我们曾见过房企开盘搞促销的盛况。据说这种促销的效果并不怎么好，这个问题我们暂且不讨论，我们仅讨论一下其中的涉税问题。
假设某业主购买了一套房，房价200万元。业主抽奖，很幸运，抽中了最大奖项，是一台价值40万元的宝马轿车。后业主与房企协商，将宝马价格直接以销售折让的方式体现，实付160万元。试分析房企赠送宝马和直接降价涉及的增值税和所得税处理。
业主选择开走宝马
▲1、房屋的增值税毫无疑问，200÷（1+9%）×9%=16.51万元；
▲2、房屋销售的所得税（假设当期无成本费用及相关税金）：200÷（1+9%）×25%=45.87万元；
▲3、业主抽奖所中的40万元：
Ø 在增值税上，属于“将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”，需要视同销售，产生销项税40÷
（1+13%）×13%=5.88万元，同时，该宝马轿车的采购为企业带来进项税也是5.88万元。因此实际上并未因此增加增值税应纳税额。
Ø 在所得税上，企业将资产用于市场推广，同样应视同销售确认收入，收入额为40÷（1+13%）=35.39万元，同时企业也应确认销售费用35.39万元，因此亦并未带来所得税应纳税额的增加。
▲4、个人所得税：业主额外获得奖品，应该按“偶然所得”缴纳个人所得税，金额为40×20%=8万元。
宝马价格综上，企业因销售房产产生的增值税和所得税分别为16.51万元和45.87万元。业主因额外抽奖，产生一笔偶然所得，因此个人需要缴纳个人所得税8万元，但并未增加企业税收负担。
这里我们需要另外注意的一点是，宝马轿车属于额外抽奖，不同于企业卖房送家电、家具等行为。
通常情况下，卖房送的家电和家具都是包含在房价中的，这种行为已在政策上明确不视同销售，如湖北、山东等国税局明确：销售房屋赠家电，家电一般不单独计价而是包含在房屋价格中，实质上是将房屋与家电一并销售给了客户，而不是免费赠送，因此不视同销售。宝马轿车则完全属于免费赠送，因为业主既可能抽奖抽到了一台宝马，也可能只抽到了几盒纸巾，完全凭的是运气。十万以下商务车
若宝马轿车不是因抽奖而产生的，而是只要买房就赠送宝马，那我们就可以认为企业方将宝马价格加到了房价里，这时税务处理行为就等同于卖房赠送家电、家具行为了。
业主选择销售折让
按增值税管理条例，销货单位对购货单位给予销售折让，必须把销售折让额开在同一张增值税专用发票内，则可以折让后的销售额确认收入。本例中，40万折让额与200万房款开在同一张发票上，则房企实际销售额为160万。
那么，增值税和所得税都应该根据160万进行相应确认。这样看似乎没有什么问题。但我们不要忘记“价格明显偏低”这个重要的知识点。因为200万的房屋按照160万确认收入，未来极有可能被税局认定为价格明显偏低而被要求进行纳税调整。关于价格明显偏低，主管税务机关重新确定销售额的规定是这样的：
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售服务、无形资产或者不动产行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（1）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；
（2）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；
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（3）按照组成计税价格确定。
所以，减少的40万销售折让很有可能存在被税务机关进行纳税调整的风险。
对业主来说，由于其并未产生额外所得，且根据财税【2011】年50号文之规定，企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品、产品和提供服务，不征收个人所得税。
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宝马x1新款价格企业卖房促销的赠送行为，需要看赠品价值是否包含在房价内。若赠品价值包含在房价内，则这种赠送行为不是无偿的，而是以买房为前提的，这时不视同销售；若赠品价值未包含在房价内，而是相当于一种无偿赠送行为，则需要视同销售处理；
而通过折扣或者折让方式销售，则需要有合理的商业目的，不然就会被主管税务机关以“价值明显偏低”为由进行纳税调整。
案例2
B房地产企业在商品房促销活动中，当天购房的客户，有一次抽奖机会，最高奖品为奔驰轿车一辆，价值60万元，若放弃奖品，可直接获得50万元的价格折扣。商品房单套售价为800万元，该公司应如何进行税务处理？（一般计税方式）
分析：
1、中奖客户选择奖品轿车
《增值税暂行条例实施细则》规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，应视同销售。
B房地产开发企业涉及的增值税税务处理：
销售不动产的增值税销项税额66.06万元
（800/1.09*9%）
奖品轿车视同销售的增值税销项税额6.9万元
起亚汽车
（60/1.13*13%）
轿车的增值税处理：轿车在购买时的市场价值为60万元取得增值税专用发票，按市场价格视同销售，销售价格与购进价格相同，因此，进项与销项税额相同，该项视同销售的税负为0。
赠送轿车是否代扣代缴个人所得税？