[Table_IndustryInfo] 2022年06月26日
强于大市(维持)
证券研究报告•行业研究•房地产
房地产行业周报（6.20-6.26）
首轮供地规模下降，19城重启房票安置
投资要点
西南证券研究发展中心
分析师：王颖婷
执业证号：S1250515090004 电话：************邮箱：*************** 联系人：池天惠 电话：130****9597邮箱：************ 联系人：刘洋
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数据来源：聚源数据
基础数据
[T able_BaseData] 股票家数
124 行业总市值（亿元） 17,395.74 流通市值（亿元） 16,765.77
行业市盈率TTM
12.2 沪深300市盈率TTM
12.8
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● 首轮集中供地推出规模降幅明显，各城市土地市场热度分化。22城首批共推出
涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平米，同比去年首批次下降58.5%。22城集中供地成交397宗，共计成交出让金4969亿元，较去年首轮下降6成，总成交率84.65%。流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三轮集中供地明显减少。从溢价率来看，首轮土拍触顶成交地块较少，整体溢价率在4%左右。拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台拖底明显。整体来说，首批次土拍中仅深圳、杭州、合肥、厦门的土拍热度较高，沈阳、长春、济南、天津等城市土拍遇冷明显，仍有地块流拍。6月23日苏州和合肥开
启了2022年的第二轮集中出让，苏州表现平稳，合肥二轮土拍热度下滑。
● 6月重点32城累计销售面积（截至24日）同比-16%，环比+63%。其中一线城市同比-28%，环比+153%；二线同比-5%，环比+69%；三四线同比-35%，环比+18%。据CRIC 监测，80个重点城市6月前20日累计成交量达1416万平方米，环比增长18%，较2022年6月同期回落41%。回暖原因一方面是政策刺激作用开始显现，另一方面也受节假日期间促销活动、部分城市优质项目集中热销的拉动。32城数
据与CRIC 数据存在差异，主要由于部分城市数据中包含非市场性因素，如有前期签约项目集中备案等，尤其是青岛、广州，苏州和连云港等城市的数据都出现了明显的异动。目前市场未出现实质性转变，但企稳信号已较为明确。 ● 6月以来多地政策放松持续加码。1）房贷利率下降。6月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，分别较上月回落49个、23个基点。2）贷款额度、首付款比例、限购以及购房与人才补贴方面均有放松。淮安、黔东南等城市上调贷款额度；成都、泉州、廊坊等城市首套房低至20%首付；武汉放松限购，本市户籍居民在限购区域已有2套住房的可以新增购买一套，非本市户籍居民家庭，缴纳社会保险或个人所得税年限下调；淮安、宝鸡、咸阳等地有针对性地发放购房补贴、人才补贴。 ● 2022年以来19城实行房票安置，目前政策效果尚不达预期。2022年以来郑州、宁波奉化、南京溧水等19城相继落地房票安置政策，房票安置可以将货币补偿资金提前锁定在住房领域，一方面有助于对未安置体的妥善安置，另一方面有利于提振市场信心、加速去化。但是房票解决安置的根本资金问题，目前救市政策效果不达预期，例如南京溧水区部分项目仍是零认购。其原因主要包括：1）行业下行阶段市场信心仍存在不足；2）受限于地方财政压力，房票发放数量有限；3）对房票资金结算担忧导致房企参与积极性不高。 ● 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A 、华润置地、龙湖集团、万科A 、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 ● 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。
-27%
-20%-13%-6%
1%9%21/6
21/821/1021/1222/222/422/6
房地产
沪深300
目录
1 每周点评 (1)
2 市场回顾 (5)
3 行业及公司动态 (7)
3.1行业政策动态跟踪 (7)
3.2公司动态跟踪 (9)
4 投资建议 (11)
5 风险提示 (11)
图目录
图1：2022首批次集中供地推出规模比较 (1)
图2：22城首批次推出地块数量 (1)
图3：房票发放流程 (5)
图4：近一年申万地产板块相对沪深300走势 (5)
图5：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） (5)
图6：上周长春经开、合肥城建、信达地产等个股涨幅显著 (6)
图7：上周绿景控股、粤泰股份、宋都股份等个股跌幅显著 (6)
图8：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） (6)
图9：年初以来申万地产上涨个股占比为43.9% (6)
图10：上周表现强势的港股通内房股 (7)
图11：年初以来表现强势的港股通内房股 (7)
图12：上周表现强势的物业股 (7)
图13：年初以来表现强势的物业股 (7)
表目录
表1：2022年首批次集中供地22城成交情况 (1)
表2：苏州、合肥各轮集中土拍热度对比 (2)
表3：全国重点城市6月累计（截至24日）成交情况（单位：平方米） (3)
厦门建发汽车
表4：本周（6.20-6.26）重点城市楼市松绑政策 (4)
表5：重点关注公司盈利预测与评级 (11)
1 每周点评
22城首轮集中供地收官，部分城市集中供地增至四批次，首批次推出规模同比降幅明显。截至6月末，22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平米，同比去年首批次下降58.5%；推出规划建筑面积4713万平米，同比去年首批次减少6707万平米，较去年集中供地推出减少58.7%。首批次推出地块数量上，杭州、成都、上海位列前三，分别为60、50、40宗；东三省区域沈阳推出5宗、长春出让2宗涉宅用地，数量最少。
图1：2022首批次集中供地推出规模比较
图2：22城首批次推出地块数量
数据来源：中指数据，西南证券整理
数据来源：中指数据，西南证券整理
各城市土地市场热度分化，整体溢价率仍保持低位。22城集中供地成交397宗，共计成交出让金4969亿元，较去年首轮下降6成，总成交率84.65%。首轮供地流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。从溢价率来看，首轮土拍触顶成交地块较少，整体溢价率在4%左右。供给端主动降成本做出让利，以提高企业拿地积极性，但拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台拖底明显。整体来说，首批次土拍中仅深圳、杭州、合肥、厦门的土拍热度较高，相比之下，沈阳、长春、济南、天津等城市土拍遇冷明显，14个城市仍有地块流拍，整体市场回暖仍需时日。
表1：2022年首批次集中供地22城成交情况
数据来源：中指院，西南证券整理
苏州第二轮集中供地表现平稳，合肥二轮土拍热度下滑。6月23日苏州和合肥开启了2022年的第二轮集中出让。1）苏州：苏州第二轮集中供地延续首轮低热，成功出让20宗含宅用地，其中17宗以底价成交，平均溢价率3%，国企、地方平台公司托底程度仍较高。2）合肥：合肥次轮土拍热度下滑，成交24宗地块，流拍5宗，平均溢价率为7.9%，较首轮下降3.3pp ，受供地规模和质量不及首轮的影响，房企参拍积极性明显回落，滨投、庐阳房地产等平台公司也现身托底。
表2：苏州、合肥各轮集中土拍热度对比
备注：仅统计含宅用地，另，苏州两块地由于修改规划原因撤牌，因此不计入流拍。数据来源：CRIC ，西南证券整理
6月重点32城累计销售面积（截至24日）同比-16%，环比+63%。其中一线城市同比-28%，环比+153%；二线同比-5%，环比+69%；三四线同比-35%，环比+18%。具体城市来看：1）一线城市：上海解封后持续回暖，环比增长610%，深圳、北京分别环比增长49%、53%；2）二线城市：除福州环比-15%外，均有不同程度的增长，其中青岛、苏州分别环比+260%、232%；3）三四线城市：表现各异，其中连云港、常州分别环比+105%和88%。
据CRIC 监测，80个重点城市6月前20日累计成交量达1416万平方米，环比增长18%，较2022年6月同期回落41%，降幅呈收窄态势。回暖原因一方面是政策刺激作用开始显现，