案例
  徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他询问：对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？
奔驰是哪个国家的  分析
  1.业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律关系，包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。
  2.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
  3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责
任。
  4.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。
  5.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
  结论
  业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理委员会（下称“管委会”）之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定，任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议，业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是：
  首先，物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托
、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。
  其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，（见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条）并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。
  因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。
  与此相对应的是，任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理费
的使用和管理异议，且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用的义务，只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映”。
  只有在这种法定的机制下，才既能体现业主对物业管理公司的监督，又能保证物业管理公司对小区维护管理的顺利开展，最终确保全体业主的整体利益。（见《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》第三项“管委会的职责”、《北京市居住小区物业管理办法》第十七条的相关规定。）
  由此可见，业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各项物业管理工作完成情况的监督审核工作的权利赋予了管委会，业主个人无权对此提出异议，也不能以此作为拒缴物业管理费的抗辩理由。(摘自　大中华物业管理网)
1.案一：2001年5月一天，刘某因病到某医院住院，把奔驰轿车停放在该医院住院处楼下的停车位。在停放期间，住院处7楼上的一块玻璃自行脱落，将奔驰车砸坏。事后双方就赔偿问题没能达成协议，刘某遂告到法院，要求这家医院赔偿各种损失46000元。针对刘某的起诉，医院提出了异议，医院拿出了气象局档案馆的气象公证，证明事发时，该区域最大风力达到8级以上，事件的发生是由于当时大风吹坏了玻璃，属于不可预测和不可避免的“天
灾”。鉴于此，医院只同意对被砸坏的奔驰轿车恢复原状，但不同意赔偿。法院审理认为，不管事发时是否有大风，玻璃脱落都与被告某医院管护不力有关，因此，对于刘某的损失，医院负有不可推卸的责任，理应赔偿。经法院审理，某医院被判赔偿刘某修车费、保全证和公证费总计44000元。
关于阳台外墙面使用权
据反映：西市有八家二楼住户，其阳台被一楼住户（门面房）的广告牌遮盖，以至于二楼住房的空调无法安装。他们到开发商，开发商说当初合同中明确约定“外墙面使用权属于出卖人”，再者直接侵犯其阳台外墙面使用权的是一楼住户而非开发商，故不予理睬。同时他们还不明白，物业公司是否有权干涉住宅楼外墙面使用权？
张先金律师点评：
一、关于阳台外墙面使用权
根据《合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则》的规定：公用墙体按其水平投影面积的一半计入单元（套）内墙体面积：非公用墙体水平投影面积全部计入套内
墙体面积。而阳台根据该细则规定：１．未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积：２．封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。据此可知阳台外墙体未单独计算面积，故属非公用墙体，而属其所在单元（套）用户。因此一楼住户的广告牌不可延伸至二楼的阳台，否则就侵犯了二楼的墙面使用权。
二、有关购房者与开发商约定的墙面使用权问题
外墙（含山墙）属公用墙体，其水平投影的一半面积已纳入分摊面积。建设部、国家计委等七部委联合发布的关于整顿和规范房地产市场秩序的“建住房 ２００２ １２３号”的通知中明确规定：已纳入分摊面积的公用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、售。《合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则》也规定，凡已计入公用面积的不得另行出售或出租。所以购房者即使与开发商在合同中约定了“外墙面使用权属于出卖人”，开发商也不得将外墙面使用权擅自进行出租、出售。
再者外墙面属于本幢楼全体业主共同共有，根据我国《民法通则》和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的有关规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的。一般应认定其处分行为无效。故而开发商只
有与整幢楼每一户都约定“外墙面使用权属于出卖人”，否则为无效约定，该条款无效。
综上可知，假如一幢楼的绝大部分业主都在合同中约定“外墙面使用权属于出卖人”，但只要有一户没签订这一条款，则其他各户的约定都为无效约定。即使全体业主都同意这一条款，开发商也不得将外墙面使用权擅自出租、出售。
三、关于物业公司的权利
某一住宅区交付使用后，入住率达５０％以上时，市物业办会同开发建设单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。业主委员会应按有关规定，在市物业办组织下，采取公开招标方式，聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。物业管理企业的权利和义务由业主委员会和其在委托管理合同中约定。所以物业公司是否有权干涉住宅区的墙面使用权，要看委托管理合同的约定
案例九：独身女士吴某购买了建翔房地产开发公司的一套《绿鑫花园小区》住宅，入住二年后的某日晚间在室内被抢劫犯杀害，其父母以建翔房地产开发公司售房时有物业管理承诺为由向法院起诉，请求法院判决建翔房地产开发公司赔偿丧葬费、赡养费、财产损失和退房费，共计125万元。
   法院查明事实如下：建翔房地产公司与吴某签定的购房合同载明“吴某每月交的物业管理费中包括保安费5元，建翔房地产开发公司提供优质的保安服务，对小区施行封闭式管理，非小区人员实行进门登记，保安24小时昼夜巡逻值班，对可疑人员进行查问核实”。案发时是邻居听到呼救后来保安，但案犯已逃，尚未侦破。经查证，小区实行了保安巡逻，但时有时无，没有坚持24小时昼夜巡逻值班，因小区一侧的二期工程未完，入住区域没有封闭。
回答要点：
1、建翔房地产开发公司对吴某致死是否负有责任？负有什么责任？根据是什么？
2、吴某父母的诉讼请示是否合理，理由是什么？建翔房地产开发公司应否承担赔偿义务？说明处理此案的原则。
3、建翔房地产开发公司对保安管理应及时采取哪些措施？
答案：
1、 建翔房地产开发公司对吴某致死负有一定的工作过失责任，性质为管理措施不利、违约，但吴某案之直接责任人为杀人犯。
2、 吴某父母的诉讼请求有合理成分，建翔房地产开发公司没有严格实施保安管理，但吴某之父母没有认识到赔偿的性质不对，诉讼要求过分，因为保安不是保镖，保安费不是保险费，保安的作用仅是协助公安部门提高小区治安水平，吴某之父母要求建翔房地产开发公司承担保险赔偿责任是不合理的。建翔房地产开发公司应当承担违约责任赔偿。判断业主在小区被杀，主要看建翔房地产开发公司是否需承担违约责任，看有无违约。
3、 教育员工确实实行24小时值班制度，并对入住区域进行封闭管理。
另，新加坡在管理合同上要求业主对财产和人身安全自行投保。
 
关于丢失或被盗财产，物业公司是否应承担责任？收取了物业管理费是否就意味着物业公司对业主的财产、人身安全负起了责任？
1、 物业公司不是保险公司，无法对业主的每件事负责。这并不是说物业公司没有责任，物业公司承担着小区安全防范的行政责任，这种安全防范的行政责任是由政府的行政主管部门依据行政法律的规定来追究的。政府的行政主管部门可以依法对物业公司做出通报批评、警
告、、降低或注销物业管理的资质等线、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚。
2、 从法定职责看，物业公司的保安在治安防范职责上，与一般人民众并没有什么区别。国家的法律并没有给予物业公司超越其他人民众的特殊权利和义务，对于犯罚行为，物业公司的保安只有制止和将犯罪嫌疑人扭送到公安机关的权利和义务。物业公司的保安不仅没有使用任何、警械的权利，甚至可以说就连查验居民身份证的权利都没有。因此要物业公司承担超越安全防范行政责任以外的赔偿责任，显然是超越了法律的规定，是一种既不合法也不合理的要求。
3、 如果收取了物业管理费就意味着物业公司应对业主的财产、人身安全负有赔偿责任，那么，物业公司给国家交纳了税费，首先应该承担赔偿责任的是国家，是公安机关。因为无论是依照宪法还是法律的规定，国家、公安机关都对公民的人身、财产的安全负有不可推卸的责任。但事实上，无论在我国，还是在外国，国家、公安机关对类似于此类事件的发生都不承担赔偿责任。因为国家、公安机关与公民之间不具备人身、财产的保管、保险关系，不存在将公民人身、财产的实际控制权和排他占有权交付给国家、公安机关的客观事实，不符合构成保管、保险关系成立的要件，国家、公安机关只承担安全防范的行政责任。所以，在类似于此类事件的物业公司也只具备安全防范的行政责任，而不承担民事赔偿责任。