5担保情况
5.1抵押物基本情况
为本次信托贷款提供抵押担保的抵押物是湖南省湘潭市湘潭高新集团有限公司合法拥有的座落于位于湘潭市岳塘区双马镇四宗城镇混合住宅用地证号分别为：潭高国用（2013）第00016、00017、00019、00020号，登记面积分别为64301.30平方米、68214.1平方米、33819.3平方米、70156.1平方米，登记用途均为城镇混合住宅用地，终止年限均至：2063年2月25日。土地使用权人均为湘潭高新集团有限公司
    该宗抵押土地使用权系湘潭高新集团有限公司于2013年2月26日经湘潭市人民政府登记发证，性质为出让用地。该四宗地块经湖南国地评估咨询有限公司在2013年03月20日出具的预评估净值为63143.40万元；折合3亿元贷款本金，抵押率为47.51%。
5.2抵押物价值分析
5.2.1权利价值状况
    本次拟抵押的土地座落于湘潭市岳塘区双马镇四宗城镇混合住宅用，位置十分优越，用途为商住用地，周边规划是生活和商业区域，升值潜力相当看好。产权属于湘潭高新集团有限公司。该四宗地于2013年2月26日由经湘潭市人民政府登记发证，使用权类型为出让，使用期限为50年，目前剩余使用期限为50年。该四地块土地面积236490.8平方米，经湖南国地评估咨询有限公司，评估值评估净值为63143.40万元，地面单价2670元／平方米。截至目前，土地剩余使用年限分别为50年。（正式评估报告住宅70年，商业50年）
上述土地到当地土地部门查询，该宗地土地他项权利未发现存在抵押、法院冻结、查封等情况，权利无瑕疵。目前，权利人持有土地使用权证，建设用地规划许可证。（规划未取得）
（5.2.2抵押物评估价值
1、第三方抵押物评估价值
湖南省湘潭市湘潭高新集团有限公司拟将合法持有的位于位于湘潭市岳塘区双马镇四宗城镇混合住宅用地证号分别为：潭高国用（2013）第00016、00017、00019、00020号，登记面积分别为64301.30平方米、68214.1平方米、33819.3平方米、70156.1平方米，国有土地使
用权抵押给受托人。该四块宗地经经湖南国地评估咨询有限公司在2013年03月20日出具的预评估净值为63143.40万元；折合3亿元贷款本金，抵押率为47.51%。土地评估明细表：
估价对象名称
国有土地使用证号
土地使用权人
宗地面积（M2)
单位面积地价（元/M2）
楼面地价（元/M2）
预估总值（元）
预估净值（元）
00016号宗地
潭高国用（2013）第00016
湘潭高新集团有限公司
64301.30
22670
840
171,684,471
636,203,786
00017号宗地
潭高国用（2013）第
00017
湘潭高新集团有限公司
68214.1
2670
182,131,647
00019
号宗地
潭高国用（2013）第
00019
湘潭高新集团有限公司
汽车之家东风本田
33819.3
2670
90,297,531
00020
号宗地
潭高国用（2013）第
00020
湘潭高新集团有限公司
70156.1
2670
187,316,787
2、周边土地近期交易情况
根据世联地产对惠州市2012年上半年房地产市场做出的评估结果得知：2012年上半年惠州市新增土地120宗，供给面积为413.83万平米，相比去年同期下降37.5%。 2012年上半年，惠州全市成交土地191宗，成交面积为1574.54万平方米，相比去年同期上升92.1%。
经查询大亚湾区的土地交易情况了解：2012年上半年大亚湾区出让了5宗土地使用权，土地面积合计21.56万平方米，主要为工业用地。其中，工业用地的成交均价在380元 /平方米，其它商服用地的成交价约1,000元/平方米，住宅用地的成交价为810元/平方米。
本抵押物的评估价值为2,940元/平方米，较目前的土地成交价格高；主要原因为：目前惠州土地成交价主要以底价出让、低溢价率的状况。惠州市正处于发展期，惠城区的土地出让资源越来越少，惠州周边区县像大亚湾、惠阳、惠东将愈来愈多出让地，仲恺区紧邻惠城区，出让地资源稀缺紧接惠城区，预计仲恺区、惠东区较多居住用地挂牌出让，大亚湾区、惠阳区则多工业用地挂牌出让。
（1）2012年上半年惠州市土地供应情况
区域
土地供应面积
（万m2)
宗数
建筑面积
平均容积率
总建筑面积
居住面积
商业面积
工业面积
惠城区
4.85
3
12.8
12.54
0.26
0
2.64
惠阳区
0.5
1
0.5
0
0
0.5
1
大亚湾区
21.56
5
43.56
1.33
0
42.23
2.02
惠东县
17.91
4
37.17
0
37.17
0
2.08
博罗县
22.29
10
62.73
62.73
0
0
2.81
龙门县
0.15
1
0.69
0
0.69
0
4.5
仲恺区
17.61
6
39.44
34.82
1.48
3.14
2.24
合计
84.87
30
196.88
111.41
39.6
45.87
2.32
数据来源：惠州市国有土地资源局，2012
（2）2012年上半年惠州大亚湾地区土地成交情况
地块编号
地块位置
土地用途
土地面积(公顷)
出让
年限
成交价(万元)
受让单位
201239
石化区L1地块
工业用地
16.8075
50年
6,387
中海石油（惠州）物流有限公司
201238
石化区M2地块
工业用地
1.9996
50年
810
深圳市建安装饰工程有限公司
201235
澳头新桥创新产业园
其他商服用地
0.2517
40年
250
广东达志环保科技股份有限公司
201133
西区樟浦地段（敏华项目东侧）
工业用地
10.2802
50年
2,590.61
惠州市洲明节能科技有限公司
201129
大亚湾区西区上杨养公坑
住宅用地
12.4982
70年
10,128
惠州中天海惠实业有限公司
数据来源：惠州市国有土地资源局，2012
3、周边房地产交易情况
根据世联地产的报告，2012年上半年，惠州惠城区新增批售楼盘79个，总批售面积为178.04万平米，相比去年同期上升9.1%。2012年上半年，惠州一手房市场总体成交状况“先抑后扬”，全市一手房共成交289.65万平米，相比去年同期下降2.9%。惠州全市一手房成交均价为5865元/平米，相比去年同期上升10.6%。
我们从惠州大亚湾商品房网上预售管理系统信息中了解到：2012年上半年，惠州大亚湾的住宅商品房销售价格（备案）区间在5,000元至8,000元。另外，商业物业出售在10,000-15,000元/平米。因此，本抵押物的评估楼面价值约840元/平方米，最高只占房产售价的15%。因此，我们认为该房产的评估价值较合理。
2012年上半年惠州大亚湾新房成交价格明细情况
序号
楼盘
位置
房价/平方米
1
卓越东部蔚蓝海岸花园蔚蓝南区
惠州大亚湾西区石化大道西66号
5,964.35
2
海粤名庭
惠州市大亚湾区澳头中兴五路123号
7,250
3
龙光城
惠州大亚湾西区西南大道88号
6,000
4
明华花园
惠州大亚湾西区龙山九路
5,772
5
惠华花园
惠州大亚湾西区响水北路1号
5,950
6
凯峰雅园
惠州大亚湾西区石化大道西298号
5,780
7
凯悦华庭
惠州大亚湾澳头
7,948
8
卓越东部蔚蓝海岸花园蔚蓝南区
惠州大亚湾西区石化大道西66号
5,988
9
阳基中心城家园
惠州大亚湾澳头中兴北路179号
5,000
10
千禧嘉园
惠州大亚湾西区龙海一路
5,400
数据来源：惠州大亚湾商品房网上预售管理系统，2012.12
查询网址：v/fcj/outyssearch.aspx
4、抵押物现场情况
抵押物现场照片
备注：本宗地毗邻惠州市大亚湾政府投资的科技创新园（上图远处高层建筑）；宗地已经平整，达到六通。
5.3 抵押物区位分析
1）区位优势
该土地位于惠州大亚湾西区澳河东测附近，离澳河码头只有不到200米的距离，北临惠阳区人民医院，西临惠阳广播电视大学，交通便利。该地区周围以的土地绝大部门用于房地产开发，周边房屋均价为5,500元/平方米。因此土地的升值空间都俱佳。
a)澳头地处珠江三角洲经济区，位于惠州大亚湾畔，毗邻香港；东临南海，西靠惠州，南与深圳接壤，北连稔平半岛，陆路距广州200公里，离深圳70公里，水路至香港47海里。澳头现有企业100多家，其中外资和“三来一补”企业35家，有船舶修造、汽车维修、粮油加工、五金、建材等行业，并逐步形成了以塑胶、制衣、五金、电子、制冷、日用品等为主体的工业，建设规模较大的工业项目有香港汇利国际制品有限公司投资的黄鱼涌汇利日用制品厂，落户岩前工业区的麦科特（惠州）空调制冷厂等。目前尚有6万平方米的空置厂房、已作了整体规划的七个工业区（占地120万平方米）等待启动。
b)大亚湾地处惠州市东南，在惠东县、惠阳区和深圳市之间。东靠红海湾，西邻大鹏湾。濒临南海，水域面积近1000平方公里，是南海向陆地延伸最深的海湾。大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件。主要体现在：
地缘优势。大亚湾位于惠州市南部，西接深圳，陆路距香港60公里，海路47海里。    
港口优势。大亚湾海域宽、航道短、淤积少，是不可多得的天然深水避风良港。拥有国家一类对外开放口岸——惠州港。
配套优势。大亚湾不仅初步形成了比较齐全的港口、主干道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，而且紧邻惠阳区，距惠州和深圳市区仅40公里左右，有城市依托，生活配套便利。
市场优势。大亚湾地处珠江三角洲，是我国经济最活跃的地区之一，对化工产品需求量极大。
项目优势。大亚湾大项目相对集中，中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中国海油惠州炼油、比亚迪以及华德石化原油库等一批大项目已先后落户建设。
c)惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端。惠州市南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，也是著名侨乡。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。
改革开放以来，惠州市坚持“工业立市”的发展战略，坚定不移地走发展外向型经济的道路。培育出TCL、德赛、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。创立了TCL电话机、TCL王牌彩电、TCL手机、富绅衬衫、德赛电池、德赛数码龙音响、侨兴电话、CECT手机等一批工业产品名牌。建立起一批全国性的市场网络。引进了美国通用，日本索尼、松下，韩国三星、LG、荷兰飞利浦、美国可口可乐和中国联想等国内外著名厂商、跨国公司在惠州建立生产和研发基地，逐步构建起以国有（控股）企业集团为主导，多种经济成份一齐上，电子信息制造业为支柱的开放型经济格局。
2002年，全市累计实际利用外资超过100亿美元，办起了8000多家外资企业，其中世界500强企业17家。2008年惠州越过人均3000美元这一国际上划分中等收入国家（地区）的分界线。此外，惠州是供给香港蔬菜、生猪的主要生产基地。目前，惠州形成了“2+4”的工业支柱
产业格局，即数码、石化两大支柱和服装、制鞋、水泥和汽车及零部件的四个具有区域比较优势的产业。
2011年惠州全巿GDP达到2097.3亿元，相比2010年增长14.6%，增幅居全省第二位、珠三角第二位。经济总量规模在2007年越过1000亿元大关后，仅用4年时间实现从1000亿到2000亿元的跨越。