CHINA REAL ESTATE 产业地产
随着我国居民收入水平不断提高、消费意识逐步转变，以及一系列惠及休闲产业的民生政策陆续出台，人们逐渐进入休闲旅游时代。游客在旅游方式上更加注重个性化、体验化和休闲化，自驾旅游、家庭式自助游和散客式自助游渐渐成为常态。
大众休闲旅游时代的到来呼唤旅游新业态的产生，以房车露营为主的时尚、创新旅游模式得到迅猛发展。
2016年，在旅游等相关部门的推动下，自驾车房车旅游政策利好不断，基础设施不断完善，成为资本追逐的热点、企业青睐的重点、行业发展的亮点，迎来新的发展“风口”。在旅游等相关部门的政策推动下，各地加快形成推动自驾车旅居车营地旅游的合力，营地建设呈现加速推进之势。
一、盈利方式解析
1.出租营地营位
营位出租包含露营营位、房车营
位、自驾车营位等出租，另有中长期存
车位出租。一般来讲，一个中等规模
的40营位的汽车营地需要投入300万
元左右，包括服务区、营务区、活动区
以及公用设施等，假设年接待量达到
2万人次，一个营位平均接待3人次，
综合开营率为35%，汽车营地定价为
10元/人，人均餐饮消费和住宿消费
80元/天，40个营位需要48名雇员，
考虑营地的经营管理、固定资产折旧
等，估算出该汽车营地的年收益率约
为1。由此可见，若纯粹靠营位出租和
提供简便餐宿收入，收益十分微小。
2.多样性营地度假设施
除营地出租外，汽车营地内建设
多种营地设施，如小木屋、帐篷、树屋、
巢屋、花屋等多种形态的营地度假屋，
具有简洁轻便、开发强度较低、生态
性、自然性等特点，较能吸引露营度
假者的喜爱。
3.出租空闲场地
汽车营地大都选址于风景优美
的郊野区和旅游景区周围，营地的建
设需要大面积较为空阔平坦的场地，
在营位出租不饱和情况下，营地也考
虑场地的整体出租用于企业的会展、
展销或个人的婚礼和体的PARTY
等用。此种经营需要考虑营地的区
位、环境等优势以及营地的承载容量
自驾游露营地的开发及运营
林  峰
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等问题。
4.房车出租及出售
汽车营地是车辆展销的理想平台，可在汽车营地内开辟展位出租给汽车或房车经营公司做车辆展销，并提供房车出租业务，做好房车旅行的宣传工作，扩大影响面和普及面。一般一辆房车6人租用，一天租金八九百到两千，如果是会员，还会再打七折或八折，人均进行分摊，要比住宾馆实惠许多，因此通过适当的宣传和引导，让房车露营的发展良性化。
5.配套开发休闲、游乐项目
以营地为自身主要吸引物外，配套开发各类型休闲娱乐旅游产品，形成一个综合性的旅游休闲度假地。根据营地资源情况和周围市场情况，开发不同的休闲、游乐配套项目，在水上、林间、草地建设各种收费性的游乐设施，形成休闲娱乐区、体育运动区、儿童游乐区等。
例如北京南苑国际汽车露营公园，坐落在0.4万平方公里的天然林地中，园区设有300辆可移动性露营房车，并可同时容纳150顶露营帐篷，提供1000人同时露营休闲。露营公园还依托原有林木设有英式马术训练基地、儿童活动中心、昆虫馆、红酒窖藏等设施和场地，是集休闲运动、青少年科普、儿童娱乐、养生养老院、休闲会所、房车营地体验为一体的综合休闲度假营地。
6.其他盈利方式
除上述经营方式外，另有多种功能开发和升值空间，如出租广告牌、办理户外知识讲堂、各类社会派对活动、驾驶初学者练习场等。
二、商业模式解析
1.知名景区拉动型
景区拉动型是最为普遍的模式，受传统观念的影响，游客大多选择风景优美的景区为出游目的地，而全国
知名景区受风景名胜区或自然保护区
等制度受限，建设用地极为有限，无
法满足日益兴盛的度假需求。在接待
设施供不应求的情况下，建设汽车营
地是较为理想的选择，因汽车营地相
关设施属于临建设施，不需要变更土
地利用性质的特殊性，而且当前出行
自驾游大于团队游，也促使知名景区
的汽车营地的建设发展。
据相关数据统计，四川九寨沟共
接待自助、自驾游客，占旅游接待人
数的65%以上，对汽车营地的需求大
大加强。2013年九寨沟景区筹建九寨
沟后花园露营地，服务自驾游、高端
休闲游游客，规划建设家庭奢华露营
地、素质拓展基地、极限突破露营地
等内容，满足九寨沟旅游的家庭露营
体验、野外观星、素质拓展、生态学
习等户外体验活动。
2.生态旅游依附性
随着国家公园建设提上日程，以
及游客对环境绝美的原始自然地旅游
的向往，生态旅游在国内也越来越受
到市场的欢迎，但在生态旅游开发中，
对环境保护有严格要求，不允许大规
模开发，不适宜开发建设高档酒店、
度假村等高强度建设，但适合汽车营
地建设以满足游客的度假观光需求。
汽车营地在旅游接待设施力求轻便小
巧，住宿多为帐蓬露营，尽一切可能
将旅游对旅游物件的影响降至最低。
例如距离乌鲁木齐700公里的新
疆喀纳斯露营地，位于国家级综合自
然保护区喀纳斯湖自然保护区内。该
营地所在地一面为喀纳斯湖，三面为
广袤无边的大草原，风景优美。营地
内可同时停放拖挂式、自行式房车各
10辆，提供房车出租业务，营区内拥
有简单的接待设施，主要提供汽车露
营服务，以满足自驾车游客的基本需
求。该营地无大规模的固定建筑，力
求保护当地脆弱的生态环境，以中高
档消费的自驾车游客为主要客源市
场。虽然地理位置相对偏僻，却得益
于原生态环境的优美风景，使得该营
地在国内自驾车旅游市场享有较高声
誉，每年吸引不少自驾车游客前往。
3.郊游市场驱动型
市场驱动型汽车营地是建在大城
市附近，约2-3小时车程，为满足城
市居民野营需求的汽车营地，目前北
京、上海市区、郊区都有此类汽车营
地出现，如北京的枫花园汽车影院，
是典型位于城市中心的汽车营地。另
外北京怀北国际汽车营地，是北京首
家集露营、房车、户外、休闲、食宿为
一体的自驾车主题度假营地，规划总
面积12万平方米，可容纳400辆汽车
进入景区露营。内设帐篷露营、自驾
车露营、房车露营、徒步穿越、垂钓、
户外烧烤等户外休闲活动，也能在营
地内举行大规模的露营大会、精彩的
烧烤派对、品牌推广活动、团队拓展
训练等大型活动，满足北京企业和个
人的野外休闲活动。
4.高端户外带动性
近年高端、野奢项目崭露头角，
单一的野外露营已不能满足现代郊野
活动的需求。相应的规模强大、功能
完善、产品高端的旅游休闲项目带动
高端汽车营地的建设，项目设置如射
击场、跑马场、高尔夫球场、沙漠探险、
丛林探秘等高端休闲产品，另有豪华
野奢的户外度假住宿、温泉、SPA等
配套产品，并以俱乐部形式定期举办
大型户外活动，走规模品牌路线，用
品质休闲、娱乐吸引中高端游客。
作者系北京绿维创景规划设计院
院长
汽车自驾游
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