长春市人民政府关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知
文章属性
∙【制定机关】长春市人民政府
∙【公布日期】2016.12.30
∙【字 号】长府发〔2016〕31号
∙【施行日期】2016.10.01
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】价格
正文
 
长春市人民政府关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知
 
长府发〔2016〕31号
 
各县（市）、区人民政府，开发区管委会，市政府各委办局、各直属机构：
  为保证我市土地级别与基准地价体系适应城市建设和土地市场发展的需要，依据省国土厅、省财政厅、省统计局、省物价局《关于公布实施全省新一轮城镇基准地价更新与平衡结果的通知》（吉国土资发〔2016〕110号），市政府决定公布实施长春市区基准地价等土地价格。现将有关事项通知如下：
  一、基准地价。指在土地定级范围内，在平均开发利用条件下，不同级（类、等）别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定，以某日为估价基准日，法定最高出让年期完整国有建设用地使用权的区域平均价格，包括土地取得费、开发费和土地出让纯收益，不包含城市基础设施配套费。
  商服用地基准地价包括一类区域价格和二类区域价格。其中，一类区域价格指商服用地区段路线价，即各级别商服用地路线价区段临街宗地完整国有建设用地使用权法定最高出让年期的平均价格；二类区域价格指一类区域以外的，各级（等）别商服用地的平均价格。
  土地出让纯收益指土地定级范围内，级（类、等）别分用途或商服用地区段国有建设用地使用权法定最高出让年期的政府平均纯收益，是政府出让国有建设用地使用权时的增值收益。
  工业用地出让最低价标准指各级（等）别工业用地完整国有建设用地使用权法定最高出让年期的最低价格。
  土地租金标准指各级（类、等）别分用途国有建设用地使用权在租赁期限内的土地纯收益。
  楼面地价是指单位建筑面积平均分摊的土地价格。
  二、本次公布基准地价的内涵。
  （一）估价基准日：2015年10月8日。
  （二）用地类型：是商服用地、住宅用地、工矿仓储用地3大类,土地利用分类体系中其他建设用地与上述基准地价用途进行衔接。各用地类型名称和内涵，遵从《土地利用现状分类》（GB/T21010—2007）规定。
  （三）平均开发条件：中心城区宗地红线外七通（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、通热力）和宗地红线内场地平整。外部乡镇为宗地红线外四通（通路、通上水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。
  （四）平均容积率：中心城区商服用地为3.0，住宅用地为2.0，工业用地为1.0。外部乡镇商服用地为1.5，住宅用地为1.0，工业用地为1.0。
莲花价格  （五）出让年期：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、综合用地50年。
  三、基准地价的实施范围。为中心城区土地利用总体规划确定的可建设用地和外部乡镇中心区，中心城区按照商服和住宅用途分别划分了八个土地级别，工业用途划分了六个级别，商服用地Ⅰ至Ⅵ级分为一类和二类；外部乡镇分为两等，并确定各自定级范围。分用途评定了各级（类、等）别基准地价、土地出让纯收益、租金标准，评定了商服用地区段路线价及
土地出让纯收益，评定了各级别工业用地出让最低价标准，并建立了宗地价格修正体系。各级（类、等）别的基准地价、各级（类、等）别的土地出让纯收益、各商服用地区段路线价及土地出让纯收益、各级（等）别工业用地出让最低价标准分别见附件1至附件4。
  四、国有建设用地使用权租金。按照用途、级（类、等）别、年期等标准进行征收，租赁的年期一般不超过10年，各类用途土地10个年期的租金标准详见附件5至附件7。
  任意年期的土地租金标准可按下列公式计算：
  Pn=PN（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）
  Pn—任意年期的租金；
  PN—宗地所在级（类、等）别某用途土地出让纯收益；
  n—租赁年期（n≤10）
  N—各用途土地的法定最高使用年期；
  RD—土地还原利率（6%）。
  租金标准适用于:不需用地审批,征收经营性用地土地租金的；原国有建设用地使用权不改变用途等土地使用条件，经批准以租赁方式供地的。
  五、明确不同用途的基准地价。批发零售、住宿餐饮、商务金融和其他商服等建设用地执行商服用地基准地价。城镇住宅及其配套车库和非经营性附属设施等建设用地执行住宅用地基准地价。工业、采矿和仓储等建设用地执行工业用地基准地价。公共管理与公共服务、特殊用地、交通运输、水域及水利设施等建设用地参照工业用地确定基准地价。
  六、鼓励使用地下空间。单建地下空间，按规划建筑性质确定土地用途；结建地下空间参照地上主体建筑物性质确定土地用途。地下各层以在地面的垂直投影面积为用地面积，地下空间基准地价按地表相应用途相应级（类、等）别土地出让纯收益的一定比例制定。
  单建地下空间，地下第一层比例为15%，第二层为10%，第三层为5%，第四层及以下为1%。
  结建地下空间，地下第一层为10%，第二层为5%，第三层及以下为1%，具体见附件8。
  居住项目规划图件注明地下建筑性质为公建的，土地用途确定为商服，比例执行结建地下
空间标准。
  七、工业用地设定出让国有建设用地使用权最低价，不设最高价。工业用地完整国有建设用地使用权出让最低价不低于工业用地出让最低价标准。
  对省制定的产业发展规划中的优先发展产业且用地集约的工业项目，及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时，可以按照不低于工业用地出让最低价标准的70%执行。
  八、国有建设用地使用权出让底价在专业评估基础上，由市国土资源局根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体研究决定。国有建设用地使用权出让底价评估，应依据正常土地市场水平，按照国家有关规范进行。国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让价格和土地纯收益依据土地成交价确定。出让工作中需评估土地出让纯收益的，在评估土地出让市场价格基础上，可依据本通知的土地出让纯收益占基准地价的比例确定。