国外城市规划
南京市限行信息2003  Vol.18, No.4１
城市土地利用问题是城市规划的核心。随着改革开放的实施，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，与此同时也经历了快速的城市化，人们对土地的关注越来越多。自１９８８年以来，土地和房地产的商品化与市场化，创造了土地经营者，使城市发展这个竞争之所变得更加错综复杂（朱，２０００）。目前，中国经济、社会和城市的发展进入了新阶段。在新的形势下，对土地与城市的传统观点进行重新审视势在必行。
土地与城市：不仅仅是土地
在经济活动的组织和人类居住地的空间模式中，是以城市为主的。到了２０世纪中叶，大规模的城市增长成为普遍现象。今天，７０％以上发达国家的人口居住在城市中，更高比例的经济、政治和行政权力集中于此。可想而知，城市中的土地利用密集度非常之高。以美国为例，７５％的人口集中于只占国土
总数１．５％的城市土地上（Ｋｉｖｅｌｌ，　１９９３）。尤其是在发达地区，对城市土地的需求仍然很大。
在发达国家里，人口增长是城市蔓延的主要原因，因为更多的人要消费更多的城市土地。近年来，许多发达国家人口增长相对减少，但这仍然对城市蔓延起了很大作用。即使人口没有什么净增长，以及诸如离婚、婚姻模式改变、老年人口等社会和人口问题，城市也要求有更多的住房。个人财富的增长是城市土地配置和需求的第二个主要原因。在西方城市里，生活基本需求已经充分满足后，增长的财富就会促进和提高对土地的消费。当然这与提高了的生活水平、更低的居住密度、小汽车数目的增长有关系，但这也导致了更多的休闲时间和休闲活动方式的多元化。所有这些活动都要求土地处在或靠近城市中主要的人口中心。不确定的经济使得人们投资房地产来预防通货膨胀和保值，再加上生活方式的取向，导致了自置房屋所有权的快速增长。另
宋平
林肯土地政策学院：土地与城市
Ａｎ　Ｉｎｔｒｏｄｕｃｔｉｏｎ　ｔｏ　Ｌｉｎｃｏｌｎ　Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆ　Ｌａｎｄ　Ｐｏｌｉｃｙ：　Ｌａｎｄ　ａｎｄ　ｔｈｅ　Ｃｉｔｙ
一方面，自置产权的发展也因为经济的可获得性（例如房屋贷款放开）得到促进。以英国为例，具有房屋所有权的人占总人口的比重从１９７１年的４９％，增长为１９８９年的６６％。交通和通讯变化是另一个可以解释城市土地需求持续增长的原因。特别是１９２０年代以来美国的主要交通方式由火车向小汽车转变，其后随之而来的，是欧洲的人流与物流点到点的更自由便捷的运输，这些都使得城市的纤缕联系变得更松散并导致了新型的城市发展模式。与此同时，新的主要节点以公路的交叉点和国际机场的形式出现在土地相对便宜的城市郊区，它们代表了经济活动的新的区位机会。开发商迅速抓住这些机会，建设了写字楼、综合性零售中心、科学园、高科技工业基地，所有这些都创造了新的城市形态。更近期以来过剩的通讯应用和其他电子科技的进步，进一步改变了经济活动的区位模式，使得城市的一些传统内涵失去了意义。城市土地必须被看作持续演变的模式而非静止的，刚刚过去的那个世纪见证了近代历史上土地最迅速最深刻的变化。
另外，把土地看作城市发展的多面体也很关键。土地不应该只是中性的空间、活动和物体的承载体，而是城市生活各方面的实实在在的固有的一部分。土地是理解城市发展两个重要方面的关键。首先，它对于解释城市形态的形成、布局和生长很重要。其次，它是城市活动的中心，它影响经济发展，带来权力，决定不同社会团体和活动之间的关系（Ｋｅｖｉｌｌ，　１９９３）。　Ｋｅｖｉｌｌ　（１９９３）认为：土地是城市形态、（赋予经济和政治）力量、城市规划系统的基础，（城市活动的）环境，土地还意味着城市变化。Ｋａｉｓｅｒ等人　（Ｋａｉｓｅｒ　等，１９９５）认为：土
地是生活的环境（具有社会使用价值），土地是商品（就其市场价值而言），土地是自然系统的一部分（具有生态价值）。不论是　Ｋｅｖｉｌｌ还是Ｋａｉｓｅｒ，他们观点的核心思想都是一个：对于城市发展来讲，土地的涵义不仅仅是土地（Ｓｏｎｇ，　２００３）。
作者：宋平，香港大学城市规划与环境管理研究中心，博士。Ｅ－ｍａｉｌ：　ｐｓｏｎｇ＠ｈｋｕｓｕａ．ｈｋｕ．ｈｋ
宋平
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国外城市规划
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林肯学院：有关土地与城市发展的新概念
座落于哈佛大学内的林肯土地政策学院（简称林肯学院）成立于１９７４年，是一所非营利和免税的教育性的学院，值得一提的是它成立的时代背景。继美国１９世纪的保育运动　（Ｃｏｎｓｅｒｖａｔｉｏｎ　Ｍｏｖｅｍｅｎｔ）兴起、国家公园系统建立，直至２０世纪６０年代，环境保护观念开
家用省油轿车始影响土地利用规划。由生态观点、土地利用区位的适宜性，考虑到环境敏感性及承受力（Ｃａｒｒｙｉｎｇ　Ｃａｐａｃｉｔｙ）。宾夕法尼亚大学景观建筑及区域规划系创始人麦克哈格　（Ｉａｎ　Ｌ．　ＭｃＨａｒｇ）在１９６９年出版了《设计结合自然》（Ｄｅｓｉｇｎ　ｗｉｔｈ　Ｎａｔｕｒｅ），不但启蒙了景观规划专业与教育，而且影响了都市区以环境为出发点的土地利用规划（黄，２０００）。也是在这一年，美国制订了国家环境政策法案　（Ｎａｔｉｏｎａｌ　Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ　Ｐｏｌｉｃｙ　Ａｃｔｏｆ　１９６９；　ＮＥＰＡ），其重点是与环境品质相关的方案措施，以及环境影响评估（ＥＩＡ）制度的建立。对于在这样的背景下成立的林肯学院，土地、人与环境注定了是它一贯的主题。
林肯学院的宗旨是建立一所以土地经济和土地税收为主的、土地政策教育与学习的学校。它的资助主要来自于林肯基金，克里夫兰实业家约翰．林肯从美国１９世纪的政治经济学家、社会哲学家及《进步与贫困》一书的作者亨利．乔治的思想中得到灵感，于１９４７年创立了林肯基金。林肯学院的目标是理论与实践相结合，以更好地制订土地政策，达致影响公共政策的多个学科力量间的共同理解。学院的任务是教育和研究。学院提供两类教育项目：行政课程（Ｅｘｅｃｕｔｉｖｅ　Ｃｏｕｒｓｅｓ）和职业发展课程　（Ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａｌ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　Ｃｏｕｒｓｅｓ）。行政课程只应邀为高级专业人士举办，他们都担当与土地税务、规划、开发相关的专门职位，课程为他们提供了相互交流和分享经验的机会。职业发展课程采取公开录取的方式，是较为传统的技
科鲁兹召回能培训课程。２００３学年，林肯学院提供３４个职业发展课程和１６个行政课程　（Ｌａｎｄｌｉｎｅｓ，　Ｖｏｌ．１５，　Ｎｏ．１）。雨燕车友会
林肯学院想把不同背景和经验的学者、决策者、实际操作者和公民集中在一起，共同面对土地政策中的重要问题，提高讨论的质量，传播相关的知识。他们从事研究和进行交流，以达到对复杂的土地和赋税政策有更广泛的理解。林肯学院本身不持有任何观点，他们只想起到催化剂的作用，促进相关分析和讨论，以期改善目前的状况和帮助决策者更好地规划将来。
林肯学院采用国际视野，通过认识全球经济与城市化对土地利用、土地市场和财政分散化产生的影响来广泛探讨土地和赋税政策。学院大部分的项目集中在美国的土地政策，同时它也和世界各地的学术团体、社区组织、政府和非政府组织、多边团体建立重要的合作关系。学院在拉丁美洲、中欧东欧、亚洲特别是中国的台湾省都有合作项目，提供一些课程和培训。现在，林肯学院和中国也有了密切往来。２００２年９月，林肯学院院长詹姆思．布朗和到访的中国国土资源部副部长鹿心社签署了一项协议，将开展与中国国土资源部、中国人民大学和中科院的合作（ｈｔｔｐ：＼＼ｗｗｗ．ｌｉｎｃｏｌｎｉｎｓｔ．ｅｄｕ）。除了开设课程外，学院还举行和赞助全国性、国际性会议，讲座和研讨会。学院邀请访问学者，资助博士后和专业人士，并以各种形式发表他们的工作成果。
林肯学院由土地规划与发展部、土地评估与税务部、拉美与加勒比项目组组成。土地规划与发展部把规划理论和实践中的各种流派汇
大连车市
集起来，综合地理解认识土地市场的运作。这个部门关注城市与区域
规划和设计、土地保护、城市土地的再利用、土地和房地产市场行为。在这些主题中，他们尤其注重城市与其环境系统的整合、规划过程及其结果、土地政策和土地利用相关的决策中的公共和私营部门的相互作用、土地市场及其支撑机构对城市和城市居民的作用、房地产市场在更大范围经济中的角、土地和房地产在消除贫困中的角。该部门还为实践操作者、土地所有者、房地产开发商、社区发展专家、公民、学者和决策人提供与以上主题相关的课程。
土地规划与发展部力求拓宽对土地市场运作的理解，包括对于土地市场运作有意和无意的后果以及政策干预的效应（　例如　Ｃｈｅｓｈｉｒｅ等人，　０１／２００３，　Ｖｏｌ．１５，　Ｎｏ．１）。因为土地市场运作方式、政府在规划和发展过程中的作用、土地所有权形式等因素的差异，世界各地的规划与发展各不相同。因此必须观察了解各种不同情况下土地市场运作和规划结果，而不是寻求适用于一切条件下的统一模式。土地规划与发展部一直在关注城市化和环境问题，他们特别强调自然系统对城市空间形态的潜在作用。因此该部门资助了一些项目，目的就在于使职业规划师、地方官员、发展商、土地所有者了解熟悉基本的生态知识及应用。当代的规划运动如“精明增长”（Ｓｍａｒｔ　Ｇｒｏｗｔｈ）是在规划系统层面上（通过州级规划法的改革）以及通过非正式规划、监督创新、特定地点的干涉来开展进行的。
土地规划与发展部持续不断提供项目来促进地方、区域、州和全国范围的创新。目前土地规划与发展部正在进行的一个研究项目是“大都市边缘区的地主”。这个为期３年半的项目旨在促进对城乡边缘区土地转化为城市土地过程的理解。这个项目通过对４个美国大都市的土地所有者（地主）进行电话调查，考察谁拥有城市边缘的土地，土地的现状利用如何，土地在何时以何种方式发生转变。调查还收集了解土地所有者（地主）对城市生长的态度，以及对他们的决策起重要作用的因素（如公共政策）。项目试图对城市边缘区所有地主有一个全面的了解，不论他拥有土地的利用现状如何以及规模的大小。该项目是为了全面了解地主在土地开发及其开发市场中的作用，项目结果将对关注大都市区的土地利用、增长和开发的规划师、决策者有所帮助。这个项目是由土地规划与发展部和哈佛大学联合房屋研究中心合作进行的。
林肯学院出版书籍、焦点政策报告、工作报告、免费通讯《土地线》（Ｌａｎｄｌｉｎｅｓ，季刊）。这些出版发行物的对象广泛，包括选举和任命的官员、实践操作者、公民、学生和学者等等。这些出版发行物的内容都围绕着林肯学院的主题：土地、人与环境，这一点由本期主题所选的６篇文章中可以反映出来。
作为成立了近３０年的林肯学院，它跨学科、跨部门、跨区域、跨阶层，它理论结合实践，思想开放，包容贯通，它为研究与土地相关的各种问题和因素提供了一个共同平台。林肯学院的存在、发展和努力给予了我们有关土地与城市发展的新概念：城市土地问题不仅仅是土地问题，还是社会、经济
、环境和政治问题，还是人与土地与环境关系的问题。认识这一点，使得从事城市研究和城市管理的人能更深入理解城市土地与城市发展问题。更进一步来说，人们能够认识到，城市土地和发展问题的解决，还可以从并且应该从社会、经济、环境、政治的角度入手。正如林肯学院院长詹姆思．布朗所说的那样，“在全世界
林肯土地政策学院：土地与城市
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如此多的国家发生动荡的时代，我们将继续接触那些起着领导作用的人们，对于他们的城市和区域建立新的联盟，发展最适宜的土地利用、税收政策和办法”（　Ｌａｎｄｌｉｎｅｓ，　Ｖｏｌ．１５，　Ｎｏ．１）。
对中国城市土地问题研究的思考与启示
根据传统的理解，中国城市土地利用的问题主要表现在以下三个方面：（１）　城市用地结构不合理。工业用地比例偏高；（２）　城市用地的空间布局不合理。用地布局不合理，行政办公用地和工业用地占用城市中区位优越的土地，土地的区位优势得不到充分发挥；（３）　城市土地盲目蔓延。二手锐志多少钱
城市蔓延主要因为房地产盲目开发，开发区盲目建设，既占用了农用地，又造成环境污染，衍生更多的问题。对于中国城市土地问题，从不同的角度包括经济和制度等等，已经有很多研究分析，但是最大的不足是就土地论土地。归纳起来，主要有几个特点：首先，对土地与环境的认识分析不够，对土地的环境影响评估不足。忽视环境的规划导致环境失衡的结果，也只能用规划调整的办法加以扭转。最近通过的《中华人民共和国环境影响评价法》，将于２００３年９月１日实施，之后，发展规划的制定和审批，就必须同时对这个规划进行环境影响评估（财经，２００２年２４期）。作为城市规划的核心，土地规划应该是最好的着眼点。其次，是土地与增长管理问题。快速的城市化，不可避免地导致城市蔓延，这已经是一个全球性的问题（朱，２０００），它与土地直接相关。尤其中国人口众多，经济和文化水平都和发达国家有很大差距，城市蔓延的问题应该不是更轻微而是更严重。所以这个问题在中国也要引起注意。第三，城市更新与土地问题。在过去２０多年的数量增长型发展中，大多数中国城市积累了如何发展的经验，而对接下来的城市更新缺乏经验甚至心理准备。第四，城市政府的角。中国城市政府的职能是多重的，它们既是国家计划（国民经济发展计划和土地利用计划等）的具体执行者，又是城市的公共事务管理者，同时又是城市所属的国营和集体企业的所有者，它们在行动中要体现和兼顾多方面的利益（中国城市土地使用与管理，１９９２）。但是我们的政府对此做好准备了吗？第五，对土地相关的管理问题分析不足。土地管理涉及土地市场、公共管理、区域性管理、政府管理和公民社会参与，它其实是一个跨学科的问题，这除了要求高素质、高水平、知识全面的规划师和决策者之外，同时还必须提高公民文化和教育水平，同时还涉及到市民社会和社区组织的培养。
中国正在进入前所未有的经济、社会、政治改革的新阶段，所处的国际形势也变幻莫测。不断发展的国内国际形势要求我们与时俱进，开拓视野，更新观念，才能不断创新。唯其如此，城市土地利用与发展的诸多问题才能随着国民经济持续、快速、稳健的发展而得到逐步解决，才能建立起新型的与和谐的人地关系，并且规划建设科学、合理、健康的中国城市。
本期主题得到了林肯土地政策学院的大力支持，尤其是高级编辑Ａｎｎ　ＬｅＲｏｙｅｒ女士和Ｙｕ－ｈｕｎｇ　Ｈｏｎｇ教授给予了大量帮助，为此表示衷心感谢。
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Ｌｕｎｇｏ，　Ｍａｒｉｏ．　Ｌａｒｇｅ　Ｕｒｂａｎ　Ｐｒｏｊｅｃｔｓ：　Ａ　Ｃｈａｌｌｅｎｇｅ　ｆｏｒ　Ｌａｔｉｎ　Ａｍｅｒｉｃａｎ　Ｃｉｔｉｅｓ．
Ｌａｎｄｌｉｎｅｓ，　１０／２００２，　Ｖｏｌ．１４，　Ｎｏ．４．
Ｃｈｅｓｈｉｒｅ，　Ｐａｕｌ，　Ｒｏｓａｌｉｎｄ　Ｇｒｅｅｎｓｔｅｉｎ　ａｎｄ　Ｓｔｅｐｈｅｎ　Ｃ．　Ｓｈｅｐｐａｒｄ．　Ｐｌａｎｎｅｒｓ　ａｎｄ
Ｅｃｏｎｏｍｉｓｔｓ　Ｄｅｂａｔｅ　Ｌａｎｄ　Ｍａｒｋｅｔ　Ｐｏｌｉｃｙ．　Ｌａｎｄｌｉｎｅｓ，　０１／２００３　Ｖｏｌ．１５，　Ｎｏ．１．