案例一
奔驰轿车的划痕案例分析
    某天晚上21点左右，某物业管理公司大厦管理处值班经理（保安领班）接到客人投诉，该大厦2号门广场车位上的一辆白的奔驰轿车，车头上发现有被划过的痕迹。保安领班接到投诉后，立即与车管员、车主赶到现场查看。经检查，发现该车车头确有一道被划痕迹。该车车主说，19：45停车时，轿车是完好的。现在车头有了划痕，是广场车管员的责任，要求广场车管员和大厦管理处承担损失。保安领班当即表示，如果此车被划确系停在大厦2号门广场后发生的，大厦管理处应该承担相应责任，但划痕好像是条旧痕，如果拿不出确切的证据证明这条划痕是停车后发生的，要请内行或权威部门的专家来鉴定、确认后，再行处理。
  车主认可这一建议后，保安领班随即拨打110与交警大队取得联系。110巡警赶到现场后，对划痕进行了细致的查看和分析：此划痕为深度划伤，已显露了第三层底漆。如果此划痕确系停在大厦2号门广场后出现的，那么划痕垂直下方的地面上一定会留有漆屑。经双方确认，地面没有清扫过，也未见丝毫漆屑；新的划痕两旁也应有漆屑卷边的残余，但现在车头上的划痕边是光滑的。他们得出的结论是此划痕为旧痕。面对这一结论，车主无言以对，面露愧。保安领班见状不但没有责怪车主有栽赃之嫌，而且充满诚意地向车主致歉，承认自己工作还有不周到之处。如果车子刚来广场停车时，车管员对车子前后检查一遍，发现划痕，并请车
主确认一下，就不会有以后的事情发生。
  事后，大厦管理处组织了保安人员和车管员总结经验，并提出今后凡有车辆来大厦广场停车，车管员必须对其前后左右进行检查，发现问题当场请车主确认，并作好记录；同时要加强专业知识的学习，增强对现场问题的判断力和处置能力，尽可能妥善处理好突发事件。
  分析
  奔驰轿车划痕事件，车主确有“栽赃”之嫌，因为该车头部这样明显的划痕，车主刚发现的可能性较小。保安领班对此事件的处理是得当的，请来专家鉴定，专家从科学的角度，得出无可否认的结论，使车主口服心服。在处理过程中，保安领班一直采取摆事实讲道理的办法，处理结束时又主动从自身寻原因，防止了事态的恶化。如果上述事件处理不当，可能出现如下的结果：车主得逞，管理处承担不该承担的损失；或事态恶化，发生争吵或伤人事故等。
案例二
（文章来源：福州物业管理）
业主在住宅被装修工杀害 物业公司被判赔偿17万
    深圳装修工钟先辉使用过期的《装修出入证》进入小区，将业主杀害，受害人之母认为物业管理处没有尽到安全保障的义务，将东海房地产公司、戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司及其分支机构东海花园管理处、凶手钟先辉一起告上了法庭，要求对方赔偿各项损失近600万元。12月22日，深圳市福田区法院一审判物业公司承担赔偿总额的30％，约17万余元。据悉，这是今年5月《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》实施以来该市判决的首例相关案件。
    2002年4月，受害人郑丽珊购买了东海花园小区的住房。小区物业管理处承诺：协助公安部门维护该物业区域内的公共秩序，24小时有保安巡逻值班以及时、妥当处理各类突发事件。
    入住当年，郑丽珊对其住房进行了装修。凶手钟先辉作为装修工人，在东海花园管理处办理了《出入证》。2003年7月21日上午9时，钟先辉拿了一张过期的《出入证》进入东海花园，保安员既没有仔细查看《出入证》也没有要求钟先辉进行登记，便同意其进入小区。钟先辉以“搞维修”为由，诓骗郑丽珊的保姆李远秋开门。进屋后，钟先辉将李远秋杀害，并搜得1000多元现金和6部手机。半个小时后，郑丽珊回家，钟先辉胁迫郑丽珊打开保险柜，并取走10余万元现金。得手后，钟先辉将郑丽珊杀害，携赃物逃离东海花园。
    同年7月27日，钟先辉被公安机关抓获。2004年4月1日，深圳市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟
先辉死刑。目前该案正在广东省高院复核。
    郑丽珊母亲钱女士诉称：小区保安员未查实钟先辉的出入证，也未进行登记就予放行，由于其过失导致郑丽珊被杀害，该管理处的行为已构成侵权。东海房地产公司为小区装备的监控设备陈旧落后，选聘物业管理公司不当，也应承担连带赔偿责任。钱女士请求法院判令被告赔偿其丧葬费、死亡补偿费、被扶养人生活费、交通费、精神损害赔偿金共计97万余元，以及因侵权行为导致的近3年的可预期收入损失500万元。
    法庭上，管理处认为，在此案中，凶手钟先辉应对郑丽珊的被害结果承担损害赔偿责任。管理处对郑丽珊私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度内的安全保障义务。管理处在维护公共秩序方面已尽到足够的义务，其未登记的不作为行为不具有违法性，也没有主观过错，与郑丽珊被害结果之间不具有因果关系。即便管理处在维护公共秩序方面未尽合理限度范围内的安全保障义务，也仅应在能够防止和制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。
    东海房地产公司辩称，该公司未实施任何违法行为，不应承担人身损害赔偿责任。该公司在小区业主委员会成立前，委托具有物业管理资质的机构进行物业管理，完全符合法律规定，没有任何过错。
    法院审理后认为，钟先辉应承担侵权损害赔偿责任。由于无证据证明钱女士丧失劳动能力又无其他生活来源，其不属于侵权法意义上的被扶养人，其请求赔偿被扶养人生活费的要求法院不予支持。
    钱女士因女儿被杀害受到精神损害，其请求赔偿精神损害抚慰金10万元法院予以支持。钱女士请求钟先辉赔偿郑丽珊预期可得收入损失，没有法律依据。
奔驰女车主事件最新消息    法院认为，小区物业公司未以适当的方式核实钟的身份是否真实，即同意其进入住宅楼内，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务，有过错，判定东海花园管理处对钟先辉应承担的赔偿额的30％承担补充赔偿责任。法院同时认为，东海房地产公司对于郑丽珊的死亡没有过错。
    法院一审判决：钟先辉赔偿钱女士59．3万余元。东海花园物业管理处承担30％即17．7万余元。
文章来源：福州物业管理
案例三
从丽江花园案想到的
  [案例简述]：广州丽江花园原收费标准为2.00-3.50元/平方米•月。《广州市物业服务收费管理实施细则》出台后，广州市丽江花园的部分业主要求管理方按政府公布的指导价（1.45-1.96元/平方米/月）收取管理费，并同意按指导价的最高一级标准（1.96元/平方米/月）支付管理费。但未获管理方同意。于是部分
业主便从2005年1月起拒交管理费，而且由于管理费与水费是捆绑收取，因此业主在拒交管理费的同时也拖欠了管理方预交的水费。为此，管理公司将欠费业主告上法庭，但结果法院判丽江花园管理公司因未执行新颁布的法规而败诉。
  最近，广州丽江花园管理公司因管理费纠纷败诉一案在社会上引起很大反响，媒体也做了大量报道。从业主的角度来看一般持拥护立场的居多，但也有一些人表示担忧，担心管理费下降后会影响服务质量，受害的还是业主。物业管理界对此看法不一，反应比较激烈的一般都是新楼盘或收费较高的管理公司。因为这些物业一般建造的标准都较高，环境较好，因此对是否应按普通物业的标准收费提出质疑。而更多的人则对这一案件可能会产生的示范效应不无担忧。那么对此事究竟应该怎么看？我认为仅以事论事该案并不复杂，但从此事所涉及的一些问题更值得探讨。
  一、依法管理的问题
  国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》中明确规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。”“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
”《广州市物业服务收费管理实施细则》中规定：“实行包干制、酬金制的普通住宅物业收费实行政府指导价。”并于2004年颁布了穗价（2004）198号文《2004－2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》。
  由此可见，对于物业服务收费，国家已经制定了相关法规明确规定，并要求“物业管理企业实行明码标价，遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。”因此，作为物业管理企业，特别是有信誉的企业应该依法执行，这是最起码的准则。实际当新的法规出台后，有很多企业马上就按规定执行了，表现出了很高的觉悟，受到业主的欢迎和好评。物业管理作为市场经济的产物，在新旧经济的转换过程中，必然会遇到许多矛盾和冲突。要想在矛盾和冲突中健康发展，就必须用法律来保护自己，而这就要求首先自己要守法。
  二、诚信的问题
  在丽江花园一案中，法院对丽江花园管理方提出了“诚信”的质疑，认为：丽江花园管理方在明知各项法律法规的情况下，不但没有主动告知业主，与其调整收费标准，反而继续坚持原做法，仍超标准收费，是不诚信的表现。对于这一问题应该引起我们的高度重视和认真思考。“诚信”是市场经济的准入条件，如果失去了诚信，就等于失去了市场的信任，其今后的发展可想而知。
  自新的物业服务收费规定出台后，很多物业管理公司都能严格按规定执行，明码标价，并按规定的标准收费，赢得了广大业主的信任。有些小区甚至还低于标准收费，让利于业主，而且服务也很好，确实表现出了很高的诚信度。但也有一些新建住宅物业，因为对物业标准的认定有自己的看法，没有执行广州市普通住宅物业的政府指导价收费标准。由于对物业的标准并没有权威的界定，所以在这部分物业中时有收费矛盾产生。据报道，近来有关物业管理的纠纷，大多数都与收费有关。但实际中，如果是按规定标准明码收费的，产生收费纠纷的并不多，而且管理工作也会好做很多。因此注重收费的合理规范，是杜绝物业管理纠纷的重要措施。政府制定的《物业服务收费管理办法》是目前规范这一行为的最高准则，也是物业管理行业走向规范化的一大进步。尽管其定价的方式及标准未必完全合理，但根据行业的特点，作为指导性标准并未失基本的公允，特别对那些大型的封闭式管理小区更是如此。而且在目前的物业管理市场中有很多小区都是执行这一标准，并且运行得很好。
  三、定价的问题
  此次“丽江花园”的纠纷，实际问题主要出在对“标准”的理解上。即“丽江花园”究竟属于高档住宅，还是普通住宅？而这个问题并不是个案，而是普遍存在的问题。《广州市物业服务收费管理实施细则》规定：“实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。” “实行组合制的普通住宅物业服务收费和高档住
宅、别墅物业服务收费以及非住宅物业服务收费实行市场调节价。”但什么物业属于普通物业，什么物业属于高档物业并没有界定的标准。因此，在实际中就出现了自定标准的情况，而且还相当普遍。可以说现在广州市所有超标收费的物业，都认为自己是高档物业。由于是自定的标准，自然就免不了产生纠纷的可能。所以要想解决这一问题，就应该由有关权威部门对不同标准的物业做出明确的界定，以便操作，避免纠纷。