加油站市场价值评估研究
    一、影响加油站价格的主要因素及特点
  （一）加油站概念
加油站是汽车增添燃料的场所，主要由地下储油罐、加油柱和管理室三部分组成。它的主要任务是贮存、保管、供应汽车燃油（汽油和柴油）和润滑油等。加油站还应有足够的场地供车辆加油时通行、临时停放、安装消防设施和绿化之用。
加油站特许经营是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在同一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。
    （二）影响加油站价格的主要因素
加油站的主要特点主要有：单一性、分散性、受限性、垄断性、价值量较高等。
加油站作为一种特殊用途的经营性资产，位置极其重要并且区域分布性较强。
一般说来，各加油站的建筑结构及质量、用料、工艺及设备、设施条件等大同小异，对其经营收益的影响也较小，加油站的经营收益主要取决于临路条件和车流量，另外，加油站的车辆进出口条件等对其经营收益也有影响。因此，位于同一区域的类似规模、设备条件和相同油价水平的两个加油站，可能因为所临道路条件、交通车流量等的不同，经营收益有很大差别。可以这么说，加油站价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站价格的主要构成部分。
同一区域内的影响加油站价格的主要指标有：道路密度、车流量和加油站分布密度等。加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如表1。
影响因素
修正指标
接临道路状况
接临道路类型
可分主干道、次干道、支路
接临道路方向
可分三面临路、两面临路、一面临路
加油站密度
可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻两加油站间距离
车流量
可按日平均车流量数分档修正
人口
入口方便程度
规模
 加油泵数量
  二、加油站及加油站用地评估过程中应注意的问题
  （一） 加油站的土地使用权价值和特许经营权价值密不可分
加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。我们可以拿加油站与房地产作一个类比，正如一宗房地产的土地使用权与其地上建筑物密不可分一样（虽然估价中有房地分估法），土地与特许经营权同样是不能分割的。
  （二）抵押、作价入股目的的加油站土地评估中的价格定义问题
    在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权利状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。
  （三）加油站拆迁补偿评估中应注意特许经营权的问题
    加油站拆迁补偿评估中，当加油站被拆迁终止经营不再易地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值。当加油站被拆迁进行土地置换易地经营进行补偿评估时，考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据。
    三、加油站整体资产评估的技术路线
加油站为收益性的资产，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益。
    四、加油站评估案例分析——深圳市某加油站
    1、项目概况
    根据加油站营业执照及成品油零售经营批准证书确认，深圳市某加油站有限公司具备从事成品油零售业务，经营范围：汽油、煤油、柴油零售业务。
该加油站于2001年1月18日正式营业，自开业以来，经济效益良好。2007年该公司完成销售收入12,507万元，实现利润804万元，资产总额7,590万元，净资产4,364万元。由于地理位置及油站本身硬件条件的优势，某加油站连续两年被评为“深圳市计量、质量信得过加油站”，2002年跨入广东省年销售量前十名的加油站之列，2003年投资开发了电子加油系统“腾达卡”，并被深圳市政府和罗湖区政府认定为公务车定点加油站，为最新公布的深圳市87家“2007年度第一批成品油零售经营批准证书年检合格企业”之一。
目前加油站四周建有围墙、单层建筑物2栋及2层建筑物1栋。加油站上方建有一波浪形钢制棚架。2栋单层建筑物分别为压缩机房及洗手间，2层建筑物为综合楼用途：第1层为收费站及小型超市、第2层自用作办公用房。加油站上方建有一波浪形钢制棚架，地上安装7台加油机，设44支加油。地下安装5个油罐和2个汽罐。
    该加油站主要从事0#柴油、90#清洁汽油、93#清洁汽油、97#清洁汽油、98#清洁汽油成品油零售经营业务，因临近文锦渡海关，特别以香港入境货柜车辆为主；成品油由中石化深圳市石油分公司统一挂牌零售价格，使用中石化能源卡网络加油系统和深银联电子结算系统。
    2、加油站实体状况
    见表2：加油站实体状况
表2 加油站实体状况
估价对象
某加油站
地理位置
罗湖区沿河路东
结    构
框架结构
使用年限
40年（从2006-06-09至2040-06-09止）
建筑面积
615.66㎡
用地面积（㎡）
2054
构建价款（元）
18067153
土地用途
加油站用地
房屋用途
加油站
竣工日期
2001/09/19
停车场
露天
经营状况
自营
保养状况
良好
装修标准
外墙
复合铝板
内墙
乳胶漆
天花
矿棉板吊顶，加油站为钢结构波浪型屋顶
地面
地砖地面
门窗
外玻璃推拉门、内木门、铝合金窗
设施
地面安装7台加油机，设44支加油；安装5个油罐、2个气罐；
使用现状
1层为收费站及小百货商场、2层为自用办公
备注
①加油站主体为钢结构和波浪型屋顶，另建一层单层压缩机房、洗手间一座。
②某加油站离既是处在深圳市区又处在货柜车运输线上的加油站，而且离文锦渡口岸较近，地理位置得天独厚。深港两地的油价差距悬殊，越来越多的香港车辆选择在深圳加油，并从以往单一的大型车向私家车发展，地处口岸附近的加油站倍受香港车辆青睐。
3.评估目的：为企业进行抵押贷款融资而评估加油站的抵押价值。
4.评估基准日：
2008年12月31日
    5.评估方法及过程
根据实地勘察和对临近地区的调查，及所拥有的材料，本标的评估宜采用收益法。
本次评估共搜集到3个深圳市加油站的财务信息，其财务报表列示见下页表3。
  （1）销售收入
    根据该加油站的会计报表，2007年其主营业务收入为12507万元(不含增值税)，通过市场调查并结合深圳市罗湖区类似加油站收入状况考察了解，并与评估标的作比较分析，该加油站近几年来的主营业务收入有递增之势，故将其正常运营的月均主营业务收入确定为1200万元 (不含增值税)，则有：
    年销售收入=1200×12=14400（万元）
    （2）销售成本
    销售成本为加油站商品购入价款(不含增值税)，经对上述3家加油站近三年的销售成本核查，测算该销售成本约占销售收入的89%，即：
    销售成本=14400×89%=12816（万元）
   
表3深圳市某3个加油站近3年财务信息（已审计）
项目
龙岗中心城中南人防加油站
罗湖区某加油站
龙岗中心城新未来加油站
2005
2006
2007
2005
2006
2007
2005
2006
2007
一、主营业务收入
3480
4072
6820
9625
9908
12507
4145
5383
8089
减：主营业务成本
3135
3649
6206
8575
8727
1120
3679
4867
7232
主营业务税金及附加
1.4
1.5
3.8
4
7
5
1.35
1.69
2.84
二、主营业务利润
344
422
610
1046
1174
1301
464
515
854
加：其他业务利润
3.4
9.4
11.3
0.2
1
5
0
0
0
减：营业费用
0
0
0
425
186
191
30.3
0
46.21
管理费用
143
194
317
109
118
93
142.1
199.3
237.2
财务费用
－2.5
2.8
37.4
108
111
218
－0.95
0
4.43
三、营业利润
207
234
267
404
760
804
293
316
566
加：营业外收入
1.3
0
0.1
0
0
0
0.21
0
0.35
减：营业外支出
0.2
0
0.01
0
0
0
0
0
0
四、利润总额
208
234
267
404
760
804
293
316
567
减：所得税
6
3.8
6.2
60.6
114
120
0
0
0
五、净利润
202
230
261
343.4
646
684
293
316
567
  货车之家汽车报价（3）营业费用、管理费用及财务费用
    营业费用包括工作人员的工资费用及福利费、交通运输费、广告费等，经对上述3家加油站近三年的的三大费用核算，测算营业费用、管理费用及财务费用约占销售收入的5%，即：
    营业费用=14400万元×5%=720万元
  （4）营业税金及附加
其城建税及教育费附加按应缴增值税的4%计算，增值税税率为17%，即：    营业税金及附加=增值税×4%
          =[14400-12816] ×17%×4%
          =10.77万元
  （5）年营业利润
    年营业利润＝销售收入－销售成本－营业费用、管理费用及财务费用-营业税金及附加
              ＝14400－12816－720－10.77
              ＝853.23万元
    6、所得税
    根据深圳市企业所得税税率有关规定，2009年至2011年企业所得税税率分别为20%、22%、24%，从2012年开始企业所得税税率为25%，则：
2009年企业所得税＝年营业利润×20%
                ＝170.65万元
2010年企业所得税＝年营业利润×22%
                ＝187.71万元
2011年企业所得税＝年营业利润×24%
                    ＝204.78万元
2012年以后每年的企业所得税=年营业利润×25%
                          ＝213.31万元
    7、净收益
    净收益＝年营业利润－所得税
    8、收益年限
    其《房地产证》记载的土地使用年限40年(2000-06-09至2040-06-08)，则其剩余收益年限n为31.4年。
    9、折现率r
    采用资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model or “CAPM”）。CAPM 是通常估算投资者收益要求的方法。它可以用下列公式表述：