北京2016年房地产估价师《理论与方法》：选取标准临街宗地考试试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）
A.5万元以上10万元以下
B.5万元以上20万元以下
C.3万元以上10万元以下
D.1万元以上3万元以下
2、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10％，那么该 宗房地产30年收益价格为万元。
A：112.5
B：155.6
C：144.6
D：132.4
E：工业用地的监测点评估价格
3、假设开发法是以为理论依据的。
A：收益递增原理
B：均衡原理
C：预期原理
D：未来趋势原理
E：工业用地的监测点评估价格
A.货币补偿
B.产权调换
C.产权调换或货币补偿
D.产权调换及货币补偿
5、所谓__，主要包括投资机会寻和筛选两个步骤。
A.投资机会选择
B.决策分析
C.前期准备工作
D.建设阶段
6、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开 发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。
A：发现地下文物
B：银行贷款未按期到账
C：相关建材供应缺货
D：更改建筑设计
E：执行层的组织协调
7、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时 间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅 小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2％上升至10％左右。 甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确 的是。
A：因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计 未来房屋售价，可适当比
现时同类房屋售价高
B：因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预 计未来房屋售价，可适当予以调低
C：该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价 值
D：该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价
E：工业用地的监测点评估价格
8、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对 这两个函数及其图形的分析，出平衡点。
A.敏感性分析
B.不确定性分析
C.概率分析
D.盈亏平衡分析
9、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。
A.不得低于评估价格的50%
B.不得高于评估价格的50%
C.由政府决定
D.不得低于按照国家规定所确定的最低价
10、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。 A：专业工程
B：建筑工程全过程
C：分部工程
D：分阶段
E：借款合同
11、某类房地产平均售价，2003年1月初为4500元/m2, 2003年12月初为4000 元/m2,则其价格的逐月变动率为_。
A．-1.07%
B．-0.98%
C．-1.14%
D．-1.04%
12、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。
A：吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B：吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C：在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
E：借款合同
13、某房地产2009年4月的价格为6500元加2,已知该类房地产2009年3〜10 月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08 （均以上个月为基数100）,该房地产2009年10月的价格为（）元/m2。
A．5110.51
B．5307.26
C．5549.95
D．5638.13
14、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
15、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是
。
A.均衡价格上升
B.均衡价格下降
C.均衡价格不变
D.取决于供给和需求变动的程序
16、财务杠杆效应是由于__引起的。
A.贷款利率与项目全投资收益率不同
B.预售收入与自有资金收入占总收入比例不同
C.预售收入资金回笼较快
D.自有资金投入时间点的差异
17、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。
A：后续开发经营期究竟多长要预测准确
B：各项收入、支出在何时发生要预测准确
C：各项收入、支出发生的金额要预测准确
D：各项后续开发完成后的利润要预测准确
E：工业用地的监测点评估价格
18、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上 一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该 房地产的收益价格为（）万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
19、廉租住房租金由构成。（2009年试题）
A：维修费和管理费
B：维修费和利润
C：维修费、管理费和利润
D：维修费、利润和税金
E：房地产估价机构必须加盖公章
20、在城市__范围内，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵 守《城市房地产管理法》。
A.规划区北京高尔夫
B.行政区
C.规划区国有土地
D.辖区土地
21、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地， 从使用的月份起免缴土地使用税。
A： 3〜5年
B： 3〜8年
C： 5〜10年
D： 10〜15年
E：执行层的组织协调
22、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。
A.市场价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
23、下列__不是影响房地产价格的国际因素。
A.世界经济状况
B.重要政治人物的健康状况
C.国际竞争状况
D.政治对立状况
24、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一 现象反映了消费者市场的__。
A.替代性
B.发展性
C.地区性
D.复杂性
25、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/近。假设净收益率为 75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为元/近。
A：14140
B：42421
C：56561
D：60000
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符 合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5分） 1、依据,可分为固定型和管理型。
A：基金证券能否赎回
B：基金的运用方式
C：基金是否可以追加
D：投资的对象
E：执行层的组织协调
2、某住房置业担保公司实有资本5亿元,其担保的贷款余额不得超过__亿元。
A.50
B.100
C．150
D．200
3、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列__调查。
A.消费者类别
B.消费者社会阶层分布
C.消费者购买能力
D.消费者购买习惯
4、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有__。
A.确定项目合理规模
B.确定功能分区
C.选择建设地点
D.工程变更
E.设计方案评价
5、不属于通风施工图纸类别的是。
八：平面图
B：剖面图
C：系统图
D：分部图
E：执行层的组织协调
6、以下物业类型，属于经营性物业的有_。①别墅；②写字楼；③购物中心； ④仓储用房；⑤高尔夫球场：⑥酒店；⑦出租商住房
A.①②③⑥⑦
B.①②③④⑥⑦
C.②③⑤⑥⑦
D.②③⑥⑦
7、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价 师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数 为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元。 A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
8、土地储备贷款的风险因素有。
A： 土地储备中心自有运作资金严重不足
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