北京市建委发布新商品房指导价
北京市建委于近日发布了“北京市2004年下半年新建商品住房买卖指导价格”。本期指导价格计算依据来自于市、区房地产交易管理部门上报的2004年7－12月份新建商品住房买卖预售登记备案（现售交易过户登记）成交数据。成交样本数据包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山、昌平、大兴、通州、顺义、门头沟、房山、平谷、延庆等17个区（县）。
据市建委房屋交易市场管理处沈洁处长介绍，2004年下半年北京市17区（县）普通住宅类项目平均成交均价为6048元/㎡，比2003年下半年增长了540元/㎡，同比增长了9.8％；2004年下半年公寓类项目平均成交均价为10438元/㎡，比2003年下半年增长了932元/㎡，同比增长了9.8％；经济适用住房类项目平均成交均价为3077元/㎡，比2003年下半年增长了41元/㎡，同比增长了1.4％。
附件：新建商品住房买卖价格监测区域指导价格表
一、价格水平
1.各区(县)平均成交均价
该负责人介绍，普通商品住宅成交均价最高的是西城区，为11744元/㎡；成交均价最低的是延庆县，为1557元/㎡；其中，西城、东城2个区区平均价在10000－12000元/㎡之间；朝阳、宣武、崇文3个区区平
均价在7000－8000元/㎡之间；海淀1个区区平均价在6000－7000元/㎡之间；昌平、顺义、石景山、丰台4个区区平均均价在4000－5000元/㎡之间；延庆、平谷、房山、门头沟、怀柔、通州、大兴7个区区平均价在4000元/㎡以下。
公寓成交均价最高的是西城区，为13948元/㎡；成交均价最低
的是怀柔区，为4492元/㎡。其中，东城、西城、朝阳3个区区平均价在12000-14000元/㎡之间；顺义、海淀2个区区平均价在9000－10000元/㎡之间；崇文、宣武、昌平3个区区平均价在7000－8000元/㎡之间；大兴、丰台2个区区平均价在5000－6000
元/㎡之间；石景山区1个区区平均价在4000－5000元/㎡之间。
经济适用房成交均价最高的是朝阳区，为3752元/㎡，最低的是昌平区，为2280元/㎡。其中，朝阳、丰台、石景山3个区区平均价在3000－4000元/㎡之间；海淀、顺义、大兴、昌平4个区区平均价在2000－3000元/㎡之间。
2．各监测区域平均成交均价
城八区普通住宅监测区域平均成交均价主要集中在5000－8000元/㎡之间，共30个监测区域，占城八区监测区域总个数（50个）的60%，其中东直门外监测区域价格最高，为12878元/平方米，石景山杨庄、苹果园区域价格最低，为3545元/平方米。
郊区县普通住宅监测区域平均成交均价主要集中在3000－5000元/㎡之间，共28个监测区域，占郊区县监测区域总个数（33个）的84.8%，其中小汤山监测区域价格最高，为7107元/平方米，平谷区域价格最低，为1354元/平方米。
公寓监测区域平均成交均价主要集中在9000－14000元/㎡之间，占公寓监测区域总个数（8个）的75%，其中三里屯-朝阳公园监测区域价格最高，为13442元/平方米，望京区域价格最低，为6451元/平方米。
二、价格变化特点
对于2004年下半年商品住宅价格变化，市建委城建研究中心信息处负责人认为：与2003年同期相比，2004年下半年我市商品住宅价格涨幅低于上海、天津、重庆等其他直辖市，总体上呈现稳中略涨态势。从区域分布上看，2004年下半年价格变化有如下特点：
1.郊区县普通住宅买卖价格平均增幅高于城八区平均增幅
2004年下半年，郊区县普通住宅买卖价格平均增幅为11.3％，高于城八区平均增幅（9.6％）1.7个百分点，其中，平谷、顺义、通州、房山、昌平等规划新城的区（县）平均价增幅较大，同比分别增长47.1％、33.5％、13.3％、22.0％和22.9％。
2.东部地区价格涨幅较大，西部地区价格稳中略有上涨
2004年下半年，东部地区新增普通商品住宅买卖平均价格为6603元/㎡，同比增长
19.1％，其中，东城、朝阳、通州、平谷、顺义同比分别增长16.5％、14.8％、13.3％、47.1％、33.5％，涨幅较大。
西部地区新增商品住宅买卖平均价格为5530元/㎡，同比增长1.0％，其中，西城、房山、昌平价格涨幅较大，同比分别增长28.0％、22.1％、16.5％；宣武、海淀、丰台、石景山、门头沟、大兴等区同比分别增长7.2％、7.9％、4.9％、8.3％、5.9％，价格稳中略涨。
3.城八区大部分监测区域价格稳中略涨，CBD中央商务区、中关村科技园区核心区以及奥林匹克中心区周边部分监测区域涨幅较大
城八区50个新建商品住宅买卖价格监测区域中，有46个区域价格上涨，占城八区监测区域总个数的92％，其中，CBD中央商务区周边部分监测区域（东城东北二环内区域、东直门外区域，朝阳区三里屯
区域、六里屯区域、东南四环区域，同比分别增长20.5％、28.0％、15.7％、16.7％、11.7％）；北五环外奥运村中心区周边部分监测区域（朝阳北五环外区域，海淀区上地马莲洼区域、海淀西三旗区域，同比分别增长18.5％、11.7％、10.9％）；中关村科技园区周边部分监测区域（四季青、田村路监测区域，同比分别增长16.7％、9.5％），价格增幅高于全市平均水平，涨幅较大。其余36个监测区域价格增幅低于全市平均水平，呈平稳上升态势。
此外，青塔、六里桥、西南四环内、南四环外4个监测区域价格有小幅下降，同比分别下降6.6％、10.1％、2.9％、3.6％。
4.公寓监测区域价格平稳
本期共发布8个公寓买卖价格监测区域指导价格。其中，有6个监测区域价格上涨，涨幅在4.1％－8.1％之间，低于全市增幅，分别是朝阳三里屯区域、三元桥区域，海淀中关村区域、紫竹院区域、万柳区域、宣武广外区域；有2个监测区域价格下降，降幅在1.3－2.8％之间，分别是朝阳望京监测区域、劲松监测区域。
三、成交单价结构
莲花价格
1.普通住宅成交单价结构
新建商品住房普通商品住宅类买卖价格主要集中在低于（含）7000元/㎡的中、低价位，占总套数78.0％。
2.公寓成交单价结构
新建商品住房公寓类买卖价格主要集中在7001－10000元/㎡和12001-16000元/㎡的价位，分别占总套数33.1％和32.6%。
3.经济适用住房成交单价结构
经济适用住房买卖成交单价主要集中在2000－3000元/㎡的价位，占总套数54.2％。
四、单套成交建筑面积结构
1.普通住宅单套建筑面积结构
主力户型主要集中在81－160㎡/套的二居或三居，占总套数的65.7％。如下图：
2.公寓单套建筑面积结构
主力户型主要集中在80㎡以下小户型和160㎡以上的三或四居，分别占总套数的
22.0％、41.8％。
3.经济适用房单套成交建筑面积结构
主力户型主要集中在81－120㎡之间，占经济适用住房成交总套数的58.0％。
最后仍然要提醒大家的是，本次发布的指导价格是新建商品住房（普通住宅类和公寓类）的指导价格，不是具体个案项目成交均价，也不是具体单套房屋买卖的个案成交价，它代表的是各区或各区内监测区域新建商品住房买卖市场价格的一般水平。买卖双方可以综合考虑供求关系、交通便捷程度、小区环境
、公共设施完善程度、楼层、朝向、户型、房屋设施、装修状况等因素的影响，最终确定实际的买卖成交价格。
北京市新建商品住房买卖指导价格的出台，对提高我市新建商品住房买卖市场的透明度，进一步规范房地产开发企业经营行为和正确引导住房消费将起到积极作用。对正确引导房地产投资，对房地产市场实施宏观调控具有十分重要的意义。