陈国华、中国长安汽车集团深圳投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审结日期】2020.10.13
【案件字号】(2020)粤03民终10615号
【审理程序】二审
【审理法官】陈明亮许莹姣张秀萍
【审理法官】陈明亮许莹姣张秀萍
【文书类型】判决书
【当事人】陈国华;中国长安汽车集团深圳投资有限公司;中铁港航局集团有限公司
【当事人】陈国华中国长安汽车集团深圳投资有限公司中铁港航局集团有限公司
【当事人-个人】陈国华
【当事人-公司】中国长安汽车集团深圳投资有限公司中铁港航局集团有限公司
【代理律师/律所】程兴华广东诠天律师事务所;刘志环广东瑾楠律师事务所;刘练广东联建律师事务所;王后春广东远明律师事务所
【代理律师/律所】程兴华广东诠天律师事务所刘志环广东瑾楠律师事务所刘练广东联建律师事务所王后春广东远明律师事务所
【代理律师】程兴华刘志环刘练王后春
【代理律所】广东诠天律师事务所广东瑾楠律师事务所广东联建律师事务所广东远明律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】陈国华
【被告】中国长安汽车集团深圳投资有限公司;中铁港航局集团有限公司
【本院观点】陈国华与长安公司于2014年10月21日签订《福安雅园项目商铺包销合同》，约定包销期限届满未销售完毕的商铺由陈国华以包销价格购买，陈国华据此购买涉案房产，双方之间由此形成商品房买卖关系。承租人王仲秋在接受一审法院询问时称，其2015年10月搬进涉案98号商铺，当月发现漏水，消防系统无法正常使用，墙面出现裂缝，吊顶和墙面装修出现损坏，该陈述表明承租人退出涉案商铺并不仅仅是因为漏水，而是漏水、消防系统无法正常使用、装修损坏等多种原因导致，且经一审法院委托司法鉴定，陈国华的后续装修行为亦是造成漏水的原因之一，故一审法院考虑各种因素酌定支持租金损失120万元，并无不妥，本院予以支持。陈国华。
【权责关键词】撤销合同过错合同约定当事人的陈述鉴定意见证明诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
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【本院认为】本院认为，陈国华与长安公司于2014年10月21日签订《福安雅园项目商铺包销合同》，约定包销期限届满未销售完毕的商铺由陈国华以包销价格购买，陈国华据此购买涉案房产，双方之间由此形成商品房买卖关系。 陈国华上诉要求长安公司按每月12万元的标准赔偿其租金损失，对此，本院认为，承租人王仲秋在接受一审法院询问时称，其2015年10月搬进涉案98号商铺，当月发现漏水，消防系统无法正常使用，墙面出现裂缝，吊顶和墙面装修出现损坏，该陈述表明承租人退出涉案商铺并不仅仅是因为漏水，而是漏水、消防系统无法正常使用、装修损坏等多种原因导致，且经一审法院委托司法鉴定，陈国华的后续装修行为亦是造成漏水的原因之一，故一审法院考虑各种因素酌定支持租金损失120万元，并无不妥，本院予以支持。 陈国华上诉要求长安公司赔偿其装修损失暂计500万元，对此，本院认为，陈国华重新装修98号商铺后导致无法通过评估的方式确定漏水造成的装修损失，陈国华也无证据证明漏水导致所有的装修毁损而完全无法使用，因此其该主张理由不充分，本院不予支持。 陈国华还上诉主张涉案商铺存在质量缺陷而导致价值贬值，但其未能就此提交充分的证据，本院对其该主张不予支持。 此外，一审法院对于以支付修复费用的方式代替实际修复更具有可操作性做了详细的论述，本院二审对此不予赘述。陈国华提出的涉案商
铺存在鉴定报告之外的其他严重问题缺乏事实依据，本院对其该主张不予采信。 综上，陈国华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
长安汽车集团【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费65516元，由陈国华负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 07:45:38
【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年，长安公司作为发包人，中国中铁股份有限公司作为承包人，双方签订《深圳市建设工程施工总承包（BT模式）合同》，约定发包人将位于深圳市××街道规划××路南侧的观澜安居商品房项目交由承包人总承包（BT模式）。另，长安公司、中铁公司主张福安雅园已经通过竣工验收，长安公司提交了建筑工程竣工验收报告、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执证明其该主张。
【一审法院认为】一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。陈国华系基于其与长安公司的房屋买卖合同关系，取得了涉案98、99、100号商铺的所有权，陈国华现在庭审中明确其
在本案中提起的为房屋买卖合同纠纷，即陈国华基于其与长安公司之间的房屋买卖合同关系，要求长安公司对房屋质量问题承担违约责任。本案并非侵权之诉，根据合同相对性原则，陈国华基于房地产买卖合同纠纷主张中铁公司承担赔偿责任和维修义务缺乏法律依据，该院在本案中不予支持。
【二审上诉人诉称】陈国华上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持陈国华一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费用（不限于鉴定费、评估费）均由长安公司、中铁公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、计算错误，与长安公司、中铁公司造成的实际损失严重不符，明显有失公平。具体情况如下：一、关于修复费用。深圳市国晨工程造价咨询有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》所给出的修复造价是仅从表层修复的角度，简单估算出来的，未考虑楼顶房梁开裂渗水、建筑物变形对整个房屋结构与安全的破坏性影响。陈国华因不认同该意见书，已在一审中提出异议并申请重新评估以确认修复费用，否则改为要求由长安公司、中铁公司负责修复，直至验收合格为止。二、关于房屋贬值损失。楼顶房梁开裂渗水、建筑物变形已对整个房屋结构与安全造成了破坏性影响，一审法院仅支持表层修复费用，无异于让陈国华承担房屋质量问题带来的不良后果，有失公平。三、关于装修费损失。一审期间，陈国华已提出评估装修损失的申请，在一审法院同意评估后，评估公司多次去现场取证，
最终却未评估出具意见书。由于一审审理时间较长，在评估公司现场取证后，陈国华为减少进一步损失而进行了重新装修事后评估公司以此为由通知法院称现在已无法进行评估，因此没有关于该项损失的评估报告，陈国华对此无任何过失。长安公司、中铁公司交付的房子是毛胚房，未经装修是无法给租户证券公司使用的，因楼顶房梁漏水问题，水电、吊顶、天花、监控布线、消防等设备均出现故障或损伤，布线、天花、消防等均需重新布置，损失必然是确实存在的。一审法院却以无法确认损失具体数额为由，直接略过该项损失，处理草率，明显有失公平。四、关于租金损失。1、关于损失租金金额：陈国华于2015年10月1日将涉案房屋出租给王仲秋，用于万和证券公司经营，租期5年，租金每月12万，因此房租损失属于陈国华的合理预期利益。截至陈国华收到一审判决，租金损失为612万。2、租金损失承担主体是长安公司、中铁公司，与陈国华对此没有任何责任。陈国华安装空调仅导致空调管道孔处漏水，陈国华早已解决了该漏水问题，因此安装空调产生的漏水问题并未导致房屋无法使用，与房租损失无关。关于长安公司提出的有验收回执和陈国华在交付房屋时已进行验收，陈国华安装空调管道时凿过墙，进而推论出是陈国华系自行装修时破坏了防水层的观点。陈国华认为，长安公司要求买受人承担的注意义务不合理。另外，涉案房屋的质量问题是有目共睹的。3、关于陈国华是否做到了合理减损：陈国华已经尽到合理减损义务。陈国
华在收到证券公司的投诉后，多次积极要求物业、长安公司、中铁公司修复，因修复均失败，方无奈诉至法院。五、一审判决遗漏了陈国华垫付的评估费20多万元。六、涉案房屋是安居房，本身就投入不足，因地基不稳、未按规建房、结构不稳很可能会变成危楼，以后可能需要耗费大量的资金进行加固和修复。中铁公司作为施工方对房屋质量问题有不可推卸的责任，中铁公司交纳的一千万的工程质量保证金与本案有利害关系，一审不应仅以合同相对性为由，将中铁公司排除在外。中铁公司辩称，一、中铁公司不是适格的当事人，本案案由是房屋买卖合同纠纷，陈国华的上诉请求仅是请求中铁公司承担房屋买卖合同违约责任，中铁公司仅仅是建设房屋的施工单位，并不是房屋买卖合同法律关系的当事人，根据合同相对性原则，陈国华基于房屋买卖合同纠纷主张中铁公司承担赔偿责任和维修义务缺乏法律依据。二、陈国华要求中铁公司承担连带责任是错误的。承担连带责任的前提是必须由法律明文规定或当事人的特别明确约定，而在本案房屋买卖合同法律关系中，并未有法律明文规定施工单位应当在此纠纷中承担连带责任，同时，在陈国华一审中提交的福安雅园项目商铺包销合同也没有要求中铁公司承担连带责任的约定，在《深圳市建设施工合同总承包合同》中也没有施工单位在房屋买卖合同中承担连带责任的约定。在一审庭审中一审法院向陈国华释明该案由是合同纠纷还是侵权纠纷，陈国华明确表示其选择的案由是合同纠纷，因此一审法
院已经尽到释明和提醒的义务，既然陈国华选择的是合同纠纷，就应该接受有关合同相对性原则的束缚，将中铁公司作为被告以及要求承担连带责任的做法是违背合同相对性原则，也是错误的。陈国华上诉要求长安公司按每月12万元的标准赔偿其租金损失，对此，本院认为，承租人王仲秋在接受一审法院询问时称，其2015年10月搬进涉案98号商铺，当月发现漏水，消防系统无法正常使用，墙面出现裂缝，吊顶和墙面装修出现损坏，该陈述表明承租人退出涉案商铺并不仅仅是因为漏水，而是漏水、消防系统无法正常使用、装修损坏等多种原因导致，且经一审法院委托司法鉴定，陈国华的后续装修行为亦是造成漏水的原因之一，故一审法院考虑各种因素酌定支持租金损失120万元，并无不妥，本院予以支持。
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