2023年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试备考题库附带答案
题目 | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六 | 总分 |
得分 | |||||||
第1卷
一.全考点押密题库(共50题)
估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（），进而确定需要采用的估价方法。
A. 估价原则
B. 价格内涵
C. 产权
D. 用途
正确答案：B,
2.(多项选择题)(每题 1.00 分)
因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（ ）。
A. 依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
B. 依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估
C. 该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估
D. 该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估
正确答案：A,
3.(单项选择题)(每题 2.00 分) 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年、建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼柝除前， 相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。 买方可支付的最高购买价为（）。
A. 建筑市场价值－平移相关费用
B. 拆除的旧建筑材料价值 －平移相关费用
C. 建筑物残值
D. 建筑物市场价值－平移相关费用 －占用医院内土地的价值
正确答案：A,
4.(单项选择题)(每题 2.00 分) 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价 师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。[2014年真题]
在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（）。
A. 价值时点的住宅市场价格
B. 三期开发完成后的市场价格，分别折现至价值时点
C. 各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D. 各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
正确答案：D,
5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 对征收评估机构的选定程序应当是（ ）。
A. 由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定
B. 由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定
C. 由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定
D. 由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定
正确答案：D,
6.(多项选择题)(每题 1.00 分)
甲公司2004年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2006年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2006年6月，该类办公用地地价已增值10%。
若评估此时出售此宗房地产的价格，以下说法正确的是( )。
A. 房地产价格中应包括为构建以该公司商标为原型的雕塑而花费的10万元；
B. 在评估得出的此宗房地产价格中地价也应占到总价的50%；
C. 房地产的办理权属转让手续的费用在计算出售价格时可忽略不计；
D. 根据条件可采用房地分估的方法进行计算。
正确答案：D,
7.(单项选择题)(每题 2.00 分) 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30目，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。[2007年真题]
若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（）。
A. 作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
B. 作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
C. 作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
D. 作价出资价格应较评估出的价值低
正确答案：C,
8.(单项选择题)(每题 2.00 分) 甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。 后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。[2012年真题]
若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是（）。
A. 测算河景房与非河景房的销售价差
B. 测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
C. 测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
D. 测算河景房与非河景房的销售价差，加上乙公司支付给甲公司的补偿金及利息
正确答案：D,
9.(单项选择题)(每题 5.00 分) 3.某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/㎡，最后公示估价机构评估价格8890元/㎡，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到14000元/㎡，对价格有异议，拒绝签合同，要求签订的征收补偿价格为14000元/㎡。
被征收人对评估价格有异议，应该（ ）。
A. 委托其他评估机构另行评估
B. 向原估价机构申请复核估价
C. 向当地专家委员会鉴定评估
D. 向当地法院起诉
正确答案：B,
10.(多项选择题)(每题 1.00 分)
某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/㎡；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/㎡(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
不属于待开发的土地是（ ）。
A. 生地
B. 毛地
C. 耕地
D. 熟地
正确答案：C,
11.(多项选择题)(每题 1.00 分)
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。
A. 首次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
B. 再次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
C. 再次抵押时的价值-已抵押贷款金额/贷款成数
D. 再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
正确答案：D,
12.(单项选择题)(每题 2.00 分) 某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7. 5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%—10%。 若预测该商业项目未来净收益为2000万元/年，开发期为2年，投资回报率为i，则其在价值时点的开发价值为（ ）。
A. 2000/i×[1-i/ (1 +i)38]
B. 2000/i× [1 -i/ (1 +i)40]
C. 2000/i× [1-i/ (1+i)38] / (1+i)2
D. 2000/i× [1-i/ (1+i)40] / (1+i)2
正确答案：C,
13.(单项选择题)(每题 2.00 分) 甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。 该项目房屋征收评估的内容不包括（）。
A. 被征收房屋的价值
B. 因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用
C. 因征收房屋造成的停产停业损失
D. 当地政府给予的补助和奖励
正确答案：D,
14.(单项选择题)(每题 2.00 分) 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地
面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。
若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中， 正确的是（）。 二手汽车交易市场
A. 成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B. 成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率
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