行业报告 | 行业点评
请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明  1
房地产
证券研究报告 2021年01月22日
投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)
上次评级 强于大市
作者
陈天诚 分析师
SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************
张春娥
分析师
SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************
胡孝宇 联系人 *****************
资料来源：贝格数据
相关报告
1 《房地产-行业点评：销售投资超预期，竣工低于预期——统计局12月数据点评》 2021-01-19
2 《房地产-行业研究周报：楼市价格稳中有涨，货币政策“稳”字当头——房地产销售周报0117》 2021-01-17
3 《房地产-行业研究周报：货币政策“稳”字当头，土地市场供应成交放缓——房地产土地周报0117》 2021-01-17
行业走势图
上海限购政策加码，短期影响不改长期趋势
——上海2021年1月楼市新政点评
事件： 2021年1月21日，经上海市政府同意，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，自2021年1月22日起实施。
上海二手汽车
限购政策加码，土地供应适当增加
上海市发布《关于促进本市房地产市场更平稳健康发展的意见》，销售方面，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算、完善选房制度，优先满足“无房家庭”自主购房需求、将二手房增值税征免年限从2年提高至5年；土地方面，增加商品房住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、风险新城）加大供应力度；资金层面，引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度；严防信用贷、消费贷
、经营贷等资金违规流入房地产市场；进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面；政策方面加大扰乱市场秩序等行为查处力度。
短期限制炒房行为，新房市场或受影响
此次政策较2016年政策主要新增对离婚购房的限制、提高二手房交易增值税费免收门槛，增加郊区具体板块土地供应力度，并明确提出限制经营贷、消费贷等违规资金流入市场。分具体政策看，对于“离婚购房”这一政策，我们根据民政部数据测算，假设上海2020年全年离婚98901对，将较离婚前增加最多释放98901 套住房需求，占2020年全年住宅成交新房二手房总套数的22.41%，我们按照50%家庭离婚后具备购买房产资格，则增加释放49451
套住房需求，占总成交套数的11.2%。最新限购政策出台后，我们假设10%通过“假离婚”购房，则2020年受离婚政策限购的购房需求为4945套，占2020年全年住宅成交总套数的1.12%。短期内离婚政策或将影响新房和二手房总体市场。二手房增值税方面，此次提高增值税免征门槛，由2年提高至5年，这有望导致部分二手房成交成本提升，进而降低二手房交易热度，或将导致二手房购房需求转向新房。土地供应方面，此次新政首次提出具体郊区板块的土地供应，经过我们测算，2016年-2020年，上海该五郊区商品房可售套数占全市可售套数比例在53-59%区间内波动，2019年、2020年该五郊区成交套数占全市成交套数的78.76%、72.64%，较2018年26.45%有大幅提升，我们认为未来该五郊区商品房住房供应占
比有望提升至60%以上，郊区楼市价格可能受到压制。对于资金入市政策，此次新政明确提出严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场，相较2016年政策仅提出“购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金”，对资金入市限制力度加大、针对性明显，有望从资金端控制炒房行为。
长期影响有限，楼市有望保持向好态势
2020年上海市新房住宅成交139408万套，较2019年同比增长2.08%，尽管受疫情影响上半年成交同比降低，但自6月单月首度转正后，下半年单月成交同比维持双位数增长，其中9月和12月分别实现同比50.32%、49.87%增长，楼市成交火热。我们认为此次新政对上海楼市长期影响有限，结合2020年落户新政，上海适当放开落户要求，并于此次新政中提出优先满足“家庭无房”自住购房需求，刚需购房充裕，伴随产业和货币强有力支撑，我们认为，上海楼市有望保持长期向好态势。
投资建议：此次上海新政将从需求、资金和政策端有效遏制炒房行为，短期内购房市场总体会受影响，热度有望缓解；房地产市场秩序有望得到持续并且有效的规范，上海楼市有望受人口、产业和货币等因素强有力支撑保持长期向好态势。房企角度，行业规范度提升，三道红线亦将在未来三年深刻改变房企经营行为，我们持续推荐：1）优质龙头：万科、保利、金地、融创、龙湖、招商；2）优质成长：金科、中南、阳光、世茂、新城、华润、旭辉、龙光；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。
风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动 -15%
-8%-1%6%13%20%27%34%房地产
沪深300
行业报告| 行业点评
请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明
2
分析师声明
本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。
一般声明
除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。
本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。
本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。
天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而
口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。
特别声明
在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。
投资评级声明
类别说明评级体系
股票投资评级自报告日后的6个月内，相对同期沪深300指数的涨跌幅
行业投资评级自报告日后的6个月内，相对同期沪
深300指数的涨跌幅
买入预期股价相对收益20%以上
增持预期股价相对收益10%-20%
持有预期股价相对收益-10%-10%
卖出预期股价相对收益-10%以下
强于大市预期行业指数涨幅5%以上
中性预期行业指数涨幅-5%-5%
弱于大市预期行业指数涨幅-5%以下
天风证券研究
北京武汉上海深圳
北京市西城区佟麟阁路36号邮编：100031
邮箱：*****************湖北武汉市武昌区中南路99
号保利广场A座37楼
邮编：430071
电话：(8627)-87618889
传真：(8627)-87618863
邮箱：*****************
上海市浦东新区兰花路333
号333世纪大厦20楼
邮编：201204
电话：(8621)-68815388
传真：(8621)-68812910
邮箱：*****************
深圳市福田区益田路5033号
平安金融中心71楼
邮编：518000
电话：(86755)-23915663
传真：(86755)-82571995
邮箱：*****************