李佳
【摘 要】上海金桥经济技术开发区成立于1990年,是经国务院批准设立的浦东四大开发区之一,经过逾25年的发展,与陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、外高桥航运中心形成"四驾马车",将上海市浦东新区由一片待开发的农田开垦为国际化城镇.通过对其经济环境和人文环境的分析,阐述金桥开发区内初现的传统"四大产业"向新兴"四大产业"转型发展的新格局,提出见解与建议,尤其涉及到土地集约利用的重要性,为金桥开发区建设者提供决策参考依据.
【期刊名称】《中国房地产（学术版）》
【年(卷),期】2016(000)011
四门硬顶敞篷跑车【总页数】6页(P3-8)
【关键词】mini24自贸区;金桥开发区;转型发展;土地集约利用e3 2018
【作 者】李佳
【作者单位】上海金桥出口加工区开发股份有限公司,上海 201206
【正文语种】中 文
校车多钱【中图分类】F293
东风悦达起亚k3上海金桥经济技术开发区（以下简称“金桥开发区”）的前身名为上海金桥出口加工区，位于上海市浦东新区，1990年4月经国务院批准设立，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥综合保税区、南临张江高科技园区，规划面积27.38平方公里，包括北区和南区两部分。
金桥开发区成立初期，在资金、人力资源、建设经验等极度匮乏的情况下，依靠转让或出租开发区内的土地、工业厂房、研发办公楼等不可再生资源获得建设资金，并通过当时各种招商优惠政策吸引国内外大型先进制造企业入驻，逐步形成以电子信息、汽车整车及零部件、现代家电、生物医药为主的传统的四大产业集。
2000年以来，在先进制造业发展得如火如荼的背景下，金桥开发区引进了“产城融合”的新理念，开始尝试着从功能主义导向到人本主义导向的转型。开发区建设者重新审视这片沃土的功能及布局，“碧云国际社区”的规划设计方案几经修订最终确定，旨在为开发区内企
业高管等人提供一个优质的生活环境，可以说这是金桥开发区经济发展到一定阶段在物理空间上的表征。城市与产业本就是互利共生发展的，产业是城市发展的基础，城市是产业发展的载体。人文环境的优化吸引了更多的高端人才聚焦金桥，先进制造型企业随之增设研发、管理等职能部门，潜移默化地逐步调整为10年后金桥第三次转型发展打下了坚实的基础。
南阳车辆违章查询步入2010年，移动互联网横空出世，在这一改变人类日常生活的历史时期，金桥又一次站在了转型发展的十字路口。传统的“旧四大产业”似乎已经完成了他们的历史使命，逐渐向新兴的“新三大产业”，即新能源汽车产业、新兴金融服务产业和网络文化产业集进行转变。2012年10月31日，商务部正式批准上海金桥出口加工区更名为上海经济技术开发区；2014年12月，金桥开发区被纳入中国（上海）自由贸易试验区。至此，金桥完成了从“制造”到“智造”的华丽转身。2016年，“十三五”开局之年，金桥开发区如何在现有的产业布局基础上优化产业结构是值得深入思考的。
2.1 经济环境分析
自1990年以来，上海市以第二产业和第三产业为主导，第二产业和第三产业均呈上升趋势，
但第二产业相对第三产业发展呈现放缓甚至下降趋势。由此看来，近25年来，上海市产业结构已经发生了转变，第三产业已经占据了上海市经济发展的主导地位，且会继续呈现上扬态势迅猛发展。
笔者通过对上海市、浦东新区、金桥开发区统计数据分析得出结论：在金桥开发区内，传统四大制造型产业已悄然发生变化，“出口加工区”早已不再符合当前金桥开发区的实际，工业发展正在下降，且这种态势呈现出不可逆转的趋势。与此同时，第三产业已经具备作为主导产业的基础和优势，产业结构调整已初步落实。如图1、图2所示。
大力建设第三产业是大势所趋。第三产业包含众多产业，承担金桥开发区建设发展的决策者应该准符合该区域发展现状的产业集，集中精力顺势发展。同时还应该考虑到浦东新区其他产业园区的发展定位，形成错位竞争并合作实现共同的可持续发展。
2.2 人文环境分析
随着城市的发展，居民结构、从业人员等也在发生着变化。截至2014年年末，上海市常住人口超2425万人，其中外来常住人口996.42万人，占比41%。外来从业人员中，以中高级
人才为主，这一实际情况与上个世纪90年代制造业生产线的产业工人为主大相径庭。与此同时，人口的年龄结构也在变化。“80后”已经成为当今社会发展的中流砥柱，“90后”也在奋力赶超上来。社会生产方式决定社会供给，人的生活方式决定了需求。
随着上海市产业结构的调整，就业结构也随之变化，从事传统制造业的人逐渐减少，从事第三产业的人逐渐增加。上海产业格局已从劳动密集型产业、资本密集型产业转型为知识密集型产业，从业人员已从“蓝领”转型为 “白领”甚至“金领”。
作为上海市先试先行的排头兵——浦东新区，区内居住人、从业人口格局也在这25年的发展历程中不断调整变化着。
随着全球经济一体化的发展，中国始终处于调整产业结构的过程中，短期来看，中国制造业正在处于“劳动力生产成本上升时期”，中长期来看，中国制造业必将进入“劳动力高生产成本时代”。
1997年的那场亚洲金融风暴把笙歌一片的东南亚资本市场带向了一个万户萧疏的时代，继而引发了全球资本市场的动荡。早年依靠出售土地这一不可再生资源和优厚的政策吸引大
量外商投资设厂的金桥开发区自成立以来第一次面对着史无前例的危机与挑战。1998年，在外部经济萧条的宏观经济现状条件下，金桥转变战略发展方向，调整招商引资的产业结构，从传统的制造业转向总部经济，与此同时，开始着力打造一个专为开发区内的企业配套的居住社区——即今日大家耳熟能详的“碧云国际社区”。经营策略上，金桥也从以出售土地及工业厂房为主转变为以租赁定制厂房和通用厂房为主。但在当时，金桥开发区27平方公里的土地已经出售了近8成，可供开发的土地资源极其稀少。
2007年美国次贷危机进而引发全球金融危机爆发。传统制造型企业或破产或举步维艰，经济现状使得这些企业不得不外迁至生产成本较低的其他国家或地区，这一系列的变化给当时以出口加工制造型企业为主的金桥开发区带来了巨大的冲击。大批量的企业纷纷终止租赁厂房及研发办公楼，抛售当初购买的土地及厂房等固定资产。金桥不得不再一次重新审视开发区经营现状，调整产业结构，将目光聚焦到生产性服务业。2008年，一条全新的产业链——网络文化产业随着中国移动、中国电信、大唐联芯等龙头企业的入驻应运而生。
随着中国经济进入“新常态”，“L型”走势愈发显现，经济发展速度放缓、经济结构不断优化升级、经济发展的动力从要素驱动、投资驱动转型创新驱动等事实严峻的呈现眼前。金桥
开发区已经难以再回到过去20年大踏步发展的时代。新一轮上海市城市总体规划是资源环境尤其是工业土地资源紧致约束条件下的“逆生长”规划，如何利用现有成熟的产业在极其有限的可供开发的土地资源上再次创造金桥的辉煌是值得新一代建设者们深入思考的。
从图3可以看出金桥开发区已经逐渐向“产城融合”方向发展，这里的非工作时间已不再是一座冷清清的 “空城”，这里的就业人已由原先的产业工人为主转向白领阶层为主。
随着几个重大项目如中移动视讯中心、中电信视讯中心、证通公司、富友集团、国际集团、上海通用凯迪拉克整车制造工厂、特斯拉新能源汽车展示销售中心等重大项目的成功引进，金桥的新产业格局已初步呈现。未来，金桥开发区将快速实现新四大产业格局：即依托传统汽车及零部件产业转型发展成的新能源汽车产业、依托传统IC/IT产业转型发展成的网络文化产业、依托新引进的新兴金融产业和智能机器人产业。
金桥开发区27平方公里的土地已在过去的26年中几乎开发殆尽，目前可供开发的土地不足1平方公里。如何在有限的物理空间中实现其转型发展的愿景并激发出无限的潜能，“土地集约利用”是基础。
面对土地资源紧缺这一事实，精雕细琢已有的建筑楼宇，在如何集约利用土地、合理利用物理空间上深入思考。2008年以来，开发区内有几处老厂房已经改造成研发办公楼使用，在笔者看来，这一举措在产业升级上功不可没，但仍没能在空间的高效合理利用产生效果。如果能够实现将有限的空间模块化、可持续根据不同的主题在不同时期进行相应的变换、多功能性利用同一处空间，打造一种“复合空间”，将会给金桥开发区未来发展带来一场革命性的变革。
根据这一区域未来发展的趋势判断该区域土地性质的转变及容积率的调整，不失为一项可供开发区政府规划审批部门参考的方法。随着中环线浦东段的顺利贯通以及未来9号地铁线、14号地铁线的开通，金桥这一区域已不再是单一的产业区的聚集地。未来，这里会有更多的白领阶层、常住居民等，工业土地在此显得供过于求且土地产生的价值较低。如能将一部分工业土地变性为商业办公类型的土地，提高容积率，在有限的土地上建造更多的物业，可以适当的满足市场需求。对于开发区内高产能的工业土地仍然保留，并积极鼓励现有的产业健康发展。
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