王岳颐;卢源;金山
【摘 要】A survey is conducted on the real estate development projects at Beijing metro depots in terms of construction experiences in product design,traffic organization,environment construction,and structural forms.The results of the survey reveal the deficiencies in the design of former projects.For example,the variety of the products is limited;the quality of the products needs to be improved;the transportation organization needs to be optimized;the environment landscape is monotonous and so on.Using the comprehensive property development project of Beianhe depot in Beijing as a case,this paper proposes some optimization strategies for the design:integrated development plan should be taken as the guideline of the project and product positioning as well as optimization of the product;in addition,the height of the property should be lowered,multiple elevation design should be used,and favorable orientation resources should be utilized,and the unit structures and sizes should be varied.As for traffic organization,a comprehensive tra
nsfer space of commercial purposes should be built with the improving of its value as the guiding principles;the traffic lines should be differentiated in line with environmental zoning.For landscape design,an urban micro landscape should be created and multi-level greening design should be used by making use of variations of the terrain elevation on the ground of the depot.Some optimal design strategies of process and structure are also put forward.%总结北京市既有车辆段上盖综合开发项目的设计经验,分析各案例在产品定位与空间布局、交通组织、环境营造、结构转换设计等方面的经验与教训,认为既有开发项目存在以下不足:上盖业态种类较为单一,产品质量存在提升空间,交通组织有待优化,环境景观较为单调等.以北安河车辆段上盖综合开发为例,对既有设计策略进行优化研究:在产品定位与优化方面提出基于一体化开发的项目定位与布局,降低盖上开发高度,多标高设计,利用优良朝向资源,可变性户型设计等策略;在交通组织方面提出要以提升价值为导向,形成以商业空间为主要载体的综合换乘空间,以环境分区安排各类交通流线;在景观设计方面提出利用盖上地形高差创造城市微地景和多层次绿化设计;以及在工艺与结构方面的若干优化设计策略.期望能为国内车辆段上盖综合开发的推广提供借鉴.
【期刊名称】《都市快轨交通》
【年(卷),期】北京汽车限号2017(030)006
【总页数】8页(P21-28)
【关键词】地铁车辆段;综合开发;设计优化策略
【作 者】王岳颐;卢源;金山
【作者单位】北京交通大学建筑与艺术学院,北京100044;北京交通大学轨道交通综合开发与投融资研究中心,北京100044;北京市基础设施投资有限公司,北京100101
【正文语种】中 文
【中图分类】U231
车辆段是轨道交通车辆停放、检查、整备、运用和修理的管理中心所在地，是轨道交通线路的重要附属设施。车辆段具有占地面积大、投资额度高、对周边环境影响较大、阻隔城市路网等特点，同时其上部及周边存在一定可供开发利用的空间资源。为了充分利用土地资源、提高城市轨道交通周边土地的综合效益、完善周边区域城市功能，进入20世纪90年代以后，
车辆段上盖综合开发受到了广泛的关注。截至2016年底，北京市投入运营的轨道交通里程达到574 km，已建和在建车辆段达27座[1]，其中已完成上盖开发利用的车辆段有5座(见图1)，总体利用比例为19%，比香港地铁上盖开发利用的总比例低很多，但呈现了良好的发展态势[2]。
造成这一现状的原因有规划管理、土地管理、投资建设模式、开发体制、成本与绩效、一体化设计等多个方面[3]。本文在总结北京市地铁车辆段上盖综合开发设计经验的基础之上,以北安河车辆段为例，对车辆段上盖综合开发的设计优化创新进行探讨。
为了提升土地利用效率、缓解轨道交通建设为财政带来的压力、改善城市环境，北京市于20世纪90年代向香港学习成功经验，对地铁车辆段进行上盖综合开发。迄今共完成3代4座车辆段综合开发(见图2)，分别是第1代1号线四惠车辆段、第2代9号线郭公庄车辆段以及第3代8号线平西府车辆段、10号线五路车辆段，总开发规模近300万m2[4]，形成了良好的社会和经济效益，为进一步推广车辆段上盖开发积累了非常宝贵的经验。
在车辆段上盖综合开发的实践中，北京市几座车辆段案例逐步摸索出了一套上盖空间布局和产品定位策略。即通过结构转换实现较高密度上盖住宅产品的开发，通过咽喉区盖板实现社
区配套及绿化，通过工艺调整扩张落地区面积从而放置更多的商业和公建等等，以营造丰富的产品业态与降低整体开发成本。
在现有案例中，车辆段特殊的土地整备方式、结构与空间形态对上盖产品的设计创新与品质提升仍然存在一定限制。为尽量减少结构转换成本与提高上盖开发的利润，盖上住宅一般采用合理限度的高密度、高容积率排布方式，呈行列式布局。实际上在包括北京市在内的全国范围已实施的车辆段上盖综合开发中，绝大部分是行列式布局，非行列式布局仅占所有开发项目的5%。北京市已实现上盖开发的4座车辆段案例的上盖住宅都为行列式布局，该类布局满足了住宅产品的基本技术指标，推动了项目的实施落地。在未来新的开发中，如何进一步利用车辆段上盖特殊的空间潜质从而丰富空间形态，成为新的研究课题。
同时，各功能板块间受到车辆段上盖开发特殊形态的限制，相互间联系和沟通较难。已开发的车辆段上盖对如何加强各板块间的沟通和联系做了一系列积极的探索，为更好地构建社区公共空间积累了重要经验。如何更好地提升上盖开发产品的品质，从而更好地利用土地资源、适应北京市房地产市场的发展变化，也成为亟待研究的课题。
车辆段上盖开发的特殊性决定了其交通组织的三大难点，即如何解决车辆段用地与城市周边
路网的衔接、如何安排机动车与行人上下平台的通道、如何围绕地铁站组织交通流线以实现TOD理念。
第1代车辆段因种种客观条件限制，建成后在一定程度上影响了地块南北两侧的联系，规划设计的7条上下平台的机动车通道最终实际建成2条，盖上区与城市道路的交通接驳能力有待提升。后期在车辆段四周设置了一些步行楼梯和通道满足了行人垂直交通的需求[5]。
第2代车辆段综合开发项目汲取经验进一步优化交通组织，在前期规划中被车辆段设施划分为盖上区与落地区共5个部分，盖上区的居民可直接到达地铁站。此外将配套商业设施交通流线结合起来，提升了商业收益的潜力。
第3代平西府与五路车辆段2个项目分别设置了若干条独立的车行通道与垂直交通核，从而满足了项目内外的交通需求。同时，汲取了前两代车辆段的设计经验和教训，在交通组织方面做出了2点改进。首先是围绕车辆段附建地铁站的换乘枢纽设置了一系列商业空间，作为垂直交通核联络地下车站、盖板上部开发和公交场站。在解决交通问题的同时，有效地引导客流，提升核心转换区的商业价值，实现了多种交通方式之间的无缝换乘(见图3)。其次，在咽喉区增设了盖板。在改善环境的同时，利用咽喉区上盖与运用库上盖之间的高差和空间设置
了小型社区商业设施与上下通道，既解决了咽喉区的噪声污染问题，又串联起了盖上区、咽喉区、落地区等各区块，实现了整个片区交通的一体化与便捷化。
车辆段对所在区域的城市环境有一定影响。体现在其体量巨大的库房影响了所在片区的视觉景观，以及咽喉区、试车线、生产车间等区域产生的噪声污染。车辆段上盖项目由于规模较大，同时建筑体的体量、高度、造型受到一定规制，具有较强的秩序感和整体性，因此对城市片区整体风貌有重要影响[6]。车辆段上盖综合开发需要在设计之初考虑景观设计，从而营造优良的环境品质。
北京市第1代车辆段在环境营造方面做出了积极尝试，通过“万用转换平台”在上盖开发区实现了大面积覆土种植，改善了上盖区域的绿化品质；行列式的建筑布局也使得平台上的绿化景观满足了均等性(见图4)。
第2代车辆上盖段综合开发进行了针对性的改进，通过落地区的开发遮蔽了车辆段的巨型工艺厂房，改善了城市景观。平西府与五路车辆段上盖综合开发充分汲取了前两代的经验，充分考虑了咽喉区的噪声与振动影响。通过在咽喉区上加装盖板，既合理安排了部分服务功能，又利用盖板覆土营造了较大面积的绿化，有效提升了盖上区的环境品质。但在这几个案
例中，车辆段上盖综合开发的平台仍然成为社区中新的人造孤岛，地形未得到充分利用。同时，上盖平台的覆土层仍然是较难处理的对象，覆土层过厚则加大平台结构负重，增加建设成本；过薄则难以栽种大型乔木，降低景观品质。
第1代车辆段上盖开发为创造不受下方影响的开发用地，采用了“万用转换平台”的设计方法，在地面车辆段层上架设了管道设备层与大平台层，将车辆段建设与上盖开发分为2个阶段进行，推进了上盖开发的落实。
第2代车辆段上盖开发在设计中注重一体化开发，将项目分为盖板与盖下工艺区、盖上区，并结合地铁工艺对上盖结构转换层进行设计，实现了上盖开发的部分结构落地，从而提升了上盖开发的容积率。在车辆段施工建设中将车辆工艺车间、上盖结构转换层以及上盖开发的落地结构部分一次建成。在附带了一系列开发条件后将上盖部分的经营性住宅用地作为“人工土地”上市交易，收到了较好的经济收益。
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