百货商场可行性研究报告
一．项目背景
xx小区位于xx市中心区西南部，南北长893米，东西长752米，规划用地为43.18公顷，总建筑面积41.75平方米，距火车站不到XX米，距汽车站不到1000米，与市区最繁荣的一级商圈——华联商厦实际距离为1300米。龙行路东西贯通其中，运河路、火车站西路、王母阁路、河南路环绕着商城，周边有3路、8路、9路、21路、25路等条公交路线经过。据城建规划，市政府还将增加3条公交线路直通龙行路，并设4个公交站点。
汽车商城xx商城做为xx小区的功能性商业物业，总建筑面积10万m2，，以龙行路为界，分为南北两大区域，以一条商业步行街为中枢，力图规划鲁西南地区首个集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的大型购物商城。作为本报告的标的项目——超市及百货店位于xx商城的两座标志性建筑—金座、银座，总建筑面积29000平方米，通过跨越龙行路过街天桥相连，从而使xx商城浑为一体，围绕金座、银座的19栋商业建筑分别划分为品牌街、典雅装饰城、家居大世界及美丽人生。规划银座经营中、高档次的各类名牌商品和在金座设立大型超级市场。
二、xx商城超市/百货店项目市场分析
、xx市国民经济发展概况
据xx统计局XX年统计信息，xx市城区内常住人口为43万人，暂住人口为21万人；xx市国民生产总值630万元；人均GDP 8269元；人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增长了10%；农村居民人均纯收入2824元，比上年增加148元，增长了5.5%。XX年城乡居民消费水平有所提高。据统计公报，城市居民人均消费支出4589元，比上年增长了10%，农村居民人均生活费支出1934元，比上年增长了5.4%。物价总水平在XX年由负转正的基础上稳中有涨。XX年xx市区居民生活消费价格总水平比上年上升1.4%，商品零售价格点水平比上年上升0.1%。
城乡全年实现社会消费品零售总额185.9亿元，比上年增长11.7%；全年县及县以上城镇实现消费品零售额134.9亿元，比上年增长120%；县以下农村实现消费品零售额51亿元，增长了10.9%。在全部消费品零售总额中，个体私营经济零售额111.3亿元，增长了16.1%。城乡居民人均居住面积14.26平方米，农村居民人均居住面积28.1平方米，至XX年底全市总人口791.42万人。
、 xx小区商圈调查
1.商圈人口基数xx小区用地范围内，北起越河南路，南至火柴厂北围墙，西起王母阁路XX老运河，南北长893米，东西长752米，规划总用地为43.18公顷，是有江
北小苏州之称的xx市的老城区。了解到其常驻人口为13.34万人，每户均人口4.5人。根据xx市城区内常住人口为43万人，暂住人口为21万人的总体比例可推算出，xx商城1.5公里范围内流动人口为6.51万人，
因此，xx商城1.5公里范围内的总人口应为19.85万人。
2.商圈人流截面调查总体结果分析：①以目前的状况，xx小区接入口包括龙行路、健康路及运河路，按人流流入方向，经过xx商城的人流总量为65,000人次，假设经过xx 商城的人流30%以上期望流入超市/百货店，则为19,500人次，考虑到xx商城开业之后吸引效应，预计初期亦不会超过65,000人次，以人流比重计算，商业人流为19,500人次，以平均买单率参考良友广场买单率30%，买单人数为5850人，平均买单额76.89元，则人均买单额6352×76.89/7300=67元，日营业收入为39万元。②xx商圈人流的一个重要的流动特点是：由运河路上出到太白路的人流较显多于太白路上进入运河路的人流，由建设南路进入健康路的人数又较多于健康路退出建设南路的人流。这一事实说明，xx商城还不是人流的聚集地，主要人流走向由太白路进运河路，经健康路出建设南路，或反之，xx商城与此主要人流走向一河之遥，换言之，存在人流聚集的潜力。③商业人流偏低，由于xx 小区地理位置处于老运河西岸，作为旧城履行地段，该片区北邻回教朝拜地——东大寺，虽具历史文化底蕴，但缺少现
代商业气息，从其物业价格为老运河东岸及开发区物业价格低３成为例，说明其购买力相对较弱，且据观察，小区南端，位于火柴厂，较多外来人口居住，因此根据观察结果，xx小区商业人流为３0%。④工作日人流较为平稳，休息日变化较大，从人流构成上看，女性约占41%，男性约占59%。
、xx市商业竞争环境
据市统计局统计公报，XX年xx市全年实现社会消费品零售总额185.9亿元，全市县及县以上城镇实现消费品零售额134.9亿元。在全部消费品零售总额中，个体私营经济零售额111.3亿元，比XX年增长了16.1%，说明个体私营经济在商品流通产业中占有主导地位。
⑴竞争者基本状况除了华联商厦、市百货大楼为标志性商业设施外，三联家电、巨龙家电商城、中百超市、时代超市及众多品牌服装专卖店和化妆品专营店，构成了市中心商圈的主流。其中零售巨头华联商厦经营面积XX0平方米，XX年销售额不到1亿3千万元，毛利率18.24%，毛利额为2175万元，其XX年的年度目标为1.5亿，毛利额2500万。稳坐第二把交椅的市百货大楼经营面积25,000平方米，拥有员工1200多人，XX年销售额据推测应低于1.2亿元。综合评价，两大零售大户XX年销售额总和应低于2.5亿元，由此可以推出，专业市场在xx市零售业占有绝对优势的份额，其中个体私营经济稳占市场绝对份额。
⑵竞争者分析①从目前社会零售总额及两大龙头商场的销售额外负担，我们可以看到专业市场在xx市零售业中占有绝对优势的份额，其中个体私营经济稳占零售商场绝对份额。②商业业态较齐全，大型综合商场、超市、专业零售商场、专卖店及批发市场、夜市各领风骚，并针对不同的消费体，占有相当市场份额，诸多初级市场形态的并存，也间接说明xx市购买力和生活处于小康水平。③华联商厦及市百货营业面积均在XX0平方米以上，从建筑物品质、地理位置、经营业态、管理模式、服务功能等多方面来看，它们代表了目前零售业的主流，其购物环境相对滞后，商品附加值不高，管理缺乏创新，但应列为
本论证项目直接竞争者。
④市中心商圈众多的服饰品牌专卖店，构成了xx市商业的一道风景线，也成为时尚消费的主要场所。但其价格的不透明性及对品质的担心，成为广大时尚品牌消费者的一道潜在屏障。
、居民商场消费习惯调查
为了更好地把握xx市居民的消费心理及消费行为，配合xx商城市场调研，特此设计了一组问卷，并通过实地询问得到相关数据37份。本问卷分四部分，第一部分是消费者自然状况；第二部分析解消费者商场消费习惯及原因；第三部分是商业环境满意度；第四部分试图解释消费者对xx 商城的认知度及其评价。