三套房贷城楼失陷，房贷产品“曲径通幽”
三套房贷被限制或提高门槛，那么是否意味着投资人无法从银行途径获得买楼资金呢？实际上并非如此。表面上对房贷市场单方面的严格，并没有堵住各种擦边通道，悄悄把银行贷款又用作房贷。其中，个人消费贷款、商业经营贷款、综合类抵押贷款，各种各样的贷款都可以被用来作房贷用。而部分银行业务人员为提高自身业绩争取客户，在审核方面相对宽松，银行出于自身的业绩考虑，对贷款的使用流向并未严格监管，更是为消费贷成为炒房客用于购置多套房的还贷资金提供了大大的方便，给资金流入楼市制造了机会。下面介绍一下目前存在的三种变相获得房贷首付，或是降低房贷成本的途径。
1、途径一：消费贷款流入房贷市场作首付
不少人以申请装修贷款的名义，将手中的房屋抵押给银行，银行按照房产评估值的七成以内提供消费贷款，在贷款获得审批后，银行将资金直接划拨到客户签约的装修公司账户。客户只需支付一定手续费就可领走这部分贷款。
招行汽车贷款这边银行在收紧三套房贷“水龙头”，那边，个人综合消费贷款却给三套房贷做了很好的候补。目前，有不少银行推出了多种个人综合消费贷款。一般个人消费贷款主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途
的贷款(不包含房贷)，包括耐用品消费等消费性个人贷款。目前银监会要求银行在审批消费贷款时需要客户提供明确的贷款方向。目前广州多数银行都提供这一业务，消费贷款一般通过抵押方式进行，贷款成数最高是房产评估价的七成，以五六成居多，利率执行央行基准利率，也可上浮。
但是目前不少人以申请装修贷款的名义，将手中的房屋抵押给商业银行，银行按照房产评估值的七成以内提供消费贷款，在贷款获得审批后，银行将资金直接划拨到客户签约的装修公司账户。而实际上，这些装修公司与客户早就达成了协议，客户只需支付一定的手续费就可领走这部分贷款，用于支付房贷首付，解了客户房贷的“燃眉之急”。
甚至有不少银行还会主动给购房者出主意，帮购房者绕过“第三套房”的限制。某股份制银行的客户经理支招表示，可以用自己的房子做抵押，申请装修贷款，最多可以贷30万元，如果父母有房子，还可把父母的房子做抵押，再申请另一笔装修贷款30万元，这样就有60万元。甚至表示，只要资料齐全，有合同，消费类贷款可以直接打入贷款人账户，借款人自己支配使用，可以用来购房。明显这与银监会三令五申的抵押贷款要明确贷款用途是相违背的。
另外，还有按揭公司明码标价，表示可以帮忙办手续，所需要的合同也能一手搞定，手续费为是贷款金额的1%左右，具体视情况而定，在这个基础上还可以打折。
申请消费类贷款时，银行一般要求贷款申请人提供包括身份证明、收入证明、房产证、工资流水、资产
证明等，同时在申请划账时还须递交贷款使用证明的原件。但在实际操中，“贷款使用证明”只需要熟人的公司就可以轻松搞定。
2、途径二：抵押贷款绕过利率上浮
部分银行还推出了抵押贷款的循环贷，即将住房抵押给银行，就可获一定的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用。这种随借随还的方式，额度一旦审批下来，可以在5年内循环使用。
对于三套房贷客户，不少银行客户经理还建议把前两套房屋的一套拿出来做抵押贷款，有客户经理建议是做实证抵押。这样的话，抵押贷款利率只是上涨百分之十，降低了贷款成本。
目前不少银行还开发了多种住房抵押贷款，其中包括“个人住房循环授信”，指借款人以自有住房作最高额抵押向招行申请循环额度贷款。在不超过额度有效期和可用额度的条件下，借款人可向他们多次申请具有明确消费用途的个人贷款，并循环使用，最长还款期限为30年。
由于抵押消费贷款更倾向于针对房产本身审核，因此对于部分月收入和贷款偿还能力不稳定的人来说，部分银行还推出了抵押贷款的循环贷，即将住房抵押给银行，就可获一定的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用。这种随借随还的方式，额度一旦审批下来，可以在5年内循环使用。有业内人士表示，这种方式有效满足了很多炒房一族的“现金”流动需要。
此外，按揭公司人士表示，可以用商业贷款来做住房贷款，虽然能贷的金额可能不比房贷，但是利率比三套房上浮20%的利率低很多，而且可以通过联名担保的方式进行，不需要抵押物。如果个人有相关的经营事务，就更加好贷了。
3、途径三：置换贷款先付后贷
由于二套以上房贷首付和利率的大幅上升，选择房贷的消费者比例开始下降，而全款购房比例则有所上升。
某股份制银行客户经理就向客户建议，自筹资金把住宅一次性付款买下来，然后在银行把该房抵押贷款，最高可以按照房子价值的70%左右进行放款，最高可以放到八成，用贷款来还借来的钱。这样还能够享受全额付款的打折。但是，要求抵押房产在五年以内、90平方米以下，区别于普通抵押消费贷款最高七成的规定。
也就是说，部分信贷资质不符的全款购房消费者，可以用抵押贷款来置换此前的另一笔债务，实际上是绕了一个圈来做房贷。并且，置换式房贷可将贷款年限延长至30年，区别于普通抵押消费贷款20年的期限，分摊了月还款压力。
而对于自筹资金，目前市场上很多投资公司都可以帮购房人轻松解决这一问题。很多投资公司都声称可
提供垫资服务。投资公司的垫资手续费比例一般达到5%的水平，但是相比起动辄上浮20%的利率，对购房人还是有不少的吸引力。而很多中介更是对这种短时间暴利的方式显示出极大的热情。
个贷市场潜力巨大，风险控制当务之急
近日，北京、上海、杭州和深圳已经全面停止第三套房贷，银监会在其上再度重申了关于严格管理房贷的相关意见，要求“对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。
然而，“上有政策，下有对策”，表面上房贷政策“猛于虎”，而事实上，“关上一扇门，留出一扇窗”的情况不在少数。部分银行、按揭公司和客户“合谋”，仍能在不明显违规的前提下，利用五花八门的个贷手段“轻松”得到房贷资金。这一方面，说明个人贷款需求仍然有潜力，但是这种银行业务短期的业绩增长与银行可持续发展理念相违背。银行个贷严格化、规范化是必然趋势。
1、谨防“关上一扇门，留出一扇窗”
无论是第三套房停贷的消息，还是银监会重申房贷政策不变，这一系列的信息都表明，房贷政策似乎有紧无松。无论从官方还是从银行网点就“房贷”了解
到的情况，也都非常一致地表明房贷政策越来越紧。
然而，如果把视线放开，可以关注到房贷收紧后，各家银行各种各样的个贷产品开始受到热捧。而这些五花八门的个贷产品背后，有多少支持了三套以上住房贷款需求的，我们还无法查证。但是可以发现，某些房贷客户即使没有通过熟人，没有委托业内关系，也能够轻易从市场中获得各种变相房贷。并有多种机构“齐心协力”地主动提供帮助，完成房贷的曲线套取。
这样一来不禁让人担忧，表面上房贷政策“猛于虎”，而事实上，这是否又会是“关上一扇门，留出一扇窗”的事情？房贷调控政策会否因为这些无孔不入的“蚂蚁洞”而溃于一旦呢？
市面上还存在多种的贷款套取方式，使得房贷政策收紧的实际效应，不能寄予太大的厚望，而相关部门的多次表态，恐怕目前更多是给银行传达震慑的效用。
2、个人贷款市场潜力仍巨大
根据易贷中国市场调查结果显示，个人贷款民间需求极其旺盛，87%的网友明确表示有资金需求，在传统个贷“大户”住房贷款、汽车消费贷款受关注度较高之余，个人消费贷款、信用卡分期也呈现出明显的需求上涨势头，分别占到了需求总量的34%、15%。
目前我国个人贷款业务已形成了较大涵盖面，包括住房贷款、消费贷款(包括车贷、教育贷款、质押贷款、个人信用贷款、持证抵押贷款)、信用卡分期贷款，以及经营性贷款等，业务结构体系已日趋完善。
但框架的饱满仍不能掩盖个贷业务的相对幼乏。个贷在银行总贷款业务中占比轻，四大国有商行牢牢占据个贷市场70%以上的份额，让个贷市场多少散发出一些凝重的味道。
相关信息显示，在发达国家中，个贷往往能占到商业银行贷款业务总额的50%以上，成为其主要收益来源。反观国内金融市场，由于尚处于初级发展阶段，到目前个贷占比仍不足20%，但较2001年的6.22%，还是取得了质的飞跃。
巨大的提升空间毋庸置疑，调整也好，规范也好，个人贷款市场取得繁荣，信贷结构成熟化的一天方能早日到来。
3、严格化、规范化是个贷健康发展必然
面包越大，气泡越多，这个道理显而易见。
在年初的《办法》出台前，我国并没有规范个人贷款的统一管理办法，银行亦缺乏统一的执行标准，个贷业务违规操作现象时有发生，冒名顶替、假按揭等现象屡禁不止。
在不少业内人士看来，我国的个贷市场还处于初级发展阶段，但过快的增长则与其正常生长周期之间出现了明显断档。
我国个人贷款业务发展有几点制约因素异常明显：首先，个人贷款融资环境尚不够成熟，而贷款业务的高门槛又为个贷事业的展开带来诸多不便；其次，征信体系、法律制度的不完善，给银行信贷带来很大的风险；最后，必要的配套信贷担保和保险制度仍不能很好的发挥作用，如出现消费者还贷困难，抵押物很难
变现。
信贷质量对于金融机构的影响较大，由于此前执行宽放的信贷政策，不少银行在个贷审核方面较为松弛，增加了款项回笼的潜在意外性。今年以来的规范化执行，其实也是银行风险管理、精细化管理的发展方向，对银行自身和客户而言并无坏处。
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