高碑店项目
可行性研究报告
编制时间 2010-4-20
编制部门 营销策划部
第一章 市场研究
第二章 项目研究
第四章 财务分析
第五章 结 论
第一章 市场研究
1 高碑店区域概况
城市规划
根据北京市的“新南城”规划，未来3年，北京财政将对崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区投资超过500亿元，并由此带动投资总规模2900亿元。这一规划被誉为孕育未来“新北京富有活力地区”的大手笔。
北京“新南城”的建设，也给毗邻北京房山区和大兴区的涿州市带来了难得的发展机遇。为此，涿州市决定本着错位发展、主动融入的理念，以建设“京南保北现代化中心城市”为目标，实现与北京“新南城”的全方位对接。
涿州市对接北京“新南城”的具体措施包括：
主动承接产业转移
北京建设世界城市的进程，必然伴随着大规模的产业升级和转移。而位于京南的涿州，则获得了承接产业转移的机会。据了解，截至目前，涿州开发区共有115个对接北京项目入区，总投资额达362.5亿元。为承接北京产业转移，涿州开发区扩区规划已经省政府批准。规划面积由原来的7.9平方公里，扩大到17.5平方公里。
此外，由涿州市与北京房山区在涿州境内共建的工业园区，也正在编制发展规划。涿州市松林店镇“京南保北机械装备制造基地”，已经有9个对接京津项目落户。
130亿元打造新涿州
今后三年，涿州将投资130亿元用于城市建设，为对接北京“新南城”打造城市架构。
据悉，涿州市将以打造繁荣舒适的新涿州为目标，打造古城区、新城区、码头国家级旅游度假区，以及京石客运专线新涿州车站周边区域构成的城市框架，建设“京南保北现代化中心城市”。
同时，涿州市在不断完善城市基础设施的基础上，将重点建好京石高铁新涿州车站、京南公交换乘站、北京轻轨涿州站三大交通枢纽，打造涿州“无水港”，实现与北京更加紧密的联系。
建设京南最大
旅游度假基地
目前，涿州西部已经形成京都高尔夫、京南高尔夫系列球场，为这一区域打造休闲度假产业打下了坚实的基础。未来5年内，涿州市将在规划区内建设1800套度假房，吸引北京人购买入住，建成北京西南区域最大的旅游度假基地。 北京高尔夫
为北京都市圈
当“菜篮子”
近日，涿州市大石桥农产品批发市场正式由北京新发地农副产品批发市场托管。
未来涿州市将围绕首都农副产品消费市场需求，打造“北京都市圈”农副产品生产供应基地。通过实施无公害食品行动计划，以蔬菜和畜禽为重点，加快建立农产品质量安全标准体系、检测体系和认证体系，实现与北京农产品市场的无缝对接。
涿州距北京天安门仅62公里，随着涿州对接北京的不断升级，涿州与北京的“同城”目标渐近。到2020年，涿
州将建成市域整治、经济、文化中心，大北京南部地区以现代制造业、旅游文化休闲产业为主导的冀中北部区域性中心城市，成为服务北京和保定两个过千万人口的“健康服务中心”、“教育服务中心”和“商贸旅游服务中心”。
目前，北京致远投资有限公司已于2009年取得涿州西部开发用地500亩，正在办理的开发用地104亩；同时与中国农业大学涿州农业科技园区合作建设项目周边生态绿化用地1000亩；与东城坊镇及中国农业大学合作建设3000—4000亩设施农业项目，最终形成项目总占地面积5000亩，包含7000—8000户休闲度假公寓、养老公寓、休闲度假花园洋房、一个五星级休闲度假酒店、一个四星级综合会议中心酒店和众多设施农业的综合性休闲度假、养生、养老的综合社区。
涿州近邻北京，位于京、津、保三角区中心地带，具备北京高能资源聚集和商贸低成本优势对接的优越条件；2010年京石高铁开通，大大缩短了北京和涿州的距离；首都第二机场已确定落户大兴区，按照国际发展规律，其周边区域将会形成带动地区性经济高速发展的“临空经济圈”，涿州作为邻近区域也将大大受益。
据了解，2004年，涿州市就瞄准京南保北现代化中心城市的发展目标，编制了新的城市发展总体规划(2004～2020年)。为加快产业与北京的对接，该市积极与北京各区县开展多种形式的沟通，不断建立“新友好”关系，达成“新共识”。
近年来，涿州市抓住北京人“异地养老”这一新动向，着力开发异地“养老型”房产，吸引了不少北京参观者、购房者。仅涿州就有1万多人，而且增速明显。来涿州购房的北京体中，40岁左右的中年置业者居多，大多是“享受型”和“改善环境型”，对区位选择、价格选择和户型选择相对更实际一些。对于家中有老人的，要求环境更幽雅、适于养生。
由北京市城南行动计划带来的投资热潮方兴未艾，南城的开发计划同样也带动了涿州的发展。复地、远洋、华业等数十家开发商都表示将涿州列入了重点的投资选择。而涿州西部土地资源丰富，存在大量河道砂石地形成的未开发利用土地，相对于涿州市区及东部城区的土地来说，西部土地价格较低；该地区被京珠、张石、京昆三条高速公路围绕，有涿涞、高尔夫大道一横一纵两条高标准公路，通过在建的互通互交，形成涿州西部便捷的交通网络；涿州还对西部地区砂石料开采进行大规模治理，对原废弃砂石坑进行改造，引入河水形成人工水库和湖面，还将在与中国农业大学涿州农业科技园区合作建设的1000亩绿化带上，设立休闲绿化公园，进一步美化、绿化环境。涿州将依托地处涿州西部的中国农业大学涿州农业科技园区的农业技术优势发展现代设施农业，把中国农业大学涿州科技园区打造成“农业中关村”。
这一系列举措都对该地区开发养老养生产业、休闲度假产业，吸引北京人来此购房提供了便利条件。而涿州西部已经形成京都高尔夫、京南高尔夫系列球场，更为这里打造休闲度假产业打下了坚实的基础。京都高
尔夫俱乐部将在未来5年内继续投资10亿元在规划区内建设1800套度假房产、一座五星级精品酒店，规划建筑面积约30万平米，度假区建设完成后将成为北京西南区域最大的旅游度假基地。届时，京都度假区年接待旅游度假及商务活动能力可达20万人次，给约3000户北京、保定区域家庭在旅游度假区内提供置业
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