第02讲 市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法
四、市场法常用的具体评估方法
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大同车展按照参照物与评估对象的 相近相似程度，市场法中的具体方法可以分为 直接比较法和 间接比较法两大类。如图所示。
间接比较法：
含义：利用资产的 综合标准，也可以是作为基准，分别将评估对象和参照物整体或分项对比打分从而得到评估对象和参照物 各自的分值。再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。
特点： 不要求参照物与评估对象 必须一样或者基本一样。只要在 大的方面基本相同或相似。应用有 较多局限，实践中应用并 不广泛。
的时候，直接比较法会演变成以下具体评估方法：    现行市价法    市价折扣法    功能价值类比法    价格指数法
成新率价格调整法等。
玛莎拉蒂女（一）现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；
企业拥有的原材料、备品备件、批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。
现行市价法是以成交价格为标准的，有的资产在市场交易过程中，报价或目录价与实际成交价之间会因交易对象、交易批量等原因存在差异。
在运用现行市价法时要注意，评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格要与评估对象的价值内涵相同。
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（二）市价折扣法
以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估专业人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形。
资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）
【例6－1】评估某快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元，经资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。因此，确定该拟快速变现资产的评估价值为6万元。
资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）
（三）功能价值类比法
也称类比估价法，是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
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根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情形。
（1）生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系
资产评估价值＝参照物成交价格×评估对象生产能力÷参照物生产能力
功能差异指标不仅仅指生产能力，还可以是其他功能指标。
【例6－2】评估对象年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定评估对象的评估价值为7.5万元。
资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）
（2）规模经济效益指数法：资产价值与其功能呈指数关系。
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）Ｘ
式中，x为功能价值指数。
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【例6-3】评估对象年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定评估对象的评估价值为8.18万元。
资产评估价值＝10×（90÷120）0.7＝8.18（万元）
（四）价格指数法
也称物价指数法，基于参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔引起的价格变动对资产价值的影响，以参照物成交价格为基础，利用价格变动指数（或价格指数）调整参照物成交价，从而得到评估对象价值的方法。
资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数
资产评估价值＝参照物成交价格×（1＋价格变动指数）
补充：
定基价格指数、定基价格变动指数
环比价格指数、环比价格变动指数
1.定基价格指数：以固定时期为基期的指数
定基价格指数＝本期物价/基期物价
定基价格变动指数＝（本期物价-基期物价）/基期物价
定基价格指数＝1+定基价格变动指数
2.
环比价格变动指数＝（本期物价-上期物价）/上期物价
环比价格指数＝1+环比价格变动指数
价格指数＝参照物交易日至评估基准日各期环比价格指数乘积
＝参照物交易日至评估基准日各期（1+ 环比价格变动指数）乘积
1.资产评估价值＝参照物成交价格×（1+ 价格变动指数）
【例6－4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的正常成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%。则评估对象的评估价值为：
资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）
（1）运用定基价格变动指数修正。
【例6－5】被评估房地产于2016年6月30日进行评估，该类房地产2016年上半年各月月末的价格同2015年年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2016年3
月底的正常成交价格为3800元/平方米，则被评估房产于2016年6月30日的价值为：3800×（1＋10.5%）/（1＋6.8%）＝3932（元/平方米）
（2）运用环比价格变动指数修正。
资产评估价值＝参照物成交价格×参照物交易期日至评估基准日各期（1＋环比价格变动指数）乘积
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（1）运用定基指数修正。
（2）运用环比指数修正。
资产评估价值＝参照物成交价格×参照物交易日至评估基准日各期环比价格指数乘积
【例6－6】已知某参照物资产在2017年1月初的正常交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情形如下：2017年1～5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2017年5月初的评估价值为：
资产评估价值＝300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）
价格指数法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情形，且时间差异不能过长。