明宇金融广场及明宇大厦地下停车场洗车美容中心
筹备方案
明宇金融广场和明宇大厦项目的基础物业服务都保持了较高水准，项目和客户建立了良好的关系，这为项目各类增值服务的开展提供了坚实的基础。如何在了解客户需求的基础上，充分发掘客户资源，拓展经营范围，利用各种管理方式与招商手段，提供特化的服务项目，将是下一阶段金融广场和明宇大厦物业工作的重点。
为此，豪雅物业对金融广场及明宇大厦周边进行了走访、调查，发现项目周边洗车场较少，项目客户普遍存在洗车难、洗车贵的现象。同时，金融广场及明宇大厦的地下停车场都还有部分区域处于闲置状态，如通过引入专业的汽车美容中心，开展这项服务；不仅丰富了项目本身配套，为客户提供便利；还可与地下停车经营相互补充，使闲置空间得到更为有效的利用，实现地下停车场经营和管理效益的最大化。
一、开设地下停车场可行性分析
1、技术可行性分析
一般在地下车库开设小型洗车美容中心至少需要场地150平方米，该场地需要具备基本的給水、用电条件，以便设置必要的设备，如清洗机、废水循环设备等，同时场地还需要具备良好的排水条件。
经现场确认，金融广场及明宇大厦项目均可提供符合基本条件的场地，但排水设施须由商家进行改造，增设废水循环、沉砂池等设施。
2、经营可行性分析
豪雅物业对金融广场及明宇大厦周边进行了走访、调查。
（1）明宇金融广场
金融广场停车场每日进出车流量在300辆左右，楼下社区停车场进出车流量也在100辆以上，且周边仅有一家高端洗车美容中心（时代8号对面），存在较大的市场需求。
（2）明宇大厦汽车美容项目
明宇大厦停车场目前每日进出车流量在200辆左右，周边街面存在大量的洗车美容中心，但
均位于天环路一侧；随着明宇大厦入住率增加及酒店需求的增长，项目洗车需求也会增加。
二、引入地下停车场洗车美容中心的优势
1、增加经营收入
金融广场及明宇大厦的经营类收入中，95%以上为停车费收入，项目的其他收入仅占不到5%；通过洗车美容中心的引入，有助于增加项目收入来源，优化项目收入结构，实现项目的可持续发展。
2、服务延伸
项目地下停车场主要服务对象主要针对酒店及写字楼客户，通过引入商家解决客户洗车的需求，实现项目物业服务的延伸。
在具体操作中，项目可借助现有平台，实现VIP客户线上预约、享受优惠、待客泊车等服务，增强服务的便捷性的同时实现对项目客户的回馈。
3、提升停车场利用率
目前项目停车场均未现在使用率低的区域，开设洗车美容中心不会对项目停车造成干扰，反而可以有效激活停车场不常用的区域，提升项目人气、商气。
 
三、洗车美容中心设置方案
1、洗车美容中心选址
（1）明宇金融广场
由于金融广场项目车流量相对较多，对洗车服务的需求较大，需要较大的区域。建议将位置选择在B3层250号车位处，该区域紧邻车辆密集停放区，但基本处于闲置状态，面积、水电条件能够满足基本要求，同时选址在该区域不影响B4、B5实施节能降耗措施。
   
（2）明宇大厦
目前明宇大厦车流量相对较少，但可以预见的未来将会有所增加。因此，目前可以选择较小的区域，但要预留未来发展空间。
建议将位置选择在B4层转角450号车位处，该区域相对独立且具备一定的扩展空间，对其他区域影响较小，同时靠近集水坑，有利于设置洗车设备。
     
2、洗车美容中心服务项目
洗车（普洗、精洗）；
汽车内装饰；
漆面打蜡抛光、漆面修复；
车内真皮护理；
车内杀菌消毒；
汽车用品销售服务；
安装倒车雷达、中央门锁及防盗器；
安装真皮座椅、防爆膜施工服务等。
3、现场装修
（1）店头：灯箱招牌尺寸0.35*1*5米
（2）交通指引：周边面积至少约150平米，落实交通环境指引；
（3）操作间：实际占用2个固定车位，使用推拉隔间，无尘化操作精洗车、美容打蜡以及贴膜；
（4)电力需求：三相电源，排污管道；
（5）过滤排水：采用地面加高，平铺玻璃钢格栅，建立微水洗车排污过滤系统；
 
（6）照明设备：网架结构、日光灯，保证照明充足且无差；
（7）顶置排线：所有管路采用顶置集线方式，灵活方便，且节省空间，按照操作间数量匹配两套；
（8）隔断：玻璃幕墙，将洗车对停车场影响降到最低，同时保持通透。
4、所需设备
（1）备用水箱：5立方米钢质水箱，作为备用和低压用水来源；
（2）电脑洗车机：1台
（3）空气压缩机：使用密闭隔音性能高1台
（4）30L大功率吸尘器： 1套
（5）打蜡抛光设备：1套
（6）泡沫机：1台
（7）蒸汽美容机：1台
5、人员配置
（1）店面管理：1人
（2）营销接待：1人
（3）高级技师：2人
（4）洗车美容工：3人
（5）推广营销渠道
1）在项目区域内设置导视系统；
2）开展物业及周边行业的整合营销服务；
3）网络化营销推广（如等）。
四、经营模式
由于开设洗车美容中心是全新的尝试，项目也缺乏洗车美容中心的运营经验，进行自营将存在较大的风险。因此建议以引入服务提供商的模式开展此项业务，洗车美容中心的服务、配套设施以及人员配置全由服务提供商所承担，项目以收取场地租金的方式与服务提供商合作。
鉴于在金融广场及明宇大厦开展该项业务是否能够盈利，还存在较大的不确定性，而且项目开展此项服务业并非单纯的追求经济效益。因此建议采用固定租金与业绩租金结合的模式，固定租金根据其所占车位现有收益为基准进行核定，业绩租金则根据其经营情况设置相应的百分比。这样既能保证项目在现有收入不降低的前提下，分享服务提供商的经营收益；也有助与消除服务提供商的顾虑，有利于双方合作。
成都明宇豪雅物业服务有限公司
二〇一五年四月