(2007-5—22 20：44：43） |
一、等额本息还款 这是目前最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还个银行固定金额，但每个月换款额中的本金比重逐月递增|、利息比重逐月递减。举例来说,假设需要向银行贷款20万元，还款年限为15年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1707元.初始的两三年,1707元中大约80％是归还银行的利息部分。 采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。，每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大,可以选择这种方式。公务、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的体很适合这种还款方式。 但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长,还款总利息比较以下要介绍的等额本金还款法高。 二、等额本金还款 所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。 举列来说,同样是从银行贷款20万，还款期限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右,首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐月随本金归还减少。使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重.尤其是在贷款总额比较多的情况下，相差可能达千元.但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻.这种方式很适合目前收入较高，但是已经到将来收入会减少的人。实际上，很多中年以上的人,经过一断时间事业打拼,有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。 三、“双周供"（深圳发展银行） 深圳发展银行如今推出了一项全新的放贷产品——“双周供"个人按揭贷款，基本相同的月还款额，只要改变一下还款方式，即可大大减少利息，同时缩短还款期。 一笔50万元的贷款，按3年贷款期限、基准利率6.12％计算，选择传统的按月等额还款法，每个月要还款3036元，若选择“双周供“，每两周还款1518元，由于供款次数频密，本金减少速度加快，借款者可节省约11。52万元的利息支出，节省利息比高达19.42%。此外，借款人只需要24。7年就可以还清这笔贷款；如这笔贷款按优惠利率5.51％计算，这一还款方式则比按月等额还款节省利息92303元，节省比例为17。64%。为什么只改变了一下还款频率，没改变还款金额，30年下来却节省了近10万元的利息?因为，目前，银行住房按揭计算都是以本金余额为基数的，本金越多，利息越高.而“双周供”的关键是可节省“月供”一半本金半个月的利息。 此外，由于采用“双周供”后，就是14天为两周，一年有52周零一天，相当于13个月，比月供要多出一期，也就是每年多还一个月的贷款，这样还款频率和总量都在增加,也加快了本金偿还速度，相应的供款期缩短，所以就等于提前5.3年还完贷款,贷款的时间是24.7年，而不是30年。实际上，“双周供”就是另一种方式的提前还贷. 深圳发展银行方面明确表示，目前“双周供"房贷只能选用等额本息还款法（每期月供款相同）,而不能选用等额本金还款法（每期本金相同、利息递减）。那么,“双周供”与等额本金还款法相比,哪一种更省钱? 这里有个时间临界点。还是以50万元的贷款为列,按照目前多数银行采用的优惠利率5.51％，如果贷款期为10年，采用等额本金还款法产生的总利息数为138897。92元;而选择“双周供”产生的总利息为136933。95元,节省利息1964元.如果贷款期限超过10年，比如为15年期，则等额本金还款法产生的总利息数为207772.92元，而“双周供”产生的总利息为209890.44元。这样等额本金还款法又比“双周供”省了2112元利息.如此类推,贷款期限越长，则要、等额本金还款法越节省利息。但需要注意的是,等额本金还款法在还款初期时,数额要高于等额本息还款法，贷款期限越短，月供款差额越大。所以若贷款期限在5年以内，则无论采用哪种（浮动利率房贷）方式还款，产生的利息差别都不大. 适合人：收入较为稳定和均衡的人士，如除了月收入以外还有其它的较为定期的收入来源（季度奖.年终奖）,由于月收入的相对固定，客户不愿意增加每月供款压力，而在有额外收入来源的时候,希望通过小额提前还款来节省利息。 四、固定利率 (光大银行。建行） 名词解释：指消费者在签订购房贷款合同时，既选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动,上调抑或是下降，借款人都得按照固定的利率支付利息，不会随市而变。目前光大银行提供这种服务。适合人：所有购房者。 专家点评：在办理固定利率的房贷时,首先要对未来的利率走势有个基本的判断.5年甚至10年的期限意义不是很大。客户根据自己现有资金以及今后收入变化情况选择,选择固定利率和浮动利率。 五、结构性固定利率（招商银行) 用户可分时段选择不同利率标准紧随光大。建行推出固定利率房贷后，招行在全国范围内首次推出了结构性固定利率房贷。目前，北京地区已经开办了该业务。 招行汽车贷款与普通的固定利率房贷不同的是，招行的结构性固定利率产品在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准，如利率固定5年的贷款，可以在贷款前3年固定执行一个利率，后3年执行另外一个利率.固定10年的贷款,可以在前5年执行一个利率，后5年执行另外一个利率。对于总期限超过5年的贷款，招行此次推出了3年.5年和10年三个固定期限。同时,对于总期限在5年以内的贷款,招商银行也推出了相应的固定利率产品。包括1.2.3。4.5年等多个固定年限。招行零售银行部门有关负责人介绍，本次推出分段固定利率，月供相对要小一些.另外,使用结构性固定利率产品还能相对减少贷款的利息支出，给客户带来实惠. 六、接力贷 （中国农业银行） 名词解释:指以某一子女（或子女与其配偶)做为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人,贷款购买住房的住房信贷产品。目前农业银行提供这种服务.适合人：一类是作为子女的借款人，预期未来收入情况较好,但目前收入偏低，按照现行规定可贷金额及较小，希望通过增加父母为共同借款人以增加贷款金额；另一类是作为父母的借款人年纪偏大，按照现行规定，借款人年龄+贷款年限〈65，可贷年限较短，月供压力大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限。 专家点评：老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放按揭贷款。老人的子女虽然贷款年限不受限制，但往往刚工作不久，收入少，难以贷到希望的额度。如果通过农行的“接力贷”，作为父母的借款人年龄加贷款年限可适当延长，不受规定上限的限制。 七、一次性还本付息 （适用于短期贷款) 此前，银行对于这种还款方式的规定是，贷款期限在一年（含一年）以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。 这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人面比较窄，必须注意的是，此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力,造成信用损害.采用这种贷款,贷款人最好有比较好的自我安排能力。 八、按期付息还本（招商银行“季度还”） 贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主定按月.季度或年等时间间隔还款。实际上,就是贷款人按照不同财务状况,把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的“季度还“业务就是属于这个范围。从某种程度来说，它是等额本息还款的变体。例如，15年期,20万元贷款，采用等额本息还款，每月还款额为1707元。如果贷款人选择比较灵活的方式，就可以选择每两个月还3414元. 这个方式适用于收入不稳定人，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分体还款出现滞纳的情况。 九、本金归还计划（招商银行） 贷款人年个经过与银行协商，每次还款不少于1万元,两次还款间额不超过12个月，利息可以按月或按季度归还.这是等额本金还款的变体.举例来说,20万元贷款,15年期，采用等额本金还款,首个月本金为1111元左右，利息为918元.贷款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减.按照规定,贷款人最少一次要还10个月的本金,为11110元,超过2万元的限制。下一次还本金不能超过一年期限。次种还款方式专为非月收入人制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人,而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是每完成一个作品或项目都有比较大笔的收入.例如作家。艺术家。律师.设计师和软件设计员等职业. 十、等额递减和等额递增（各大银行） 这两种还款方式,没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式,它是等额本息还款方式的另一种变体.它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于,每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或等额递减。以贷款10万元，期限10年为例，如果按照最普遍的等额本息还款方式，贷款人如果不提前还贷,那么这10年期间每个月还款金额就是1085。76元。如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段,那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元,依此类推.等额递减恰恰相反，第一个两年需要还1300多元每月，随后,每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月700多元。 等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少,或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减. 备注：文中示例采用的利率标准，非新调整后的利率标准。 |
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