2022年房地产市场调研报告
房地产市场调研报告
    房地产业作为一种重要的经济杠杆，是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。2020年《政府工作报告》指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。近年来，__处于基础设施建设向产业发展转变的关键时期，加强宏观调控，保证了房地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对__房地产市场发展情况进行调研，形成以下研究报告。
    一、房地产市场基本情况
    2020年，随着新冠疫情在全球的不断蔓延，世界经济受到严重冲击的背景下，_月国务院发布《关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见》、国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件，从土地、户籍和资本等方面提出改革意见，完善土地、人口和资金等要素的市场化配置，加速推进区域一体化进程，促进资源向中心城市及重点城市集聚，强化金融监管，因城施策更加灵活，释放中长期利好，保证房地产市场平稳运行。
    全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看，2023年以来，一线城市房价总体表现为稳中有降，二三四线城市房价平均涨幅较大，其中四线城市指数上涨__.x。2020年，在疫情影响下，一线城市指数上涨x.x，二线城市指数上涨x.x，涨速相对较快，市场恢复迅速；三四线城市市场稳中有降，特别是三线城市指数下跌x.x，降速明显。
    但随着2019年_月，国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》的要求，超大城市要大幅增加落户规模、Ⅰ型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为，未来人口将逐渐持续向大城市、少数几个城市聚集，导致刚性购房需求增加，并在土地资源紧缺等因素的影响下，一二线城市房价必将大概率出现上涨，房地产市场分化将加剧；例如，2020年，__优化入户政策，规划户籍人口增加__万人，x－_月份__房价大幅上涨，目前，__新房均价为__元／㎡，2020年上涨幅度x.x，其中四月份一手住宅成交__套，创近x年新高。三四线城市受“棚改”政策逐渐转向“旧改”，土地资源较丰富、人口流出、经济下行等因素的影响，房价出现回调。
    __房地产市场。2019年，__楼市跌宕起伏，年初高__土地拍卖楼面价突破万元，掀起楼市热潮，然而年中过后，“金九银十”销量一般，年底，房企冲量打折优惠，市场呈降温趋势。
但市场依然活跃，优质区域竞争激烈，住宅市场整体呈现“供不应求”局面。从区域看，高__凭借经济发展和区域规划优势，在土地价格方面领跑全市，__、__、__个区域供求规模领跑全市，其中__全年成交规模约__万㎡；从成交面积段看，面积__－__m2占成交量的__.x，市场开始由刚需住宅向刚改或改善型住宅转变，大平层住宅超越洋房受到购房者关注。
    __房地产市场。2019年，__房地产开发行业增加值为__.__亿元，占GDP的比重为x.x，对GDP贡献率为__.x，2019年__房地产业和建筑业实现税收约__.__亿元，累计留存市、县级税收收入__.__亿，占地方财政预算收入的__.__。__大型房企云集，有__、__、__、__、__、__、__等大型房地产企业__家，有__物业、__物业、__物业等物业服务企业__家。2023年_月到2023年_月，__房地产总销售面积__.__万㎡，新房共销售__套，其中__－__㎡的房型占比__；目前在售项目__个，__新房备案成交均价为__元／㎡；截至_月底，__商品房库存面积__.__万㎡，共有__套；存量房约__万套（含__限购区域x万套），存量房交易共计约__套。
    二、__房地产情况分析
    近三年来，__在完成辖区社会事务代管托管、__获批建设国家中心城市、__史上“最宽松
落户政策”、建设大__新中心等多重因素推动下，经济高质量发展，“三个环境”持续优化，城市品质带动区域价值不断提升，房地产市场快速发展，呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点：
    （一）房地产市场供应状况
1.房地产开发投资稳步增长，增速放缓。__房地产开发投资整体呈上升趋势，但投资增速呈回落态势，从2019年_月同比增长__.x，下降到2023年底的同比增长__.x，回落__.x个百分点，受疫情影响，今年x－_月累计同比增长降至__.x，同比增速从最高点下降三分之一，一定程度上反映了房地产开发企业对__房地产投资开发趋于理性，谨慎度不断提升，逐渐控制其在__的开发规模。
2.土地供应市场活跃供销两旺。一是居住用地供销两旺。近三年来，__土地交易市场活跃，热度不断攀升，对大__区域土地供应起主要作用。2023年，__总计成交居住用地约__亩，占__的__，成交总金额约__亿元，其中，住宅类亩均价为__万元／亩，住宅类亩单价区间__－__万元／亩（__地产视线）；2023年__住宅类用地成交约__亩，占__的__，成交总金额约__亿元，其中，住宅类亩均价为__万元／亩，住宅类亩单价最高约为__万元／亩（昂赛
咨询）。
    2019年住宅用地平均地价同比增长__.x。二是__地块频现。__内部土地供应分布不平衡，2018年，居住类土地成交主要集中在__新城、__新城和__新城，__新城和__新城因距__主城区较远、城市配套不足等因素影响，土地成交面积相对较少；2023年，随着机场轻轨的开通、机场三期工地开工等影响，居住类土地出让主要集中在__新城和__新城，__新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈，出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。2023年，招商地产与中海地产、保利地产等企业经过__轮竞拍，以__万元／亩拍下__板块__亩住宅用地，溢价率达到__。
汽车限购将放宽    今年_月_日，__有限公司溢价拍得__两宗地，其中一宗__.__亩的住宅用地溢价率__.__，亩单价达到__万元／亩。
3.商品住宅施工比重下降、有效供给不足。__房地产投资以普通住宅为主，商品房屋施工面积中的住宅施工面积比重从高点开始回落，比重逐渐降低，近一年来占比从__.x下降到__.x，平均占比__.x。商品住宅施工面积占房屋施工面积比例下降了x.x，反映出__商业、办公楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增加。
    房地产的施工面积反映潜在供给面积，竣工面积体现有效的供给面积。2023年__房屋施工面积累计__.__万mx，累计增长__.x，房屋销售面积__.__万mx，累计增长__.x，房屋累计竣工面积__.__万mx，累计增长__.x，住宅竣工面积累计__.__万mx，累计增长__；2023年，__房屋销售面积是竣工面积的__.x倍，加上部分企业的捂盘惜售，放慢入市速度等因素影响，短期房屋有效供给不足，房价上涨较快；施工面积是销售面积的x.x倍，是竣工面积的__倍，__房地产去化周期为x.x个月，高于__市x.x个月，随着库存逐渐增加，受房地产竣工周期等因素影响，预计今年和明年大量楼盘将上市，市场供给将大幅增加，有效缓解房地产供求结构性失衡局面。