商业街区生态是指位于某一特定的商业街区环境中，依附于商业街区载体的各要素之间既相互联系、相互依存，又相互竞争、相互制约而形成的一种类似生物生态的系统。建筑空间是商业街区的物质基础，商业街区风貌是商业文化与街区特的外在表现，商业街区各种业态业种的企业与消费者是商业街区的主体，他们的规模和结构对商业街区的兴衰有着举足轻重的影响。商业街区的规划与建设是一个系统工程，了解商业街区生态的内部构成要素，分析其同外部影响因素的相互关系，保持科学的商业街区生态平衡对商业街区的持续发展十分重要。
商业街区的建筑空间
商业街区建筑体量是商业街区生态的空间及物质基础，表现为商业街区内的各类商业建筑
硬件设施。只有合理规划和建设商业街区的各类载体设施，才能有效提高商业建筑资源的效率。
1.商业街区的空间形式。与自然气候、生活习惯、街道现状等有关，常见的形式有:开敞式、遮盖式、半遮式三种。
开敞式：街道空间开敞，与周边自然环境和城市人文融为一体，国内外大多数商业街区都采用开敞式这种形式。
遮盖式：采用拱廊等形式连接街道两侧建筑，形成不被自然气候条件影响的步行空间。比如,天津美食街和欧洲一些拱廊式的商业街区都采用了这种形式。
半遮式：街道两侧建筑采用柱廊、联拱廊等形式连成一体，形成室内外空间的过渡空间，它兼具开敞式和遮盖式商业街区的优点。比如，伦敦牛津街和上海金陵路的部分路段就采用了这种形式。
2.商业街区的布局形态。正如一首乐曲不可能从头到尾高潮盈漫一样，商业街区也是由最热点、次热点和一般商业所组成，甚至也会有短小的非商业区段夹杂其间。
商业街区的热点与非热点之间的连接和过渡一般采用链式结构，即:将使用频率高、具有较稳定人流的大型商业商务娱乐设施，如大型百货商场、购物中心、宾馆、影剧院等作为主体置于街区起点或中心地段，起到人流枢纽的作用，各枢纽间由多个专门商店或小型服务设施穿插结合，以达到刺激商业经营效益的目的。比较典型的如沈阳的中天街，就是通过这种链式结构，将综合商业服务区、商务宾馆区、精品商业区、电讯区、餐饮娱乐区五大功能板块环环相扣，引导消费客流在商业街区的动线流向。常见的商业街区布局形态有鱼骨状和哑铃状两种。
(1)南京汽车鱼骨状商业街区
鱼骨状商业街区由主体商业街区和支马路联动发展，形成了类似“鱼骨”状的空间形态，增加了商业街区的“厚度”，使得商业街区由“条状”向“块状”发展。
(2)哑铃状商业街区
在商业街区的两端有大型的公园、广场、纪念碑、博物馆、大型主力店等吸引客流的设施，这些设施成为商业街区客流导入的重要节点。如：从南北方向纵贯曼哈顿岛的纽约第五
大道，就是哑铃状的结构。它南起华盛顿广场公园，经过帝国大厦、纽约公共图书馆、洛克菲勒中心、圣帕特里克教堂以及中央公园的东侧，直至北面的布朗士区。又如:香港弥敦道，南面是香港艺术馆、香港太空馆、半岛酒店，经过“黄金一英里”、清真寺、柏丽购物大道，到北端的九龙公园和圣安德烈教堂。
3.商业街区的三维空间
（1）商业街区的长度
商业街区的合适长度与人的心理和生理因素有关，而且还受到街道环境条件的影响。从商业街区的发展规律看，商业街的长度一般以1500米左右为宜。若商业街过短，商业没有足够的规模，商业街就缺乏人气，缺乏吸引力；若商业街过长，就很少有消费者能够从头逛到尾，商业街的效率就难以发挥。因为，顾客逛街的路线一般是“之”字型的，加之在店内所走的路程，人们要逛完一条商业街，实际行走距离至少是商业街长度的4倍以上。（2）商业街区的宽度
商业街区的宽度不仅要满足顾客逛街舒适和通畅的要求，还要考虑商业街区的空间形式
、临街建筑的高度（宽高比例适当）以及街道的环境设施等。商业街区的宽窄与顾客流动线路（穿越、停驻等）和流动速度有着密切的关系。一般来说，每个顾客在逛街中需要4平方米左右的活动空间，流动起来才没有拥挤的感觉。因此，按照一般的顾客流量测算，城市中心区商业街的宽度一般不应小于6米。商业街（尤其是步行街）也不宜过宽，一般以20-30米为宜，否则顾客在逛街中往返于街两侧商店将耗费较多体力和时间。
（3）商业街区的高度
商业街区的高度是指街道两旁建筑向上延伸的高度（有地下商业设施的街道，还可以考虑向地下延伸的深度）。根据街道美学的原则，商业街区的宽与高之比一般在0.5-2之间较为理想，否则就会让人感到压抑或过于空旷。但在大城市CBD地区，商业街区两侧是鳞次栉比的商务高楼，比例就只能低于0.5。
总之，商业街区三维空间的选择，要综合考虑商业街区商业和其它产业的开发，还要结合顾客的消费体验。
商业街区的风貌
商业街区的风貌主要包括商业展示设施、导购及信息设施、交通及公共设施、休息设施、景观设施等要素。商业街区风貌是商业街区文化和个性化特征的外在表现，也是展现城市风貌的窗口。外部的整体协调性是街区风貌的首要特征，商业街区的建筑风格要与该地理区域的人文景观、地形地貌及周边环境有机协调。内部和谐性是商业街区建筑风格的另一特征，对商业街区历史留存的建筑应该保护与开发相结合，既保留其建筑风貌，又适应现代消费需求；新建的商业设施要与原有建筑及周边环境协调，形成与区域自然融合的和谐的商业建筑风格。上海新天地、南京1912就是保护与开发紧密结合的成功案例。
1.商业展示设施。包括牌楼、招牌、橱窗、灯光透亮、店面、灯箱等。一般兼具经济功能、展示功能和视觉功能，应当协调、有序、醒目、美观、优雅、整洁、明亮。
2.导购和信息设施。包括电话亭、标志牌、灯箱广告牌、导游图、报时钟等。电话亭选择人聚集与滞留场所设置，彩醒目，局部围合隔声，视线通透。标志牌符号含义清晰、醒目、美观。导游图一般设于出入口中心人停留场所。
3.交通及公共设施。交通设施包括公共汽车站、地铁出口、换乘枢纽、出租车停靠点、机动车、非机动车停车场等。公共汽车站一般设置在商业街区的枢纽位置，停车设施要充足，方便车辆的进出，通达性好。公用设施包括路灯、公厕、垃圾桶以及绿化设施等，公厕设置于休息场地附近，与绿化相结合，凸现功能性与装饰性，并保证视觉上的洁净感。
4.街区休息设施。包括休息椅、石凳、遮阳伞、雨棚等。休息椅、石凳要按不同场地考虑形式，根据不同人的需要设置直线式、直角式、多角式、圆式等。遮阳伞、雨棚要统一标准和尺寸，实现视觉上的美化效果。公共休息设施能够延长顾客在商业街区的停留时间，产生更多的消费机会。街边露天咖啡座在欧洲各个城市非常普遍，既成为商业街区的一大景观，让游客与游客互动；又让酒吧、咖啡屋店内店外互动；还消除了街区一些商业断点。
5.景观小品设施。包括雕塑小品、喷泉、护栏、路面彩砖等。雕塑小品要考虑城市文化脉络及场所行为设计造型。路面彩砖表面则要光洁、防滑、彩宜人。
商业街区的规模和结构
1.商业街区的规模。除了要看商业街区的长度、宽度、高度以外，还要看街区商业总面积。商业街区的营业面积和商业业态、业种结构，应在整个城市规划、商业规划指导之下，考虑周边交通、文化、环境等，既要满足商务、旅游、居民等各方面的需求，又要避免商业集聚过度、资源过剩。
2.预留开发空间。商业街区建设不可避免地具有一定的时代局限性，因此，在建设过程中，需要利用广场、绿地等形式预留一部分土地。这样不仅能美化街区环境，增强街区的休闲娱乐功能，也为街区今后开发预留了空间。
3.商业业态业种结构。现代商业街区具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等多项功能，商业街区的店铺及业态组合是构成其商业生态的载体。所以，对商业街区的业态业种一定要有整体规划和合理引导，形成商业街区的特，避免“千店一面，单调雷同”的局面，提高整个商业街区的层次和吸引力。
根据商业街区不同的功能定位，所配备的商业业态和业种也有所不同。不同业态的配置要形成合理的结构，充分发挥集聚效应，避免过度竞争，要满足顾客多样化、多层次的消费需求，要吸引更广泛的潜在顾客，扩大商业街区的辐射范围。商业街区的业态业种结构，一般是以几个大型商场为核心主力店，配备众多具有特的专业店、专卖店，同时配有餐饮、娱乐、休闲等各类服务业设施。
商业街区形成购物、餐饮、休闲娱乐“三足鼎立”的市场格局将有助于延长商业街区的有效营业时间，提高商业街区的吸引力。白天，商业街区是以外来游客为主的观光胜地；夜晚又成为以当地市民为主的休闲娱乐场所。从功能上既满足了旅游者观光、购物和品味都市文化的需求，同时，也满足了当地居民休闲消费的需要。
一般来说，各商业街区在业种上应有零售业、餐饮业、休闲娱乐业、通讯服务业等。中心商业街区应以百货店、专卖店、专业店为主，区域商业街区应以购物中心、大型超市为主，特商业街区则应以专卖店、专业店为主。
商业街区客流特征
顾客是商业街区的消费主体，是商业街区的活力来源。商业街区顾客的数量、性别、年龄、教育水平、职业、收入等基本特征以及其生活方式、兴趣偏好等都会对商业街区的经营产生影响。商业街区对市场进行细分，可以形成自己的目标顾客。比如香港、天津等城市均形成了“女人街”，就是考虑到女性购买服装、化妆品、包袋、皮鞋等商品的数量和频率要明显高于男性这一特点而作出的定位。
1.商业街区的顾客心理特征
商业街区综合服务体系日趋完善，与顾客消费心理特征有着极强的互动关系。消费者之所以认同商业街区，主要基于以下几种消费心理：一是商业街区的综合服务集优势，能够满足消费者多元化的消费需求，使具有不同需求的消费者均有收获，各得其所；二是购物已不再是消费者光顾商业街区的唯一动机，消费者光顾商业街区从娱乐、休闲、健身等活动中，满足了自身对精神文化消费的需求；三是商业街区还具有引领消费时尚、传播消费文化的功能，一部分消费者光顾商业街区是为了感受时代气息，了解、体验流行潮流的变化趋势，一部分消费者将商业街区视为领略都市风光、娱乐、休闲、约会、聚会的理想场所。
2.商业街区的顾客行为特征
消费者在不同区位、不同定位的商业街区的光顾时间、消费金额、出行伙伴、滞留时间、行走规律、交通工具选择、店铺选择、商品选择等方面会有差别。比如，据对上海南京路、淮海路等八大都市商业街区调查,在不同季节、不同时段的客流呈现不同特点:春秋季节比夏季高5.5%、比冬季高4.3%,双休日比平时高33.8%,节日比平时高86.8%;下午14～18点是一天有效客流流量最大的时间段。当然，不同特的商业街区顾客流量也不一样，如酒吧街，上海衡山路、新天地、北京三里屯等，晚上21点后客流量最大。
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