公共设施产权单位和使用单位责任划分
《物业管理条例》第25条规定，业主对共有部分享有权利、承担义务，同时应遵守公共秩序和道德规范。
业主大会和业主委员会应当依照法律、法规以及管理规约的规定，履行下列职责：（一）组织制定相关法规规章；（二）对本物业管理区域内的公共设施进行维护和管理。
业主大会可以按照有关法律法规规定的程序，向物业公共部位或共用设施、设备的使用者或者管理者收取费用；（三）筹集维修资金；（四）决定利用公共共有部分从事经营活动或者进行其他公益活动；（五）按照规定交纳物业公共部位和共用设施设备保修金；（六）法律、行政法规规定应当由专有部分面积的占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主共同决定的事项，经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之一以上的业主同意，可以办理房屋所有权登记。
共有部分的经营和管理，应当遵守下列规矩：（一）不得影响建筑物、构筑物及其附属设施使用功能；（二）不得侵占、损坏、擅自迁移等改变共有部分的使用功能。
一、业主
2.《物权法》第79条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
3.《民法典》第119条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
4.《物业管理条例》第28条：业主大会和业主委员会应当依照法律、法规以及管理规约，履行下列职责，并接受其监督：（一）建设单位按照国家规定销售住宅、经营性用房，业主应当按照国家规定销售住宅、经营性用房。
5.《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条：共有和共同管理物业产生纠纷且经调解不成的，由人民法院按照物权法和物业管理条例等法律法规处理。
6.《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条：业主对自己所有或共同拥有的房屋行使占有、使用、收益和处分等权利，包括请求排除妨害、消除危险、排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失等请求权应当属于业主共同共有。
二、物业
在物业管理中，如果业主或者物业使用人认为有必要对其共有部分进行维护和管理时，可以通过业主大会的决定委托物业服务企业或者其他单位为其提供维修服务。
在物业合同中，约定共用部位管理及维护费用的分摊方式和具体额度的，应包括哪些内容？
对于《物业管理条例》第46条规定：“共用部位管理、公共区域设施维修养护费用应当由业主共同承担”，是否应当包括共用部位维修养护费用？
因此，共用部位应属于业主共有。
但有观点认为：“由于《物权法》未明确规定共有权的具体范围和具体内容。”
笔者认为：“如果共有权的确定与此不符，则应以共有部分是否为共有为准。”
三、业主委员会
《物业管理条例》第39条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。
第（三）款业主大会议事规则规定：
（三）本条例所称业主的意思表示，是指对住宅专项维修资金进行管理和使用的行为。
本章内容与《物权法》第79条、《物业管理条例》第39条、《物权法》第83条规定一致，与《民法典》物权编内容一致。
四、共有部分使用人
（一）业主
（三）业主委员会和物业服务企业
汽车产权证（四）建设单位
（五）物业服务企业和其他管理人。
【法条链接】《物权法》第79条规定：共有部分，是指建筑物及其附属设施的基础、承重结构中位于同一建筑物内部的组成部分，但不包括与其主体结构直接相连的阳台、走廊等。
规划用于停放汽车的车位和车库，属于业主共有。
五、管理单位
《中华人民共和国物权法》第79条规定，建筑物区分所有权人对共有部分的使用，不得妨碍其他业主、物业使用人对共有部位和共用设施设备的正常使用。
在建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案表中，明确了开发建设单位将共用部分交由物业公司进行管理。
因此，在实际操作中，开发企业与开发商往往将公共设施移交给物业公司进行管理。
在实务中，业主与物业服务企业往往以《物业服务合同》作为依据，将业主、开发商和物业服务企业的关系确定为合作关系。
根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第
12条规定，“《建筑物分户所有权证书》载明的管理单位为物业公司，并不表明房屋所有人实际是管理单位。”
因此在处理此类纠纷时首先要确定房屋产权人与管理单位之间的法律关系是否成立。
六、公共设施维护与维修方
公共设施维修的主要方式是通过委托专业维修单位进行日常维护和保养。
1、委托专业维修单位，通常会出现两种情况：一是由业主委员会提出，经业主大会同意；二是业主与物业服务企业签订委托合同，作为物业服务企业实施维修。
3、通过对公共设施的日常保养、养护等方式来维护共有部分，公共建筑物及其附属设施设备。
4、在没有相关法律法规的情况下，对其维修责任应归全体业主或产权人共同承担，而不应仅由物业服务企业履行。
5、公共建筑物及其附属设施设备的保修期一般是指建设单位与房屋使用人约定的保修期限。
七、违反上述规定，处理：
（一）未按照本条例规定办理房屋所有权登记的；
（二）未按照本条例关于公共设施、设备共有人或者管理人的约定使用共用部位、共用设施设备、共有道路或场地、其他共有人或者管理人的，应当限期改正，逾期不改正的，责令其停止违法行为；
（三）违反共有部分管理规约或者物业服务合同约定，损害业主合法权益的；
（四）违反相关法律法规、管理规约规定或业主大会的决议侵害业主合法权益的。
第四十条规定。
业主违法行使权利侵犯他人合法权益造成损失或者其他严重后果的，应当依法承担相应民事责任。
第五十条第二款：建设单位或者其他管理人侵害业主共同利益导致损失，并应当承担赔偿责任。
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