第三代花园洋房是怎样“炼”成的？——解构金科·天湖美镇的成功开发策略■编辑　胡洁贞
《决策情报》整合服务系统会员金科集团，凭借第三代花园洋房天湖美镇，领舞重庆花园洋房市场；在宏观调控重压，房地产开发商都坚持了低调谨慎的情况下，天湖美镇逆市热销，一再涨价，究竟是什么造就了第三代花园洋房天湖美镇的成功？
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“没有疲软的市场，只有疲软的产品”　，２００５年６月２日，重庆房地产新政策具体措施出台，此刻重庆一些开发商开始坐立不安：将原定近期开盘的时间延迟到８、９月，为的是观望下一步走势；有的甚至与销售中介商亲密接触，准备整本抛盘。在此境况下，金科天湖美镇却涨价了！金科天湖美镇为什么显得如此从容？为什么还敢涨价？盘点金科天湖美镇的销售业绩，三次开盘掀起三次高潮——２００４年９月１９日，天湖美镇一期开盘，３小时销售２４３套，销售额１．６１亿；２００５年１月９日，天湖美镇二期开盘，当天销售１．１亿元；２００５年４月３０日，天湖美镇三期开盘，２小时销售１８５套，其中，连排别墅９套，均价２５０万元／套，花园洋房１７６套，均价７９万元／套，销售总额１．６３亿元。天湖美镇从第一次开盘到第三次开盘，仅用了９个月的时间，近千套花园洋房仅剩５０余套。这一连串枯燥却绝不乏味的数据背后无疑有着巨大的说服力：金科天湖美镇卖得好！从金科进入重庆以来，在任何时期，所有开发楼盘都有不俗的销售业绩，其中，最关键的一点就是产品好：作为“花园洋房专家”的金科，其第三代花园洋房天湖美镇具有压倒性的优势。那么，第三代花园洋房天湖美镇是怎么样“炼”成的呢？本文就为大家揭开其中奥秘。一、选址——站在城市的制高点２０年前，广州选择了天河；１５年前，上海选择了浦东，而２００１年，重庆选择了北部新区。随着２００１　年４月２５日，北部新区挂牌成立，包括高新园和经开园两个园区，准备建设成以高科技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，地理位置的潜力十分大。金科天湖
美镇选址重庆北部，新区金开大道１号的龙头之地，是建立在其对重庆发展战略层面上的判断。具体分析如下：物业类型：高尚住宅建筑类型：花园洋房、别墅占地面积：５６００００平方米建筑面积：４０００００平方米容积率：１．２绿化率：４３．２０％总户数：约２０００户均价：　４６００元／平方米开发商：金科集团·东成物业发展有限公司项目位置：重庆渝北区北部新区金开大道１号
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www.winfang １、造城，重庆向北
在重庆政府的规划中，北部新区是重庆２１是位于主城区且是地势平缓开阔的大面积开发区；西接嘉陵江，与重庆市大学城、国家大学科技园数桥相连，体交通运输优势，是中国南北、东西高速公路交汇处。的能源资源赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。
此外，重庆北部经过四年的建设，目前，加工区已经形成了完备的产业链条；物流正成为投资热点。
亿元，成为重庆制造业基地。２、北部新区，锁定重庆未来人居方向
（１）　品牌地产商汇聚
一座新城的含义不仅仅是发达的工业，还需要有商业，有生活，有文化。而北部新区的规划是：规划开发地产项目占地总和超过　１　万亩，建设一座拥有６５万人口，具有高度物质文明和精神文明的现代化新城。
在２００４　年重庆八大地产巨头——龙湖、金科、棕榈泉、建工、香江国际、奥林匹克、融科智地的高层领导共聚棕榈泉，以民间的力量呼吁：共同筑城，联手打造北部新区，使该地区成为２１世纪重庆最具代表性的新城。
目前，龙湖、金科、棕榈泉、建工、香江国际、奥园、融科、保利等腕级开发商雄聚集，分布在金开大道沿线地块的蓝湖郡、建工未来城、融科蔚城、奥林匹克花园、棕榈泉国际花园、
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高尔夫平台期项目展示平台财富中心、保利国际高尔夫花园等项目均夺人眼目。（２）　区域升值，催生白领居住地２００１年，北部新区刚成立时，房价、地价都大大低于主城其它区。其中，２００１年人和镇上的住房价格还不到１０００元／平方米，住宅、商业用地价则大致在１５万元／亩。短短四年后，北部新区已成为主城房价最高的区域之一。２００４年　１—９月，北部新区住宅均价达到３５９４元／平方米，比渝中区还贵　５００元／平方米。目前，北部新区住宅、商业用地价格普遍都达到６０万元——
８０万元／亩，地价翻了两番。区域的发展前景给了房价足够的底气，４年房价涨３倍多，地价翻两番。重庆北部区域的升值，使“向北”成为人们的共识，住在北部新区已经成富人们的向往。此外，由于北部产业链的逐步形成，北部区域内汇聚了各种知名企业，由此也带来了一个庞大的、具有高知、高薪、高品位特征的生活体。这些体成为北部房地产购买的主旋律，这些人也就是天湖美镇主要业主的构成。其主要特征分析如下：■　收入较丰厚，有事业基础；■　社会地位在社会权力分布的层次中处于中间位置；■　大学以上学历；■　具有危机感和成就感双重感受；■　追求享受——“自己工作那么辛苦，就应该享受好一些”；■　想方设法于都市化生活之外体验一种更亲近自然的生活，成了现代人，尤其是社会精英阶层的一种时尚。二、项目总体开发策略——２３个版本的“结晶”天湖美镇是金科集团迄今最大的一个项目，也是对金科６年来地产开发的颠峰考验！金科将天湖美镇明确定位为金科洋房“第三代”，将从哪些方面提升？如何做到缺陷最少？拿什么证明“第三代”不是噱头？这都关乎着天湖美镇到底怎么做的问题。金科围绕着产品定位、设计、户型、立面、景观等各个细要环节，制定了一个又一个的方案，在不断地自我否定和更新中，每一个环节至少有一个版本的故事，整套方案下来，前后出现了２３个版本。版本一：做什么产品？产品定位的问题，引发了金科内部第一次大讨论。有人认为做纯粹的花园洋房，有人提议做