2022年7月3日
证券研究报告
行业评级：地产强于大市（维持）
请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队
核心摘要
⏹周度观点：本周杭州二批集中供地热地高于宁波，民企参拍更为踊跃。当周新房、二手房成交持续回升，楼市延续修复。我们认为下
半年随着政策持续发力，预期稳定下房地产将呈现温和修复，板块则有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注地产产业链投资机会。
⏹政策环境监测：1）杭州、宁波二批供地：杭州民企拿地较多，宁波以央国企为主；2）央行公布2022年二季度城镇储户问卷调查报告。
⏹市场运行监测：1）成交延续改善，有望持续修复。本周新房成交7.1万套，环比升24.6%，同比增长5%；二手房成交1.8万套，环比升
杭州机动车摇号0.1%。6月新房日均成交同比降15.4%，降幅较5月收窄35pct。随着年中冲刺完成，单周成交或季节性回落，但政策及市场情绪推动下，
购房需求料持续释放。2）改善型需求占比环比上升。2022年5月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.9pct至81.8%。3）库存环比下跌，短期稳中趋降。16城取证库存10052万平，环比降2.7%。后续随着销售去化持续改善，短期库存或稳中趋降。4）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面3735.4万平、成交建面2672万平，环比降13.1%、升18.1%；成交溢价率
6.1%，环比升2.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比5.4%、43.1%、51.5%，环比分别升2.1pct、升3.3pct、降5.4pct。
⏹资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行72.6亿元，环比增加4.6亿元；无海外债发行；重点房企发行利率为2%-5.05%，可比
发行利率较前次多数上行。2）地产股：本周房地产板块涨4.27%，跑赢沪深300（1.64%）；当前地产板块PE（TTM）12.69倍，估值处于近五年82.02%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、金地集团、新城控股；南向资金净流入前三为旭辉控股集团、中国海外发展、华润置地。
⏹风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。
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偏紧政策环境监测-政策梳理
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资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性偏松2022年6月28日上海
满足新市民合理购房信贷需求，
提升借款还款普惠性和便利度
2022年6月28日深圳
进一步加大房企风险化解力度，
合理满足刚性改善性购房需求
2022年6月28日永州
发布契税补贴等13条措施促进
中心城区房地产平稳健康发展
2022年6月27日浙江
三孩家庭首套首次公积金贷款
额度上浮20%并优先发放
42020年1月10日杭州、宁波二批供地：杭州民企拿地较多，宁波以央国企为主
事件描述：近日，杭州、宁波第二批集中供地落下帷幕，杭州本次出让45宗住宅用地全部成交，总成交额557.2亿元，宁波出让21宗住宅用地全部成交，总成交额161.2亿元。
点评：1）杭州、宁波二批土拍所推地块均100%成交，杭州45宗地块中22宗溢价成交、12宗进入一次性报价阶段，宁波21宗地块中9宗溢价成交、7宗“触顶”进入摇号阶段，杭州地块平均溢价率5.2%，宁波4%。两个城市相比，杭州土拍热度高于宁波，尽管此次杭州所推地块成逊于首批供地，但由于杭州商品住宅库存415万平米、去化周期仅6.7个月，两项指标明显优于宁波的842万平米和16个月，央企、地方国企、民企都积极报名参拍。2）从拿地主体看，杭州民企拿地占比较高，宁波以央国企为主。杭州：18家民企共拿地371亿，占比67%，较首批供地提升28个百分点，其中滨江集团以224.5亿斩获12宗地块，高居榜首，华元、星创、华景川、中天、保亿、金帝、新丝路、启榕、三元、杰立、金汇世纪等民企也各有收获，而首批拿地较多的绿城、建发、万科、越秀等央国企本次拿地较少。宁波：地方国企托底意味较强，21宗土地大多被央国企拍得，其中保利发展、中海、中铁建三家央企获地4宗，地方国企宁波城投、轨交、湾区开发、奉化投资、镇开集团、海曙开发等均有土地进账，民企拿地不多。3）值得注意的是，宁波安置房地块受到追捧，9宗安置房地块中5宗报价触顶，其中横溪镇03-C1地块报名企业达32家，主要因为安置房具有固定的回购价格，利润稳定，房企不用顾虑住房滞销带来的资金沉淀和存货压力，风险可控，收益比较可观。
资料来源：中指，克而瑞，平安证券研究所
5资料来源：中国人民银行，平安证券研究所2020年1月10日央行公布2022年第二季度城镇储户问卷调查报告
事件描述：2022年第二季度，中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，并于近日形成报告发布。
点评：1）从当期收入、就业情况感受来看，本季收入感受指数为44.5%，比上季下降5.7个百分点，就业感受指数为35.6%，比上季下降
6.9个百分点。其中认为收入“增加”、“基本不变”、“减少”居民比例分别为10.8%、6
7.6%、21.7%，认为收入“减少”的居民比例较上季增加7.6个百分点；认为“形势较好，容易就业”、“一般”、“形势严峻，就业难”或“看不准”的居民比例分别为10.1%、44.3%、45.6%。从未来收入信心、就业预期来看，收入信心指数为45.7%，比上季下降4.3个百分点，就业预期指数为44.5%，比上季下降6.0个百分点。2）对下季房价，16.2%的居民预期“上涨”，54.6%的居民预期“基本不变”，16.0%的居民预期“下降”，13.2%的居民“看不准”。对消费、储蓄与投资意愿，倾向于“更多储蓄”居民占5
8.3%，比上季增加3.6个百分点。3）综合来看，二季度居民收入、就业存在压力，未来预期相对谨慎，后续随着疫情控制及经济活跃度提升，居民信心有望逐步修复。
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