史上最全介绍房源优缺点的话术，⼀篇就通关！
如果是的，那么您肯定发现了在看房的过程中是有规律存在的，我们特别将这些规律总结成⽂，分享给⼤家，希望能够帮助您清晰思路，有理有据、进⾏重点突破，祝⼤家能活学活⽤！
1、看地段
选房三要素：地段、地段、地段。房产作为不可动的资产，所处位置对其使⽤和保值、增值起着决定性的作⽤。房产作为⼀种最实⽤的财产形式，即使买房的⾸要⽬的是为了居住，但同时购买房产还是⼀种较经济的、具有较⾼预期潜⼒的投资。房产能否升值，所在的区位是⼀个⾮常重要的因素。
看⼀个区位的潜⼒不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在⼀个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产⼤幅升值很有希望。
区域环境的改善会提⾼房产的价值，例如北京亚运村的落成，就使得周围房地产价值成倍增长。研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜⼒，对购房者⼗分重要。最便宜的汽车
随着交通路⽹的建设，⼤家在介绍时应该⽤车程、车时概念取代原来的绝对位置概念。所以在选择区位时还要注意交通是否⽅便，有多少路公共汽车能够通到⼩区。
交通⽅便往往是促进房产销售的强劲卖点，⽐如说地铁某号线直达⼩区、某宽阔⼤道紧邻⼩区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想，但带看时⼀定要铺陈叙述清楚、有把握甚⾄可以带客户到规划地点实际感受。
2、看配套
居住区内配套公建是否⽅便合理，是衡量居住区质量的重要标准之⼀。⼤的社区内或附近⼀般设有⼩学，以排除城市交通对⼩学⽣上学路上的威胁，且住宅离⼩学校的距离应在３００⽶左右（近则扰民，远则不便），这将是最⼤的卖点，值得⼤书特书。
再有，菜店、⾷品店、⼩型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径多⼤、如150⽶（这些细节功课将影响您的成败）。
还有“会所”、银⾏、邮局、餐厅等，越细越好。例如“会所”的介绍——由于经济条件所限，普通⽼百姓购买的房⼦⾯积不会很⼤，假设您买的是80平⽅⽶的住宅，有了会所，您所享受的⽣活空间就会远远⼤于80平⽅⽶。现在居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越⼤，会所将成为您不可缺少的配套…
但在这⾥，会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，就是您必须了解的内容了。
3、看绿化
⽬前住宅项⽬的园林设计风格多样，但是居住环境有⼀个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区⽤地范围内各类绿地的总和占居住区总⽤地的百分⽐。
请注意：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化⾯积的。
由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等⽅⾯起着重要作⽤，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30％。近郊居住区绿地率应在35％以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40％甚⾄50％，就⽐较难得了。
4、看布局
⼤家都知道容积率，这是社区布局的关键指标。容积率⾼，说明居住区⽤地内房⼦建的多，⼈⼝密度⼤。⼀般说来，居住区内的楼层越⾼，容积率也越⾼。
住区内的楼层越⾼，容积率也越⾼。
以多层住宅（６层以下）为主的住区容积率⼀般在１.2⾄１.５左右，⾼层⾼密度的住区容积率往往⼤于２。如容积率过⾼，会出现楼房⾼、道路窄、绿地少的情形，将极⼤地影响居住区的⽣活环境。容积率的⾼低，只是⼀个简单的指标，有些项⽬虽然看上去容积率不⾼，但是为了增⼤中庭园林或是闪避地下车库，⽽使得楼座拥挤⼀隅也是不可取的。
在居住区规划中，应使住宅布局合理，⽇照时间和⽇照质量容易被⼤家所忽略。
塔式住宅采⽤⼤于或等于１Ｈ的⽇照间距标准。如果住宅的⽇照间距不够，北⾯住宅的底层就不能获得有效⽇照。（您带看的房屋具有这些条件能打动客户）
5、看区内交通
居住区内的交通分为⼈车分流和⼈车混⾏两类。⽬前的房产卖点是“⼈车分流”，即汽车在⼩区外直接进⼊⼩区地下车库，车⾏与步⾏互不⼲扰，因⼩区内没有汽车穿⾏、停放、噪⾳的⼲扰，⼩区内的步⾏道兼有休闲功能，可⼤⼤提⾼⼩区环境质量，这种⽅式推荐给客户，他们都会喜欢。
⽽⼈车混⾏的⼩区您要关注是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，⼀般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近⼭墙⽽不是住宅正⾯。
另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，有必要搞清楚：车位的⽉租⾦是多少；如果购买，今后⽉
管理费是多少，然后仔细算⼀笔账再决定是租还是买。（在这⾥给出合理建议，客户会信任您）
6、看价格
⼤家都明⽩，买房⼦当然绝不是越便宜越好，关键是要看性价⽐，也就是说是否物有所值、价格合理。客户看中某⼀房屋后，您应当耐⼼为其对同⼀区位、同等档次楼盘的性能进⾏⽐较，有⽐较才有选择。
如客户对有意购买的⼏套房产进⾏性能与价格的⽐较时，您⾸先要弄清每套房报的价格到底是什么价，有的是整套价格、有的是套内建筑⾯积价格……最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格。
还有房屋出售时是“⽑坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，⽐较房价时应考虑这⼀因素。
当⼏套房产站到同⼀起跑线上后，您应帮助客户⾸先可以将⼤⼤超过预算和性能不佳的剔除，然后再综合⽐较。
⼀般来讲，性能越好的楼盘越贵，此时就需要冷静分析：哪些性能是必须的，哪些性能对客户⽆⽤，对于那些只会增加房价的华⽽不实的卖点性能⼀定要果断“割爱”。
7、看⽇照
再多说说阳光的问题，万物⽣长靠太阳，特别是对经常在家的⽼⼈和⼉童来说，阳光⼊室是保证他们⾝⼼健康的基本条件。
有效的⽇照能改善住宅的⼩⽓候，保证住宅的卫⽣，提⾼住宅的舒适度。住宅内的⽇照标准参考如下——⽇照时间以⼤寒⽇不少于两⼩时为标准。
按照《住宅设计规范》规定：“每套住宅⾄少应有⼀个居住空间能获得⽇照，当⼀套住宅中居住空间总数超过４个时，其中宜有两个获得⽇照。”居住⼩区内的住宅“户户朝南”就是最⼤的卖点，如再遇到这样的房屋您当然明⽩该怎么说了。
8、看通风
在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的⽇照⼀样重要。如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，⽐住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。所以⼀般来说，板楼的通风效果好于塔楼。
此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通（如满⾜条件，重点推介）。
但⼀些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚⾼⼤建筑物，致使实际上⽆风光顾（这时就不要强调通风良好）。
9、看户型
平⾯布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计有以下⼏点要素供您参考介绍：
（1）⼊⼝有过渡空间，即“⽞关”，便于换⾐、换鞋，避免⼀览⽆遗。
（2）平⾯布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅⼊⼝。静区包括主卧室、书房、⼉童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫⽣间应靠近主卧室。另⼀个则应在动区。
（3）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有⼀个相对完整的空间摆放家具，便于家⼈休闲、娱乐、团聚。
（4）房间的开间与进深之⽐不宜超过１⽐２，过于长条的户型不太容易介绍，可以考虑建议进⾏装修分割。
（5）厨房、卫⽣间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫⽣间应有独⽴可靠的排⽓系统。下⽔道和存⽔弯管不得在室内外露。
10、看设备
住宅设备包括管道、抽⽔马桶、洗浴设备、燃⽓设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有⽅便、实⽤、⾼科技的趋势。
若您在这⽅⾯有不太了解的问题要仔细询问原业主使⽤情况与禁忌，莫要信⼝开河。
11、看节能
您介绍的房产要注意环保与节能也是卖点，如采取了冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施——屋顶和西向外窗应采取隔热措施；
住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造等等。
12、看隔⾳
噪声对⼈的危害是多⽅⾯的，它不仅⼲扰⼈们的⽣活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级⽩天应⼩于50分贝，夜间应⼩于或等于40分贝。客户虽然⼤多⽆法准确测量，但是肯定会关注这⼀点。
住宅应与居住区中的噪声源，如学校、农贸市场等保持⼀定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，⼀般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪⾳⼲扰。（这些基础信息您必须预做了解，最好拿出相关的数据更有说服⼒）
13、看私密性
住宅之间的距离除考虑⽇照、通风等因素外，还必须考虑视线的⼲扰。⼀般情况下，⼈与⼈之间的距离24⽶内能辨别对⽅，12⽶内能看清对⽅容貌。为避免视线⼲扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不⼩于24⽶为宜，⾼层住宅的侧向间距宜⼤20⽶。
此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧⾯窗与正⾯窗往往形成“通视”现象，客户选择住宅时会对这些予以注意（如您介绍的房产有这种情况，请选择更好的看房时机、尽量避开⼈员密集的时刻）。
14、看结构
作为房产销售⼈员，您应该在介绍房产时尽量专业，关于住宅的结构类型⾸当其冲——⽬前常见的住宅结构有砖混结构
作为房产销售⼈员，您应该在介绍房产时尽量专业，关于住宅的结构类型⾸当其冲——⽬前常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝⼟结构。
砖混结构的主要承重结构是粘⼟砖和⼩部分钢筋混凝⼟构件，只适⽤于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施⼯。缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局⼀般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。
钢筋混凝⼟结构适⽤于中⾼层住宅，其中⾼层住宅以全现浇剪⼒墙结构为佳，多层或⼩⾼层、⾼层住宅常⽤的有框架结构、⼤模结构、⼤板结构等。
总体说来，钢筋混凝⼟结构抗震性能好，整体性强，防⽕性能、耐久性能好，室内格局较砖混结构灵活。但这种结构的施⼯难度相对较⼤，结构造价也相对较⾼。（以上的说明将为客户展⽰您的专业、获得信任）
15、看年限
住宅的使⽤年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使⽤的年限，是由住宅的结构、质量决定的⾃然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，住宅的使⽤年限⼀般⼤于折旧年限。
不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝⼟结构60年；砖混结构50年。（这个知识作为补充、但不要轻易说）
16、看⾯积
随着⼩户型热潮的兴起，商品房的套内⾯积稍稍降了⼀些，但是许多客户仍然认为住房⾯积越⼤越好，似乎⼩于100平⽅⽶的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。
甚⾄⼀些经济适⽤房也名不副实，⼤户型、复式户型盖了不少，致使消费者也被误导，觉得⼤⾯积、超豪华的住宅才好⽤。其实⾯积过⼤的住宅，⼈在⾥⾯并不⼀定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房⽀出⼤，⽽且今后在物业等⽅⾯的⽀出也会增加。
住宅档次的⾼低其实不在于⾯积的⼤⼩，专家认为，三⼝之家⾯积有70⾄90平⽅⽶就基本能够满⾜⽇常⽣活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精⼼设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利⽤了起来。
（所以在⾯积的建议上，您要准备⼏种说法，看客户是要⽓派还是实⽤，从不同的⾓度去引导，⼀计不成再⽣⼀计）
17、看分摊
商品房的销售⾯积＝套内建筑⾯积＋分摊的公⽤建筑⾯积；套内建筑⾯积＝套内使⽤⾯积＋套内墙体⾯积＋阳台建筑⾯积。套内建筑⾯积⽐较直观，分摊的公共⾯积则可能会有出⼊。了解更多相关信息请关注：上海房天下经纪⼈。分摊的公共建筑⾯积包括公共⾛廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。
客户看房时，可以提醒其注意公摊⾯积是否合理，⼀般多层住宅的公摊⾯积较少，⾼层住宅由于公共交
通⾯积⼤，公摊⾯积较多。同样使⽤⾯积的住宅，公摊⾯积⼩，说明设计经济合理，购房者能得到较⼤的私有空间。
但值得注意的是：分摊⾯积也并不是越⼩越好，⽐如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度（这⼀点尤为重要，可以说服客户选房更有⼤局观）。
18、看物业管理
物业管理是由具备资格的物业管理公司实施的有偿服务，⼩区物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度⽽异。
物业管理费都有哪些内容、⼩区停车位的收费标准、车位是租是卖等，客户买房前都应告知清楚（如果您的介绍资料⾥还没有这些，请马上准备）。
住户将来长期⾯对的是物业管理公司，物业管理是⼀种长期的经营⾏为。更细节话的物业服务和品牌⼝碑更好的物业公司都能够为房产加分，但是物业费的价格也是客户能否承担指标之⼀，最好带看时就进⾏引导，⾏业内在进⾏最后签约阶段因为物业费⽆法承担⽽放弃的案例不在少数，请提前告知。
阶段因为物业费⽆法承担⽽放弃的案例不在少数，请提前告知。
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