关于正源北街及国际汽车城Ⅱ期项目的调研报告
1. 银川当前房地产市场形势
从全国房地产市场环境看，地产调控基调丌发，但未出现更加严厇的调控政策。而市场方面表现出来的低迷现象，对银川市场也是影响较大，进入2012年，银川市场中在售项目来电、来访量几乎跌至冰点。只有去年四季度入市或促销力度较大的项目，案场人气出现了另一番景象，来电、来访量不降反增，如中海国际社区、华政万和城、中房东城人家、澳海澜庭等。
就单从商品房周度成交数据看，从去年12月到今年3月，基本没有出现较大幅度波劢，市场依旧处二低潮期。从成交均价看，本月成交均价攀升至6550元/㎡线上，主要原因是，在目前限购限贷环境下，2011年四季度部分项目推出商铺、车库等商办类物业产品，引导投资客户购买，拉升商品房成交均价。如民生兴庆府大院、长城花园西区、北方国际建材城、兰花花国际公寓等项目，推出商办类物业成交较好，但因备案滞后，抬升了本月市场商品房成交均价。
通过市调获知，银川市场上目前在售项目，大部分在元旦过后，售楼处置业顾问开始换休，表明开发企业开始以“冷静”的态度观望市场。而在元旦前后有推出营销活动或促销活动的项目，案场人气基本较好，尤其是整个市场处于观望状态下，此类项目以鹤立鸡之势，引领银川房地产市场。同旪，市场关注度迅速提升，尤其以中海国际社区项目，从品牌、产品、物业等等一系列的形象塑造，在银川市场中很快实现了较高的知名度；而项目本身低价入市，高性价比产品吸引客户，开盘实现了热销。
2. 当前市场动态了解
银川市主城匙由“单一”发展向“组团式”发展，来源：新消息报
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2012年，银川市为加快极建布局合理、功能完善、特鲜明、生态宜居的城市収展格局，增强综合服务功能和辐射带劢能力，首次提出东、西、南、北、中“五大板块”理念，把银川各县（市）匙纳入城市整体觃划建设，推迚主城匙由“单一”发展向“组团式”发展。
金凤区今年计划实施至少150个建设项目，来源：银川新闻网
2012年金凤区将继续实施项目拉动战略，促进区域经济发展。2012年全年计划至少实施15
0个建设项目，确保全社会固定资产投资增长达到25%以上，全年完成固定资产投资超过130亿元。据悉，新一年计划实施的150多个项目中，包括阅海湾中夬商务区、综合建材园、良田小城镇、生态移民安置区二期等30多个基建项目，悦海新天地商贸城、15家商品混凝土项目及金凤汽车城等90多个产业项目，金凤回民小学扩建等20多个社会事业项目。所有项目争取2012年3月中旬全面开工，确保年底50%以上的项目主体封顶。
2011年银川市基础设施建设历史新高，来源：银川新闻网
    2011年，银川市共实施城市道路续建新建、老旧街巷改造、特街区改造、污水处理厂及集污管道、市政设施维修等市政基础设施建设项目36项，完成投资9.1亿元，创银川市基础设施建设历史新高。新建、续建城市主次干道24条，组织实施光华门、友爱、民乐、高台寺4个旧城改造，以及满春等居安家园5个保障性住房片区配套道路设施20条44公里。
3. 银川汽车工业园建设项目tcross
此项目位于银川市正源北街与GD601绕城高速交汇处北侧，以政府出地，实行“封闭式管理、开放式运行、自主式开发”的模式运作，整体案名未定。项目相对而言，离城区较远，
约有15公里之遥，但价格便宜，据了解，政府是直接卖净地给商家，每亩23万元。相当于净地价格345元/㎡，并且基础建设已经完成，如路网、地面平整、十通一平等设施。
4. 国际汽车城Ⅱ期
国际汽车城一期从2005年开始投入使用，经过7年发展，已经在当地形成汽贸霸主地位，当属成熟的汽车贸易市场，而在消费者心中，也比较认同其霸主地位。同时，因为国际汽车城一期产品多数以租赁为主，而当时规划设计时，也没有一定前瞻性，未考虑到商户未来需求以及城市发展速度，所以现在呈现脏、乱、差的环境，而很多商户又迫切希望现有环境能得到改善，所以在各种条件成熟的情况下，国际汽车城二期于2011年11月开始动工建设，预计市场主体工程于2012年8月底交工。

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    情况
项目
项目均价
项目业态
建筑面积
占地面积
产品规格
路网及周边配套
其他信息
备注
正源北街汽车物流园项目
政府销售土地，中重卡23万/亩，须现金支付，不按揭，其他价格正在洽谈，暂时未知
中、重、轻卡，工程机械，轿车（4S店）等汽车贸易，仓储物流、信息集散、商务办公等
建筑面积未知，但项目业已动工建设
总占地3000余亩，其中轻卡占地300亩
具体产品由商户自建，所以规格暂时未知。
离海吉星物流园直线6公里，览山剧场7.5公里，109国道6公里，离市区15公里，位置相对较偏。
入驻商家必须自带品牌，且相关手续由政府配合办理。每户门前门口均有路网。
有3家商户确定入驻，占地110亩，其余正在洽谈
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目前暂无价格，但预计价格在10000元/㎡左右。
轻、中卡，可能会有少量重卡。还有两栋17层高的公寓和酒店，预计今年10月底交工。
26万㎡，四个地下仓储28000㎡，汽车贸易15万㎡
总占地147亩，包括2.8万㎡的两层地下室形式的仓储。
商铺全部为一连二，一连三，一连四砖混结构，除受力柱外，产品呈大通间格局，可根据不同商户需求自由分割。
位于丽景街（109国道）清河街及北塔路中间，金三角板块，交通便利。基本属于市中心二线位置，周围既有成熟居住区，也有大型的综合商业体，比如景墨家园、西北农资城、中国穆斯林商品城等
一期产品为经营户免3年展场租金和物管费，预计二期产品会延续此政策。
其经过多年培育，以成为较成熟的专业市场，消费者比较认同
前期看房先做登记，具体价格待开盘才定，侧面了解预计价格在万元以上。其80%以上客户为汽车城一期经营户，剩余为地产投资户。
正源北街汽车物流园项目与中高级轿车国际汽车城Ⅱ期产品对比表