【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院
【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院
【审结日期】2021.12.24
【案件字号】(2021)湘06民终2963号
【审理程序】二审
【审理法官】蒋立春胡铁霞胡伏军
【审理法官】蒋立春胡铁霞胡伏军
【文书类型】判决书
【当事人】湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司;万海波
【当事人】湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司万海波
【当事人-个人】万海波
【当事人-公司】湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司
【代理律师/律所】周超湖南金州(岳阳)律师事务所;胡雨薇湖南金州(岳阳)律师事务所;李要然湖南湘之说律师事务所
【代理律师/律所】周超湖南金州(岳阳)律师事务所胡雨薇湖南金州(岳阳)律师事务所李要然湖南湘之说律师事务所
【代理律师】周超胡雨薇李要然
【代理律所】湖南金州(岳阳)律师事务所湖南湘之说律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司
【被告】万海波
【本院观点】被告在签订合同时应对工程建设过程中可能存在的大风或强降雨天气进行合理预测，并在约定交房时间时予以充分考虑，该情形不属于不可预见的不可抗力因素。
【权责关键词】催告撤销代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则证明诉讼请求执行
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【本院查明】本院二审对一审所查明的本案基本事实予以确认。
【裁判结果】一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初9337号民事判决； 二、驳回万海波的诉讼请求。 一审案件受理费23792元，减半收取11896元；二审案件受理费20683元；一、二审合计共32579元，均由湖南临港汽车城物流园投资开发有限
公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 05:21:36
【一审法院查明】一审法院认定事实，2018年8月21日，原告万海波与被告临港汽车城开发公司签订两份《商品房买卖合同》(合同编号561912080011［119等］、561912080011［120等］)，约定被告将其开发的位于岳阳城陵矶临港产业新区房以及119、219、319号房出售给原告。建筑面积均为129.41平方米，购房款1764118元，签订合同时已支付完毕。房屋交付条件为：1、商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房取得房屋测绘报告。被告应于2019年12月31日前向原告交付商品房，交付该商品房时，被告应当出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定的房屋交付条件，原告有权拒绝接收。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、自出卖人通知的或本合同的办理房屋交付手续之次日起，视为买受人认可该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应当自本条件约定的视为交付之日起交纳物业服务费及相关费用；逾期30天以上不办理交付手续的，买受人除承担上述约定法律后果外，还应向出卖人支付每日100元的违约金；2、该
商品房毁损、灭失的风险及其他相应法律后果或风险均自前述第1项约定的视为交付之日起由买受人承担。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［(1)和(2)不作累加］。(1)逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照／%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。此外，合同对双方的其他权利义务进行了约定。合同未对因极端天气影响施工进行约定。 另查，原告向临港汽车城开发公司支付了产权登记费600元，原告向岳阳市物业管理办公室支付了维修基金15530元。岳阳市建设工程质量安全监督站于2020年5月7日出具临港国际汽车城一表段(一期)11栋的工程竣工验收备案表。岳阳市不动产测绘中心于2020年5月23日出具临港国际汽车城11栋房屋测绘报告。2020年5月15日，临港汽车城开发公司员工以短信和电话方式通知万海波办理收房手续。万海波至今未办理收房手续。本院于2020年11月10日向临港汽车城开发公司送达了民事起诉状副本等应诉文书。
【一审法院认为】一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告是否逾期交房；二、被告是否向原告返还房款、产权登记费、房屋维修基金、违约金、资金占用利息。三、涉案《商品房买卖合同》是否达到解除条件。万海波与临港汽车城开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。万海波作为购房户已依约履行了付款义务。临港汽车城开发公司应按照合同约定于2019年12月31日前将符合合同约定交付标准的商品房交付万海波。涉案房屋直到2020年5月7日才取得工程竣工验收备案表、2020年5月23日取得房屋测绘报告。另外自2020年1月24日起，因新冠疫情影响，湖南省范围内的房地产企业及相关职能部门均采取了停工、停业等措施控制疫情的进一步扩散，至2020年3月10日住建部门鼓励复工时止，期间共计46天，该情形属不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，被告可据实顺延交房时间。双方在合同中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，”被告湖南临港汽车城开发有限公司未向原告万海波交付涉案房屋，至涉案房屋取得建设工程竣工验收备案登记、房屋测绘报告已超过136天(90天＋46天)，被告已构成违约，万海波有权解除双方签订的商品房买卖合同。被告辩称在工程建设过程中，存在大风或强降雨天气等恶劣天气影响正常施工，该情形属不可抗力，应顺延交房日期。本院审查认为，被告在签订合同时应对工程建设过程中可能存在的大风或强降
雨天气进行合理预测，并在约定交房时间时予以充分考虑，该情形不属于不可预见的不可抗力因素。且原、被告在签订合同时，并未约定大风或强降雨天气可按实顺延交房日期，故被告的该项抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，万海波要求解除与临港汽车城开发公司签订的《房屋买卖合同》，返还房款、产权登记费，于法有据，本院部分予以支持。关于违约金、利息的问题，因被告的违约行为，给原告造成的损失主要是利息损失，对于利息之外的违约损失，本院不再支持。关于房屋维修基金，该款系岳阳市物业管理办公室收取，被告无退还义务，但应予以协助。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《关于适用 时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《关于适用 的解释》第九十条之规定，判决：一、万海波与湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司的《商品房买卖合同》于2020年11月10日解除；二、湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司在本判决书生效后七日内退还万海波房款1764118元、产权登记费600元，并向万海波支付相应利息(以1764118元为基数，自2018年8月21日起至2019年8月17日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月17日起至实际返还房款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)；三、湖南临港汽车城物流园投资开
发有限公司在本判决书生效十日内协助万海波向相关部门办理房屋维修基金的退还手续；四、驳回万海波的其他诉讼请求。案件受理费23792元，减半收取11896元，由湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司承担。 双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。
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