而其背后往往有双方父母资助,还款有保障。
(五)切实区分对待,优化贷款方案。对“80后”购房按揭应持审慎态度,要就购房动机、年龄区间、婚姻状况、学历专长、从业状况、收入水平、还款能力及收入预期等方面进行综合分析,区分对待,掌握关键因素,实行差别化服务。对父母全力支持型、家庭经济援助型、个人自食其力型的普通自
住房贷款应给予大力支持。对学历高、
有专长并预期收入较高、成长性较好的
个人超前透支型普通自住房贷款:一是
适当增加首付款,有效降低贷款成数;
二是适当延长贷款期限,合理调整月供
负担;三是对未尚办理结婚登记而先以
男女朋友的自然人身份共同申请贷款应
予以关注,防范出现“婚姻游戏”而引
发的贷款风险。对工作和收入不稳定并
预期收入不高、成长性有限的个人超前
透支型普通自住房贷款,既应增加首付
款,降低贷款成数,合理提高贷款利
率,又应缩短贷款期限,促其提前还
款,确保贷款正常归还。对个人无力偿
还型的普通自住房贷款,在增加符合条
件和有经济实力的共同申请人的提前
下,可酌情给予贷款。对该类型贷款,
应提倡家庭成员合力贷,落实共同还款
责任,确保贷款安全。
(六)加强贷后管理,确保贷款质
量。“80后”青年正处于人生成长期,
其人生轨迹尚未完全定型。“后”购
房按揭一般贷款额度较大,期限跨度较
长,未来不确定因素和影响因素较多,
贷后管理难度较大。因此,更应加强贷
后管理,以确保贷款质量。一是突出
关注重点,实行差别管理。父母全力支
持型和家庭经济援助型的“80后”购房
按揭主要依托父母和家庭的经济基础,
还款重心主要在于父母和家庭的收入状
况;个人自食其力型的“80后”购房按
揭,其工作基本趋于稳定,收入已显可
持续性,自身价值正在体现。一般来说
上述三类的还款能力无大的问题,除非
个人出现意外因素和信用出现恶化,对
此应进行正常化日常管理。个人超前透
支型的“80后”购房按揭是应该重点关
注的类型,未来变数诸多,应进行非常
规性跟踪管理,加强客户联系,及时掌
握动态,有效更新工作单位和联系电
话,保障信息畅通,开展提醒服务,确
保正常还本付息。同时还应重点关注
“隐形”的个人无力偿还型,这类贷款
在贷前被披上了“华丽”的外衣而未能
被及时发现,当一显苗头,开始拖欠本
息,必须采取坚决措施予以处置。
作者单位:哈尔滨商业大学
武汉大学
责任编辑:刘鹏翔
49 80