康斯丹郡营销策划招商案例
康斯丹郡项目位于北苑路辛店村，与紫玉山庄仅隔着北苑路，与武警北京指挥学院毗邻，与亚运新新家园和家和超市相邻，在本项目东边有馨叶高尔夫球场，正前方面对是鸿华高尔夫球场和灯光国际高尔夫球场，三大高尔夫球场相连在一起，汇集在本项目周边。
由于本项目建筑规划已定，户型以200-300平方米为主大户型格局为主，并且正面高尔夫球场户型都设计有8米超大面宽视窗，这在当前北京房地产市场上是独一无二。所有精装修并奉送全套名牌家具，具备了豪宅品质。均价基本在10000元/平米左右。工程已于年初正式动工，主体工程将于今年10月份封顶。
因而，本营销策划重点是环绕销售在业务和广告推广方面所需要采用方略思考。
思考之一：地段决定了产品核心价值1、奥运村是北京发展远景最明确清晰两块地段之一从当前北京市政府对区域都市功能划分上，明确规划出区域都市功能无非只有两块地方，一是东部CBD地区，
一是北部奥运村地区。
CBD地区由于从来就是外国使馆集中驻地，加上大量外国公司集中在这里办公和生活，使这里成为了外国人最汇集地方，随着市场巨大需求，这里不断浮现高档商业设施和高档商务中心，高档商业设施有：赛特购物中心、丰联广场、燕莎商城、国贸商城等，高档商务中心有：国贸大厦、嘉里中心、赛特中心等，这些具备国际一流水准高档商业设施和高档商务
中心极大地提高了CBD在国际商务中地位，成为了北京乃至中华人民共和国与世界最先接轨桥头堡，随着CBD在北京都市中发挥作用越来越大，北京市政府在明确把CBD地区将来功能规划为集商务、居住、会议为主题中央商务区。
随着北京奥运申办成功，奥运村规划和建设自然被列为了政府此后重中之重工作，透过政府对奥运村初步规划可以看出，从奥运申办成功到奥运会正式举办，将有1500亿元巨资耗费在奥运村建设和市政配套设施建设上，重要分为交通、场馆及配套、环境景观三大块：交通方面：环绕奥运村将建设从西直门到东直门都市轻轨，地铁5号线，地铁奥运支线等都市迅速交通网路；公路，将建设完毕五环路和六环路等高速公路，和连接四环路、五环路、六环路奥运村主干线——安立路，以及其她都市迅速干道系统；民航，将建成从奥运村直达首都国际机场奥运迅速通道，真正形成从奥运村去任何地方都非常便捷四通八达交通网路。
场馆及配套方面：依照奥运会比赛需要将要建设37个场馆，其中在奥运村建设有13个大型场馆，涉及举办揭幕式和闭幕式奥运主场馆，除场馆外，还将建设奥运运动员村，专为奥运会服务商务会议中心、国际饭店、购物中心等，真正满足运动员不出村就可以解决一切需求。
环境景观方面：除了在奥运村中种植大量绿植物外，在奥运村上风规划有万亩国家级森林公园，成为奥运村及周边地区巨大\"都市绿肺\"，四环路及五环路沿线百米绿化带，将把奥运村及周边地区紧扣，与奥运村相隔不远尚有规划中基因工程科技园区、绿食品生产基地北京朝来农艺园等，使奥运村及周边地区成为北京绿化率最高人口密度较低区域。
从政府对奥运村及周边地区规划可以明确看出，奥运村建成后将成为以运动、休闲、商务、会议、居住为主题北京新都
市中心，是最具发展潜力最值得生活居住地方。
2、康斯丹郡项目地处奥运村中黄金地段如果再把奥运村及周边地区进行优劣划分话，那么康斯丹郡项目所处地块又可以算是奥运村中最黄金地段，重要理由是：一方面在项目面南地方是18洞和9洞灯光高尔夫球场，东面紧临是即将于底正式启用馨叶高尔夫球场，西
南面是鸿华国际高尔夫球场，三大高尔夫球场汇集在同一种地块上，这在北京城中是绝无仅有，足以体现出这块地块贵重性。
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另一方面，本项目距离奥运村和万亩国家森林公园，仅有两个街区距离，可以很清晰地欣赏到奥运村中美景，呼吸到万亩森林公园所送来清新空气。除了与紫玉山庄隔路相望，北向上风尚有北京会议中心和天安门招待所，是关于领有召开会议和休闲高档场合，给本地块营造了宁静生活氛围。
第三，本项目所处地块紧临北苑路，五环路和地铁5号线，北苑路扩建后，将是城北最重要交通干道，它将和五环路及地铁5号线连成超级便利交通网路。由此可以看出本项目不但拥有奥运村中黄金地块，还拥有全北京最美最高贵景观，三块具备国际水准高尔夫球场。
在仔细分析了项目所处地块珍稀性后发现，如果在这块土地上建筑规划品质不能与这块土地珍稀性相匹配话，就是对这
块土地人为挥霍和糟蹋，因而，在我公司建议下，开发商规定建筑设计院把本来小户型格局变化成了大户型，并且主力户型都在300多平米，如此大户型格局将尊贵大气体现得淋漓尽致。独特设计出了八米超大面宽观景视窗，可以尽览高尔夫球场全景，如此超大观景视窗在北京是独一无二。提供量身定制精装修套餐，奉送全套名牌家具，聘请
国内最高水准物业管理公司，为每位客户提供贴身管家式服务。
拥有了高价值地段和高贵景观，具备了高品质产品，因而，咱们把本项目定位为：只有少数人能拥有奥运村高尔夫观景豪宅。如此定位本旨在于突出本项目竞争力，树立本项目独特性和唯一性，成为绝对竞争优势，与竞争对手拉开差距。北京高尔夫
通过对项目周边调查和分析，在品质和价位上能与本项目产生强有力竞争优势项目只有亚运新新家园。亚运新新家园与本项目同处一种地块，周边都拥有三块高尔夫球场景观，并且亚运新新家园建筑规划以TOWNHOUSE为主，在品质和居住舒服度上要高于本项目多层公寓，因而，本项目不能在建筑规划上与亚运新新家园硬拼，只能智取。通过再一次对两个项目所处地块分析，发现亚运新新家园虽然也拥有三块同样高尔夫球场，但它距离高尔夫球场距离要比本项目距离高尔夫球场距离远得多，最重要是本项目南向可以直面高尔夫球场，这是亚运新新家园无法比拟，也是本项目最独特卖点所在。
思考之二：及早渗入先声夺人形成卖方市场
形成卖方市场最大好处是，可以在销售上掌握积极权，创造市场上明星楼盘，达到顺利销售目。