恒大地产研究报告
一、宏观与行业分析
(一)国际经济展望
2013年，世界经济仍将延续低速增长态势，但对刺激政策的依赖程度降低，复苏基础趋于稳固。美国经济增速将略高于去年，欧元区仍难摆脱负增长，日本有望维持低速增长态势，主要新兴经济体增速放缓态势有望扭转。全球金融形势将有所好转，但出现动荡的可能性依然存在。国际大宗商品价格仍将高位震荡，但大幅上涨的可能性不大。主要发达国家财政政策仍将趋紧，货币政策有望继续宽松。我国仍将面临外需不足、贸易摩擦增多、输入性通胀压力增大，以及热钱冲击等严峻挑战。
去年下半年以来，世界经济增速再度放缓，美国经济复苏乏力，欧元区经济连续3个季度负增长，日本经济陷入停滞，主要新兴经济体增速放慢。虽然当前世界经济增速较2010年大规模刺激政策作用下的快速回升明显回落，但私人消费和投资在促进经济增长中的作用趋于增强，表明世界经济增长对刺激政策的依赖程度下降，复苏基础趋于稳固。
总体看，国际金融危机影响继续，世界经济复苏艰难曲折，年内难以出现强劲复苏迹象，不稳定不确定因素较多，下行风险依然存在。国际货币基金组织(IMF)预测，2013年世界经济增长3.5%，略高于2012年的3.2%；其中，发达国家增长1.4%，新兴市场和发展中国家增长5.5%。
恒大汽车世界经济复苏基础仍不稳固，金融市场缺乏实体经济的有力支撑。美国财政悬崖问题仍未得到完全解决，欧元区重债国银行资产负债表持续恶化，意大利、西班牙等国仍存在主权债务违约风险，塞浦路斯危机的后续影响有待观察等。这些因素都会影响投资者信心和金融市场稳定，全球金融市场再度出现动荡的可能性仍然较大。
表1-1：IMF世界主要家GDP预测
资料来源：IMF, World Economic Outlook, April 2013
图1-1：世界主要经济体未来GDP预测
(二)国内经济概述
2013年以来，我国经济继续保持平稳增长态势，增速稳定在7.7%左右，但经济运行中错综复杂的影响因素有所增加，平稳运行与隐忧风险并存。展望下半年，世界经济持续复苏趋势不会改变，但我国经济正处于解决长期积累的过分依赖投资拉动、产能过剩等矛盾和问题的结构调整关键时期，经济下行压力较大。
(一)投资将保持较高增长速度
2013年以来，固定资产投资保持快速增长走势，1-6月份，施工项目计划投资总额同比增长18.8%，增速比上年同期高2.8个百分点，施工项目数量也达去年同期的1.5倍。在去年以来投资项目规模大幅度增加情况下，预计下半年投资完成额将继续保持较快增长态势，全年投资增速将达21%左右，比上年提高约1个百分点。
(二)影响经济稳定增长的隐忧较多，下行压力较大
消费需求增长乏力，未来出台较大刺激政策的可能性不大。1-6月份社会消费品零售总额同比增长12.6%，增速创出2005年以来同期最低水平。预计下半年，消费需求增长动能不足状况难以根本改善，全年消费总额增幅预计为13%左右。受部分城市限购以及前几年鼓励消费的透支影响，今年以来占消费总额10%以上的汽车销售量增长放缓。同时，国家削减政府开支、限制公款消费都会给消费需求增长带来负面影响，且中央对当前经济增速较为认可，因此下半年推出较大的消费刺激政策的可能性不大。
今年以来财政收入放缓，货币供应量增长过快，今后国家进一步加大财政与货币政策力度的可能性不大。受经济增长放缓以及政府实施结构性减税的影响，前6个月公共财政收入同比仅增长6.6%，增幅同比下降近一半；M2同比增长15.8%，大大高于13%的预期增长目标。预计下半年国家不会出台更多减税政策，也不会进一步加大信贷供应量，会通过激活货币信贷存量来支持实体经济发展。
图1-2：中国制造业PMI(月度) 图1-3：中国国民生产总值（季度）
(三)房地产行业表现
1、调控政策总体趋紧，明确购房需求去投资化
2012年房地产整体政策环境延续了2010年以来的从紧趋势，但相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，2012年调控政策总体保持相对
平稳。进入2013年，国务院上台“新国五条”，提出多项调控措施，明确“支持自住商品房需求、抑制投机投资性购房”的“有保有压”调控原则。
2、房地产开发企业分化整合日益明显，领先企业回归热点城市
2012年房地产上市公司在多项指标上两极分化明显。2011年和2012年净利润水平大于行业均值的上市房企数达37家，但结构发生变化，其中8家2011年净利润大于行业均值的企业在2012年滑入低于行业均值体，盈利现巨幅波动。
在此轮分化与整合过程中，领先上市房企动向引人关注。土地市场上，万科、保利、华润置地和招商地产等的战略重心重新聚焦一二线。一直以三四线城市为主的恒大地产也在考虑逐步提高在二线城市的土地储备及房屋销售比重，并于2013年7月3日首次进京夺地，最终投得北京昌平区一居住用地，恒大此举代表了标杆房企回归一二线城市的趋势，也加速了恒大在一二线城市的战略布局进程。
3、企业海外融资活跃，积极探索拓宽融资渠道
2012年报显示，近五成上市房企经营活动产生现金流量净额为负，开发活动的惯性和销售遇阻造成不少企业资金链日益趋紧。
在不同的融资活动中，上市房企海外融资尤为频繁，以外币为单位的融资额占比超过一半。特别在持续
的调控环境下，A股IPO停摆多时，港股上市重启使更多的房地产企业在香港排队IPO。
除赴港上市外，2012年下半年以来上市房企海外发债不断。在内地渠道难以大幅放松的背景下，海外资本市场依然是各大房企争夺的主战场，2012年以来的海外融资热潮可能吸引更多上市企业赴海外融资。与此同时，房地产信托和基金也逐渐活跃。
4、优势企业调整策略，更加注重经营管理提升
过去十年房地产开发企业偏重于规模化发展，注重利润增长，掩盖内部管理问题。自行业进入调整阶段后，企业管理成本高居不下、资金使用效率低下等问题不断暴露。企业需及时转变发展模式，将增长方式从“规模速度型”转变为“质量效益型”，开发企业尤其是大型房企需要更加有效的控制成本。
二、恒大集团发展战略
(一)公司简介
中国最具影响力的房地产企业之一。恒大地产集团年开发面积为690万平方米，在中国的土地储备已超过1.37亿平方米，其地产项目和土地储备分布在全国103个城市，拥有项目187个，覆盖高端、中高端、旅游地产等多个产品系列。
定位二三线城市，公司实现跨越式发展。恒大在二三线城市大举买地扩张，为公司持续发展奠定良好基础。
管理再创新思路, 精品标准铸造品质住宅。恒大全面整合世界级知名品牌，与几十家国际名牌签订协议，组成战略联盟。将“精品标准”贯穿于项目设计、施工、监理、验收等整个流程，系统、精心，成就恒大超越奢华之上的美学建筑。
未来多路径外延扩张。恒大进军商业地产全国布局酒店业发展。
(二)发展历程
从成立之初，恒大就坚持民生为本、产业报国的发展理念，着力打造百姓可负担的高性价比住宅。在此理念的指引下，恒大将企业战略划分为三大发展阶段，以科学有效的发展模式，逐步形成了规模战略、品牌战略、管理战略、文化战略、人才战略、国际化战略等六大战略，成为企业核心竞争力。
第一阶段1997年至2004年【规模取胜】战略阶段
1997年，恒大基于行业竞争、目标市场等因素的客观分析，确立了“小面积、低价格”的早期发展模式，采取快速销售、加快资金周转、快速实现企业规模壮大的发展战略。
第二阶段2004到2007年【规模+品牌】战略过渡阶段
2004年开始，中国房地产市场渐趋成熟、竞争日益激烈，恒大转变原有发展战略，开始进入“规模＋品牌”的战略过渡阶段，确保企业持续发展。在规模方面，公司跨越广东，将业务范围扩充至其它战略性城市。在品牌建设方面，公司对所开发项目实施精品战略，并开始实施全国标准化运营模式。
第三阶段2007至今【规模+品牌】标准化运营战略阶段