战略篇：三条红线压力下，多元投资重要性更加凸显
文/克而瑞研究中心
2020年，新冠疫情“黑天鹅”冲击房地产市场，政策调控基调先松后紧、行业景气度继续承压。随着市场由增量向存量转变，房企积极应对环境变化，在巩固主业的基础上，对多元化战略的重视度上升。福特mpv
我们认为，房企利用金融杠杆实现规模越阶的发展模式难以为继，房企需要到空间广阔、适合深耕、且利润向好的新领域。房企多元化探索持续多年，在地产和非地产领域均取得一定成果。新环境下，房企的战略由多方向尝试向着聚焦转变，由主动经营向投资入股转变，也将更加注重投资确定性与投资回报率的提升，以挖掘转型后的“第二曲线”。
宝马7系一、2020年总结
1、需求增长放缓叠加“三道红线”，房企发展逻辑生变
过去二十年，是城市化水平快速提高的时代，乘着城镇化的东风，房地产行业高速发展，规模成为评价房企发展的重要标准。2020年，我国的城市化率已经超过60%，城市化进程逐渐放缓，住房需求的增长随之放缓，由此，以住宅开发为主的行业规模基本见顶。
电动汽车充电站房地产行业景气度下降，“三道红线”成为融资监管的分水岭，房企纷纷将发展目标由规模增长转为有质量的增长，其战略选择也随之变化。
在土地投资方面，房企放缓拿地节奏，增加合作杠杆。过去几年，合作开发的业务模式已经在房地产行业普及，多数房企合作的主要目的是扩大业绩规模增长和分散市场风险。“三道红线”后，房企投资端更为谨慎保守，同时需要降杆杆、降负债，合作开发便是改善资产负债表的重要途径。按照财务规则，项目公司只能选择一家房企报表，控股或操盘方优先。过去，房企倾向于通过并表增加营收和毛利润。未来对于负债率较高的项目，房企的操作模式将倾向于降低持股比例，通过不操盘、不并表，使得项目列入资产负债表中的长期股权投资项，从而降低账面上的资产负债率。部分负债率较高而销售权益占比较高的房企，其合作开发项目规模有望增加。
此外，房企也更加注重多元化业务，积极寻“第二曲线”。随着行业增速的下滑和土地红利的不再，房企依靠纯地产开发获得的盈利大幅下滑，规模增长也遇到瓶颈，多数房企早已开始寻新的利润增长点。对于头部房企而言，虽然依托品牌、管理、融资等方面的优势，销售集中度逐年提升，但是现有规模继续增长的动能已然不足，需要到更广阔的市场空间支撑规模和业绩的增长。对于中小房企而言，其市场份额和拿地机会受到“内卷”竞争的挤压，在“三道红线”新规下，不仅面临着更高的融资成本压力，而且通过增加财务杠杆实现规模跨越的机会更少，故而也迫切需要在差异化竞争中寻机会。因此，大多数房企积极探索新的利润增长点，对多元化业务的重视程度也在上升。
2、五十强房企均已实现多元经营，头部房企更热衷跨界（本节有删减）
近两年，陆续有房企将名称中的“地产”或“房地产”更改为“集团”，显示出房企对于自身定位和发展策略转变的考量。据克而瑞统计，五十强房企的多元化布局全部都已经开始落地。
图：TOP 50 房企在多元化赛道的布局方向汇总
数据来源：企业公告、公开资讯、CRIC整理从赛道方向看，“地产+”模式是大多数房企的首选。统计五十强房企的布局方向，前十大赛道基本都是与住宅开发关联度和协同度较高的行业。其中，超九成房企布局商业地产及运营板块，超八成房企已经拆分物业管理板块。
物业板块是多数房企最成功的多元化版图，现金流稳定、集中度低、成长空间大的物业板块已经获得资本市场的广泛认可，今年以来已有15家物管企业登录港交所，上市数量再创新高。房企的商管板块也已经开始资本化运作，或将成为未来房企拆分上市的下一个重点业务。
从不同房企多元化的态度看，头部房企跨界更为积极。据克而瑞统计，前十强房企均已开始地产上下游以外的跨界探索， TOP11-30房企中跨界数量占比70%，而其余五十强房企仅有一半跨界经营。资源充裕、容错能力更强的头部房企创新的积极性更高。今年，恒大新能源汽车全球发布首期6款恒驰车型，并开始尝试量产；碧桂园现有在研的50款建筑机器人中，已有35款投放工地测试，
头部房企多年跨界深耕的成果值得期待。而其余房企的多元化仍然聚焦主业赋能，跨界方面更为谨慎，仅有少部分房企结合自身特点在个别领域作出尝试。
3、房企跨界投资偏好“确定性”，碧桂园年内收获3个IPO项目（本节有删减）
除了“地产+”多元化经营之外，房企通过跨界投资开辟新增长路径也已经形成趋势。在专门平台公司运作下，房企对外投资也在逐步成熟化和专业化。
进口蓝瑟资料来源：CRIC整理2020年，房企跨界投资呈现两大典型特征：一是，从“培育性”投资转向“确定性”投资特征进一步强化。早期，房企投资主要集中在企业初始阶段或成长期，以A、B轮投资为主，偏向风险性投资。2020年，根据数据统计，C轮及之后投资超三成，达历年最高。中后期投资比重增加，意味着投资标的发展更为成熟，投资风险降低，并且收益确定性也更高。这表明，当前资金面收紧，市场对投资试错容忍度普遍降低，房企更加重视对外投资效率和效益的提升，以及风险控制。
二是，在投资方向上，房企“跨界”趋势深化。2020年，房企对外投资中房产服务相关领域（包括建筑、房产经纪等）投资鲜少，投资重心倚向医疗健康、智能制造、技术研发与服务等热门产业和新兴产业。56起对外投资中，智能制造、技术研发等新工业领域投资占比27%，医疗健康领域占比23%。哈尔滨汽车
图：2020年房企投资项目的业务分布
注：企业服务主要包括数据库、技术服务商、代理公司等
新工业主要包括技术研发、智能制造公司等
数据来源：IT桔子，CRIC整理从投资成果来看，今年房企参投的不少企业都加速上市进程，其中部分已经成功登陆资本市场，且市值高企，另有部分高成长性企业还处于IPO进程中，预期也向好。碧桂园、越秀等房企作为参投方都将受益于投资标的价值增长。
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其中，碧桂园作为头部房企，具备品牌和资本优势，在对外投资中表现突出。2020年，碧桂园创投收获了3个IPO项目，分别是贝壳房、秦淮数据以及和铂医药，贝壳房的市值高达800亿美元。另外，碧桂园创投还参投了蓝箭航天、比亚迪半导体、企鹅杏仁等发展前景较好的企业。目前，碧桂园创投在投资领域
正在快速成长起来，投资标的选择能力渐显，或成为其他房企的风向标。
表：部分房企参投企业上市及市值情况