一、济南市近期商业发展历程
上世纪90年代中期以前，济南市民的主要购物场所是“六朵金花”：济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”无一例外是大而全的百货店。大到家具，小到一根针，在一个店里就可以买全。
1996年崛起的银座商城及1997年出场的贵和购物中心率先向传统商业模式发出了挑战，把专业店搬进商场。以三联家电为代表的各种专业商场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货店遭到严重挑战，大部分客流被分流。
“超市要革百货的命”，在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。世界购物广场的出现，如原子裂变般释放出巨大能量，不少有外省资金以及外埠管理背景的企业接踵而至，纷纷来到济南开办超级市场，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。
两个回合下来，不少曾经辉煌的济南本土商号逐渐淡出。第一回合中，老字号的济南第一
百货出局；第二回合，开“平价商场”先河的中兴商厦、曾是中国企业500强的济南国贸大厦相继出局，济南最早的百货店——济南百货大楼也是元气大伤。
我国加入世贸组织的同时，最新一轮的济南商战才是真正较量的开始。首先是业态升级大战。集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，自2000年开业至今持续火爆，一站式的超级购物模式这种新兴的第三代商业形态不断叫响泉城。随后上海联华、北京国美、江苏苏宁以及易初莲花等省外实力商家及沃尔玛、家乐福等国际零售巨头及纷纷抢址济南，构建以济南为大本营的商业发展新版图。
随着济南与16个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。
二、济南市商业发展现状
1、济南商业、餐饮业蓬勃发展。2002年全市商品交易市场总数达713处，其中城市市场229处，农村市场484处，市场 成交额达533.6亿元，社会消费品零售总额446.5亿元。
同时，以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，2002年底，全市共建连锁公司27家，连锁超市、便利店820多家，经营面积达10多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。目前，形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。
济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。
2、济南零售业中的重要组成部分——百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各超市快速发展。在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。
3、国际零售巨头改变省城商业版图。随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。
三、济南市区几大商业区
济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。
1、泉城路商业区
泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长1560米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。
泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户范围广泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。
目前，泉城路商业业态分布改造时划定的5个主题经营区，虽有所出入，但基本上还是保
留了这五大经营区的总体格局。详见附表21：泉城路业态分布情况表。
原有5个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街IBO和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。
无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。
图4 泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象
济南汽车网 2、经二路商业区（华联商业区）
以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。
以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。
3、经四路商业区
济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。
4、花园路商业区
花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒
吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。
5、北园大街商业带
北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。
表2 济南商业区比较分析
商业区 地理位置及交通 商业区地位 商业核心 商用物业租赁价格 出租率 消费来源
泉城路
商业区 济南市中心区，交通、商贸中心 零售业绝对领头羊，市级商业中心 购物中心、大
型超市、品牌店 大型商场一般以联营方式扣点20-30%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1-5万 80%左右 全市市民、外地游客、客户范围广泛
经二路
商业区 区域中心，交通便利 二级商业区，西部区域商业中心 购物中心、大型超市、大型小商品批发市场 大型商场一般以联营方式扣点约20%作为租金；一般商场租金约150元/月 90%以上 西部槐荫区、天桥区居民
经四路
商业区 交通便利 传统中央商业区 大型百货 大型商场一般以联营方式扣点约20%作为租金；一般商场租金约180元/月 95%左右 全市消费者
花园路
商业区 区域中心，交通便利 二级商业区，东部商业中心 超市，咖啡店、酒吧集中区域 一般商场租金约200元/月 90%左右 历城、历下区居民
北园大街商业带 主要的交通枢纽 二级商业区，专业市场聚集地 家居、建材类专业市场 一般商场租金100元左右/月 85%左右 鲁中（家居建材），周边居民（超市）
四、济南主要商业物业比较
表3 济南主要商业物业比较
物业名称 位置 规模(㎡) 业态形式 租售价格
(不含进场费) 经营方式 档次 经营范围 车位
万达购物广场 泉城路西端 约5万 超市、专业店、专卖店 F1售价：2.5-5万元F1租价：约300元/㎡/月 一层自营
二-四层联营 高档 生活用品、家居、品牌服装 143个
银座商城 泺源大街与佛山街 5万 百货商场 扣点约20%作为租金 联营 中高档 生活用品、时尚用品 约240个
贵和购物中心 泉城路中段 2.2万 百货商场 扣点约25%作为租金 联营 高档 高档用品 约35个
嘉华购物广场 经二纬九 4万 摩尔 扣点约20%作为租金 统一经营 中高档 精品、生活用品、 约300个
百脑汇 山大路124号 1.3万 专业商场 租价：120元/平方米/月 统一经营 中高档 电子等科技产品 200余个
大观园商场 经四纬二路 2.6万 百货商场 扣点约15%作为租金 联营 中低档 百货 约50个
国美电器商城 花园路中段 0.8万 家电连锁 租价：100元/平方米/月 连锁 中档 电器产品 约30个
五、济南商业未来发展趋势
2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将古城区
传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。
2004年3月9日济南市财贸办发布的《2004年济南市市场商业网点建设导向性意见》计划年内规划10处2000-5000平方米中型超市，扩大家电类、家具类、服装类等专业店的行业范围，重点发展高科技、旅游、汽车4S、建材超市专业店，鼓励和引导市内各区规划建设营业面积1500平方米以上的24小时商务快餐超市、建设一处荟萃全国各地特名优小吃美食城；适度发展大型综合超市，在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区重点培育3-4家大型综合超市；调整和控制发展百货商场，突出经营特，转变经营业态，控制中心城区内大、中型百货店的建设。
另外，2004年将加快服务业结构调整，提高服务业的档次和水平，重点培育和提高商贸流通业、现代物流业、旅游业、会展业、新型服务业。
在内外商家纷纷进驻济南及政府商业规划指导性要求的形势下，济南将面临又一轮商业洗
牌，商业网点布局将进一步得到优化调整。
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