AA地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告
研究周期：北京2007年1季度—2010年2季度(其中，2季度6月份部分为预测，下同)
样本范围：北京2007年1季度—2010年2季度商品住宅成交数据
AA2007年1季度—2010年2季度二手住宅成交数据
AA2007年1季度—2010年2季度二手房源挂牌数据
北京商品房历经十年发展，不仅大幅改变了北京的城市面貌与生活型态，更将房地产由单纯的居住价值推向[商品]价值甚至[投资]价值。十年的发展时间，随着北京商品房的大量入市，北京二手房市场亦随之蓬勃发展，时至2009年，北京二手房市场的交易量更首度超越了一手房市场，宣告北京房地产市场由高速发展期开始转向成熟期。
在此关键时刻，AA地产市场研究中心特就北京一、二手房市场的价格、量体、联动关系、投资风险性、获益性以及购买的难易程度等多个维度进行比较，完成北京市[新建商品住宅与二手住宅市场分析报告]，并从专业角度估算北京二手房市场的合理交易量。
一、购买难易度分析
购买二手房难度更小
1．新建商品住宅总价更高
图12007年1季度至2010年2季度新房与二手房总价走势
以上数据由“AA地产”市场研究部统计分析
小结：2007年1季度—2010年2季度，新建商品住宅成交总价与二手住宅成交总价差距始终明显，尤其至2009年3季度以后，新建商品住宅成交总价均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交总价比值已经达到1：0.43。这主要是因为，三年半以来，新建商品住宅总价与二手房差距逐渐扩大（详情参见附表1）：
新房与二手房还款方式比较
2.1新房月还款压力更大
图22007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房最高月还款对比图
以上数据由“AA地产”市场研究部统计分析2.2新房首付压力更大
图32007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房首付对比图
以上数据由“AA地产”市场研究部统计分析
小结：2010年2季度，新房与二手房总价分别达到385.6万、164.5万，比值达到1：0.42为三年半来差距最大的时期，因此，购买新房与二手房的首付成本和月还款成本也进一步拉大（详情参见附表2），同时购买第三套房停止发放贷款，也意味着全款购房时代购买新房的难度及首付压力要比二手房大得多：
北京二手汽车
二、投资风险性
1.新房与二手房购买后的涨跌情况
图42007年1季度至2009年2季度购买新房后再售涨跌对比图
以上数据由“AA地产”市场研究部统计分析图52007年1季度至2009年2季度购买二手房后再售涨跌对比图
以上数据由“AA地产”市场研究部统计分析
小结：当前的新建商品房与一年后同期的建筑年限1年内二手房价格相比，可以看成是当前购买新房一年后再在出售投资收益，同理，当前的二手房与一年后同期的二手房价格相比，可以看成是当前购买二手房一年后再在出售投资收益。总体而言，2009年以前，购买二手房即使考虑二次交易税费成本，一年
后再售收益远较新房为高，而2009年上半年，新房再售收益已逐渐高于二手房（详情参见附表3）：
2.新房与二手房购买后再出售成功率：出售成功率=成交量/挂牌量
备注：根据AA地产各建筑年限成交量及挂牌量推算市场上成交总量及挂牌