（征求意见稿）
第一条 为规范我市住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省服务价格管理办法》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》、《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于诸城市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。
第三条 本细则所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对住宅小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。蓝瑟论坛
第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则。
驾照消分
第六条 江淮s2市政府价格主管部门会同市政府住房和城乡建设主管部门（以下简称政府物业主管部门）按照价格管理权限，负责本市住宅物业服务收费的日常管理和监督检查工作。
第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点以及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市政府价格主管部门会同市政府物业主管部门制定在本市执行的基准价格及浮动幅度，报市人民政府批准并向社会公布。
非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。小客车摇号查询系统约定不一致的，可参照《诸城市普通住宅前期物业服务等级及服务内容》和《诸城市普通住宅前期物业服务收费基准价格》规定，协商确定具体收费标准。
满足部分业主、物业使用人需要提供特约服务和代办服务的收费，实行市场调节价，由业主、物业使用人与物业服务企业约定。
第八条 普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实
行分等级定价。
第九条 普通住宅前期物业服务实行分等级管理，物业服务项目包括综合管理服务、物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务五项。每项服务又根据服务内容、要求的不同分为五个等级，不同等级对应不同的收费标准，物业服务企业可以选择相同或不同的的服务等级进行组合确定物业服务内容和收费标准，所选五项服务等级对应的收费标准的总和为物业服务收费的基准价格，建设单位与前期物业服务企业可在基准价格上下浮动不超过20%的幅度内，协商确定具体收费标准，并在前期物业服务合同中约定。双方协商一致的，报市政府价格主管部门备案；双方协商不一致的，物业服务收费标准由市政府价格主管部门会同市政府物业主管部门根据住宅种类、服务内容、服务等级等情况确定。
第十条 通过协议选聘的物业服务企业，应在建设单位销售物业前，按照政府指导价的有关规定拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级和收费标准。通过招标方式选聘的物业服务企业，应在招标过程中明确所提供的物业服务等级和收费标准。建设单位与选聘的物业服务企业应签订前期物业服务合同。
第十一条 普通住宅物业服务合同应当约定物业服务内容、服务等级、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。
物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同期限已满，对暂未成立业主大会，建设单位退出的小区，由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业召开联席会议，根据物业服务企业所能提供的物业服务内容及质量标准，选择物业服务等级，在对应的政府指导价的范围内拟定物业服务收费标准调整方案，并经半数的业主同意后合同约定报市政府价格主管部门备案。
前期物业服务合同期限未满, 业主委员会与物业服务企业另行签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
物业服务企业应当自与业主委员会或建设单位签订物业服务合同之日起十日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料向市政府价格主管部门和市政府物业主管部门备案。
第十二条 普通住宅物业服务成本包括：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用（物业共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括门禁系统、电梯、天线、公共照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。）；
（三）物业管理区域清洁卫生费用，不含垃圾处理费；
别克越野车报价（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理公共区域秩序维护、安全防范费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
住宅区划内电力设施设备运行产生的电损费用不得列入物业服务成本，电损费用物业服务企业不得向业主另行收取。
第十三条 住宅小区内专业经营设施设备产权归专业经营单位的，其运行、维修、养护、更新费用不得计入物业服务支出或者物业服务成本。新款福特蒙迪欧报价专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
业主专有部分的专业设施设备支出由业主承担。
第十四条 物业服务收费按法定房屋产权面积计收。已办理产权证的，以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收；未办理产权证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计收。与住宅配套的储藏室和出售给业主的封闭式独立车库不得收取物业服务费。
改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。其收费标准原则上按本小区住宅物业服务收费标准的两倍内掌握，具体标准由物业服务企业与业主协商确定。
发布评论