第二部分   购房意向阶段
当你产生购房意愿的时候，你至少需要想清楚以下问题，最好一条条写下来，这对于制订后面的战略极为重要：
1、购房用途：自 住、出租、坐等升值还是.....买着玩。如果是自住的话一定要考虑：谁来住？打算住多久？（这一点很重要，如果你打算住10年，那么买20年房龄的房子 以后怎么置换？）想清楚这些问题可以有效帮助你锁定房屋的区域、环境、房龄、房型等等，不会看了半年一年的还没法下手。说句不客气的话，要是你看了半多年 还不下手的要么不是真想买，要么心态会被搞坏，最终草草了事。
2、购房预算：预算是指“极限的支付能力”。别不好意思向你 父母和你女朋友摸底，以后你好好报答他们就是了。了解自己的真正底线才不至于失去最好的机会。预算代表你的支付能力上限，一般买房中能够触及 80%-90%已经算很高了。很多人把预算等同于打算支付的房价，最终不是错失良机就是盲目看房。
经常碰到的案例是：你制定了“购房预 算”100万，某天看中一套各方面都满意的房子，但算了下支付价得105万，其实你也觉得这个价是合理的，但出于“预算”限制不得不还房东5万，房东说只 愿意还1万，你说超预算了再想想。本打算回去后再凑钱的，但没想到几天后房东说降1万房子卖掉了。你只能再，的过程中你突
然发现其实加上这几个月来的 工资收入和父母的额外资助你实际上咬咬牙还是能够付105万，甚至106万107万的....如果在这个过程中房价跌了还好，要是涨了不就悲剧了吗？要是 涨了而且还一时不到像当初满意的房源不是悲剧中的悲剧吗？
第三部分   房阶段
想清楚上面的问题就可以开始房源了，房源无非就是一个筛选的过程，好的搜索技巧可以大幅减轻实地看房所花的精力。我个人总结的技巧如下：（仅适用于上海地区）
1、使用3D地图锁定楼盘，初步考察周边环境和交通。注 意不是让你用google earth，而是虚拟地图，具体是“www.edushi”。3D地图的好处是直观、详细。记得把位置中意的楼盘都记 下来。很多人用安居客、"淘宝"等来定位楼盘，其实是错误的，因为它们主要提供房源信息，区域定位方面他们不专业，你要是用这些网站进行初选，出来的结果 覆盖半径都很大，楼盘大大地多，跑死你。最简单的例子就是：它们会认为差几公里的两个楼盘居然属于“同一区域”的“相邻楼盘”。
有tx说这个网站只能看内环，实际上不是，由于网站不是经常更新的，而且上海外环实在变化太快、区域太广，要做3d有难度。所以上一次更新到哪里就算哪里了，有些区域到外环，有些只到中环，没个准。但比起普通地图来房好用很多！连高层多层都能地图上一看就知！
2、上“租售情报网”查询小区信息，看下小区的综合评价。上 面的小区信息比较全面、客观，大部分是官方信息的，这方面安居客落后了。（注意只看小区介绍和评价，其他信息都是垃圾，这个网站就这个有价值）然后再上 “第一房屋”查看小区实景（不是图片啊！是幻灯片啊！而且可移步换景，身临其境啊！）。看完这两个后把完全不想要的小区pass掉。当然这两个网站上的房 源信息就别看了，不是他们的长项。
完成初选后就可以上安居、"淘宝"、新浪上去房源看价格了，但这里面房源众多，真假难辨，还得继续筛选，技巧如下：
（1）按发布时间排序。这点很重要，中介经常使用房源信息更新的手段获得房源靠前显示的效果，不排序的后果可想而知。所以应该看发布时间（不是更新时间！），越新越有效，我基本上七天以前发布的房源都不看。
天天报价网（2）尽量不要使用价格和面积的筛选功能。很多人会把价格和面积作为筛选标准，这也是不可取的。因为按发布时间排序后有效房源也就一两页，全部看一遍都花不了五分钟。全面了解各种房型的价格有利于正确评估小区的合理售价，哪怕你根本不会要的超大户型，看看也不伤身体嘛。
（3）价格离谱的过滤掉。价格明显过高或过低的看都不要看，过低的要么是钓鱼，要么本身有缺陷；价格过高的要么吃差价，要么就是为了腾出杀价空间，还有可能为了抬高均价。
（4）底楼、靠街的房子要过滤。这两类房源不管是自住还是投资尽量不选，哪怕价格再低也不要。这不是观念的问题，是确实有问题。在上海底楼的房子容易引尘、泛潮、容易遭遇高空抛物、容易失窃等等，除非2元以上的新建高端社区底层可以考虑，对了别墅也可以的....。
另外靠街的房子噪音和空气污染是重点，不要以为非主干道就没问题，将来是不是会拓宽改造呢？不要以为中空玻璃可以隔音，楼下要搞个菜场啊小龙虾店啊怎么办？天天让你免费享受十三香的待遇啊有木有！
这里还有一个小技巧：中介在房源介绍里面一般会把不靠街的房源写成“小区中心位置”或者明确写“不靠路”，因为这是大卖点，可以卖价钱的！没有这个字样的要当心，要么是中介转帖别人的自己都没搞清楚方位，要么就是真的靠路，就等你来杯具。
（5）不要刻意挑选大中介。大 部分人有个误区，认为大中介规范、卖力、资源多。其实不然，照我的观点，只要有经营资质、门店在三家以上的中介都可以。大中介操作规范是没错，但不一定 卖力，这与薪酬体制有关，也和业务员心态有关。而从资源角度来讲，我更推荐小区门口的门店，注意看网上中介门店地址或者在电话里问问吧。
另外还想说明的是无论是安居还是"淘宝"还是新浪，你会发现上面的中介公司和业务员就这么几个，有一定
的局限性。所以呢，当你初次去中意的小区看房时，别忘了出来的时候去附近的其它中介门店逛逛，可能会有意外收获。
第四部分     看房阶段
按 照上面的流程筛选一遍之后剩下的不多了吧。有人说一共挑剩没几套了，还怎么实地看啊。正是因为先在家里把完全不要的都扔掉了，才不至于出了家门走冤枉路。 多看房积累经验我不反对，但经验值满了之后你又不能转职后继续升级，因此看房千万不能成为长期负担，不然到最后一定是心浮气躁胡乱下单!当然，你要是想看 房看成个职业中介.......小伙子，好好干！ 废话不多说，下面就可以拿起电话开始中介了。
几条技巧供参考：
1、不要怕手机被中介打爆，现在他们不会每天不停给你电话了，甚至有时候你会期盼着他们给你带来消息。当然你有个房手机更好，买完了就把卡扔掉（手机别扔，不要送给我）
2、一套房源要多个中介。这 个要多说两句，现在大家都知道房源都是中介互相转帖的，一般来说一个小区的在售房源不会超过3套（除非特大型小区或投资客集中的次新小区）。那么就很简单 了，只要是发布时
间接近、楼层一致、面积相近的房源基本上就能认定是同一套。接下来就可以针对该套房源2-3个中介电询，通过电话沟通大致可以判断该中 介对房源的熟悉程度。然后挑1-2个最熟悉的中介去带看就行。这里要注意初次沟通最好说点中介的好话，别装大爷，还有不要告诉他你还问了其它中介，当然他 的话你最好记着，可以拿去其它中介印证。
3、实地看房时看和问要注意分寸。具体做法是：提前去小区，看一下周边，和小区安 保、物业聊聊邻里环境情况，最好是大爷大妈，特别愿意聊，很多看不到的问题都会提前暴露。然后中介来了就去看房，如果中介跟你说这套看不了先看其它同类房 型，千万不要妥协，一定要看实房。看房过程中一定要记住门牌号和房号啊！（20块钱就能做全套产调啊有木有，不做白不做啊有木有！）。注意看房的过程中要 让房东和中介多介绍，自己少搭嘴，最好别谈价格（问了也白问，一般都会报高）。这时候不懂也要装懂，可以略微透露一点之前打探到的小区缺点用来降低房东心 理预期，但也别一棍子打死，不然显得你没诚意。这里面的度是个技巧，总之见机行事。看完之后请务必签掉中介的“看房单”，一来人家也要回去交差，二来这玩 意对你也没实际法律约束，与人方便就是与己方便。最稳妥的做法是签的花哨点，难以辨别。有人在这里会建议签个假名，我不赞同，除非这个中介你不想合作下 去，否则至少姓氏请如实告知，以免日后真要成交了你就不厚道了。
4、意向房看后就要报价。对于有意向的房子最好在第二天就 报价，把底价（注意不能太低！），房源缺点一起告诉中介，让他马上去谈。这样一来让中介觉得你是一个意向客，他也会很积极，二来房东听到马上就有报价也会 来精神。很多人会建议购房者千万不能显露出对房子的喜爱，也不要透露自己是刚需。这一点我倒觉得无妨，尤其是对中介你表示出比较急切是完全可以的，这样中 介才会积极帮你房，你无非就是顾虑一个价格问题，只要自己把握住最后防线就行了（没自制力的请慎重考虑是否要个代理人，比如给点钱我来帮你房哈）。 就像商店里营业员对于window shopping（上海话可以叫打打样）的客户根本不会搭理，道理是一样的。但要注意：意向金千万不要交！那玩意是中 介忽悠你的，房子合适就直接房东下定金。交了意向金就等于绑定中介，拿钱容易要钱难！
经常会碰到这样的案例：某中介挂牌一套性价比极高的房源，买价看房后很满意就交了意向金。中介过了两天很失望的告诉你房东不卖了（或者报一个很高的价格），你让中介还意向金，中介说可以再帮你，你总不会为了这一万块钱就去打官司吧，所以就被锁定了.......
这里我是直接签买卖合同的，意向定金全部不交。我认为越是看中的房子就越要减少中间环节，应该快刀斩乱麻！当你告诉中介你不交易向不交定金，马上签买卖合同，中介绝对挺你啊，除非是假房源！
如此反复，看到真喜欢的价格接近的就要进入议价阶段了。说实话市场上的边角料最多，真正好的价格合适
的千万不要错过！就像老婆，错过了就变成了过错了。
第五部分   面谈议价阶段
到好的房源后就要马上约房东来谈，注意不要光和中介谈，要把房东像挖卡大佐、拉登大帅一样挖出来！一定要见到本人，至于具体是你直接谈还是中介帮忙谈都无所谓。记得约完之后去拉产调。议价过程中的技巧包括：
1、下家复制法。在确定面谈时间后马上去打电话给其它有该房源的中介（别多，1-2家即可），告诉他们你对这套房子感兴趣，然后愿意出的最高价是xx万（比你报给面谈的中介的价格略低），然后别忘了让这些中介马上把价格反馈给房东。这样可以降低房东价格预期，为正式谈判打下基础。
2、诉苦装衰法。涉 及到大把钞票，请大家就不要顾忌体面了。这里除了列举房屋的一些小缺陷外，还要把自己的钱还差几万啊，父母攒钱不容易啊，贷款压力很大啊都抖出来吧（没房 不到老婆这种就不要.....了吧），反正不管有用没用，又不用花钱，多唠叨吧。碰到年纪大的心地善良的大灰狼（哦...不对，是大房东），或许真会让 你点小钱，话说几千一万也是钱啊，你不要可以送给我。另外大可放心房东既然人都来了，不会轻易就被你吓跑的，有得你好发挥的了，发挥得好以后可以进军演艺 圈。
3、得寸进尺法。谈价格一定要一万一万五千五千磨，别一次让很多，同时你还可以利用提高首付、快速付款、加急放款等手 段让房东让一点。这里有个例子，比如你可以跟房东这么说：“你再让我1万，卖99万，我马上把首付给你，你存1个月就变100万了，和你1个月后到出 100万的买你房的效果一样，你不损失，反正现在房价不会跌但至少也不敢涨。”