研究报告
目录
第一章项目概况 (4)
一、项目建设背景 (4)
二、项目建设依据 (5)
三、项目业主概况 (5)
第二章项目市场分析 (5)
二、柳州市商贸物流发展状况分析 (6)
三、柳州市物流业创新发展需求分析 (9)
四、项目综合评价分析 (10)
第三章项目建设的必要性 (11)
一、项目建设的意义 (11)
（一）全面推进柳州市现代物流业的健康发展 (11)
（二）培养和造就柳州市现代物流服务产业 (11)
（三）为柳州市物流基础设施的科学规划和建设奠定基础 (12)
（四）有效提高柳州市城市创新手段与政府宏观调控力度 (12)
二、项目建设的主要条件 (13)
（一）周边建筑物与环境条件 (13)
（二）规划要求 (13)
（三）交通运输条件 (13)
（四）社会环境条件 (13)
（五）公用设施社会依托条件 (13)
（六）施工条件 (13)
三、项目建设的必要性 (14)
第四章项目建设的总体思路 (14)
一、项目建设的总体架构设想 (14)
（一）多重使用要求，巧妙规划布局 (15)
（二）道路景观，浑然一体 (15)
二、项目建设的地址选取 (16)
（一）地形、地貌 (16)
（二）选址原则 (16)
（三）选址方案 (16)
三、项目建设的功能定位及各区布局 (18)
四、项目建设的规模及经济技术指标 (19)
东风柳汽第五章项目运营模式设计 (20)
一、项目运营系统设计 (20)
二、项目运营模式设计 (21)
三、项目运营管理设计 (22)
第六章项目财务分析与评价 (22)
一、项目投资估算 (22)
（一）估算范围 (22)
（二）估算结果 (23)
二、项目融资方案 (25)
第七章项目社会效益与经济效益评价 (25)
一、社会效益评价 (25)
二、经济效益评价 (26)
（一）经营分析 (26)
第八章结论 (26)
第一章项目概况
一、项目建设背景
柳州市号称“桂中商埠”，历来是广西重要的商业贸易中心。近几年来，柳州商品市场日益繁荣，流通规模持续扩大，市场网络日臻完善，新型业态快速发展，商业的组织化、市场化、现代化程度不断提高，大型批发市场、大型商场与超级市场、连锁店共同发展的大商业、大市场格局已经基本形成。为了把柳州建设成为区域性现代物流中心城市，柳州市制定了现代物流发展总体规划，并出台相应的发展物流业
的政策和措施。在“十三五”规划中，市政府提出要“以降低物流成本和提高综合服务质量为目标，使现代物流技术成为产业结构升级和产业布局优化的重要手段，实现现代物流管理与技术在企业中的广泛应用，加快现代物流业发展”。为了实现“近期建设成为桂中地区的区域性物流中心，中期发展成为区域性物流基地，远期发展成为大西南地区、中南地区及辐射东南亚的重要物流中心”的目标，柳州市政府通过引导需求来培育物流市场，通过扶持一些第三方物流企业来培养和壮大物流企业，以物流园区、物流中心和城市配送中心的规划和建设带动物流基础设施建设。政府的重视与推动必然会促进柳州现代物流的发展，从而为柳州的物流发展创造良好的外部环境。广西鼎丰（柳州）智慧商贸物流城项目的提出，不仅符合当前自治区人民政府关于大力发展现代服务业的各项举措；而且是具体落实柳州市人民政府关于加快发展现代物流业、推动物流业供给侧结果性改革的示范性工程。该项目的主要使命：打破传统的综合型物流园区、交通运输型物流园区、仓储配送型物流园区的功能定位及运营体系，构造一个依托现代互联网技术及大数据平台，整合线下市场资源，集聚商流、物流、资金流、信息流为一体的；按业态分类的仓储型超级市场综合体—仓储型超市综合体。
二、项目建设依据
（1）广西壮族自治区国民经济与社会发展第十三五发展规划纲要
（2）广西壮族自治区物流业“十三五”发展规划
（3）柳州市国民经济与社会发展第十三五发展规划纲要
（4）柳州市物流业“十三五”发展规划
（5）柳州市城镇发展“十三五”规划
（6）柳州市城镇土地利用中长期发展规划
三、项目业主概况
经过十年的努力耕耘，集团现已发展成为以商业地产、专业市场投资开发和经营为主；以酒店、旅游、工程建筑、商超百货、家具家居、院线娱乐、国际贸易、商贸物流及资产整合收购为辅的多元化发展格局。集团目前在桂累计投资已逾40亿元，商业物业经营面积超过50万M2。
集团按照现代企业制度，进一步完善法人治理结构，坚持以人为本，权责明晰，规范管理。秉承“成熟一个，开发一个，成功一个”的投资理念，发扬“务实创新，创富于民，诚信为本，致力共赢“的宗旨，开拓进取，加速实施集团多元化和可持续发展战略，致力于做强、做大企业，回报社会各界厚爱，实现企业、客户与员工共赢。
第二章项目市场分析
二、柳州市社会经济发展现状分析
柳州市是广西工业强市，是全国唯一拥有一汽、东风、上汽和重汽等四大汽车集团生产基地的城市，整车产能居全国前三位，同时又是广西重要的商埠和交通枢纽城市。2016年，柳州产业发展攻克发展瓶颈，在2015年基础上取得了显
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