上海十大购物商圈投资分析
info.china.alibaba时间：2006-03-1607:00
项目一百联西郊购物中心
★最具影响力
★最具发展前景
★最具创新理念
【基本资料】
位于长宁区仙霞西路、剑河路口，占地面积3．4万平方米，总建筑面积11万平方米，经营面积为6．25万平方米，包括了地下二层和地上四层。投资5．6亿人民币，由美国著名购物中心专业设计公司——JEDER国际建筑事务所和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所共同设计完成。
【租金水平及经营情况】
据管理方统计，目前商家进驻率已达94％。平常日人流量在宁波交通警察信息网3~5万人左右，周末达到6~8万人。购物消费的比重占到整个购物中心总消费的87％，餐饮消费比重占到11％，休闲娱乐等服务性消费的比重在2％。物业管理费从0．5－1元／平方米／天不等。现场顾客盈门，商家趋之若鹜。
【周边环境】
百联西郊购物中心的四周为高级别墅及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅小区，属于成长型的人口导入区域。作为一个正在兴起的大规模中高档居住区，长宁西区的社区商铺数量明显不足，而且商业零售设施相对落后陈旧。百联西郊购物中心的建成使得长宁西区初步形成一个以购物中心为主体，周边大卖场、超市、便利店、农贸市场分布的合理商业格局。
据悉，百联西郊中心商圈辐射半径约3公里左右，区域内新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等几大社区，加上周边辐射商圈内可以吸引到的消费人口，大约在40万左右，从而保证了足够人口数量支持。
购物中心管理人士告诉记者，该商用物业目前将中等收入家庭、社区居民作为主要服务对象，定位为中等偏上，使得购物中心获得了最大的市场空间和消费体。此外，通达的交通设施条件、分布合理的业态安排，为百联西郊中心带来了大批各种类型的消费客源，从而成功地完成了市场占有。今后是否维持定位现状，抑或是纳入高端商业类型，还有待于对周边商业环境及消费者购买力成长情况的调查分析而定。
【投资者背景】
百联集团有“中国最大商业航母”之称，由上海一百（集团）有限公司、华联（集团）有限公司、上海友谊（集团）有限公司、上海物资（集团）总公司归并而成，注册资本10亿元，是特大型流通产业集团。
旗下拥有第一百货、华联商厦、华联超市、友谊股份、物贸中心、第一医药和联华超市等7家上市公司及多家知名企业；拥有遍布全国23个省市近5000家营业网点，几乎涵盖了国际商贸流通集团现有的各种业态：百货（20家）、标准超市（2458学生票可以提前几天买家）、大专场（87家）、便利店（1565家）、购物中心（6家）、专业专卖（621家）和物流等业态。
【点评】
多业态、开放式、社区型购物中心，尽现人性化理念
百联西郊购物中心是国内首个开放式社区型购物中心。作为百联集团旗下全新的购物中心之一，该物业充分体现了集团内专业百货、大型超市、专卖店组团式发展的优势，有包括友谊百货、世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、永乐家电等业态不同，类型各异的商业入住，成为一种满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体的多功能新型社区商业典范。
专家认为，与许多封闭式的“销品茂”不同，百联西郊购物中心最大的特，是其开放式的建筑格局和社区型的购物理念。整个购物中心由一系列大小不等的建筑有机结合，中心是一个大型绿化广场，环绕四周的是错落有致的露台和绿化景观。步行街、广场、商铺、露天茶座、园林景观错落有致、彰显情趣。整个购物中心建筑与周边自然环境巧妙地融合，体现了人性化的理念。消费者可以一边享受新鲜空气，沐浴和煦阳光，一边体验购物之乐。
组团式发展的优势得以体现，源于百联购物中心在市场定位上的高度一致性。据悉，这种“宝马s350组团式”发展模式，未来还将出现在新开的其他百联购物中心中。
项目二九百城市广场
★最具影响力
【基本情况】
总建筑面积9万余平方米，地下1层，地上9层，2004年6月开业。是南京路上最大的现代化商业广场，也是静安区政府重点工程项目，为集商业、商务等综合性功能为一体的大型现代化商业广场。
斯巴鲁xv2001年6月开工建设，2004年5月31日，地下一层“鲜品馆”（FRESHMART）超市开张；6月18日，1－7楼商场试营业；6月25日，占广场三分之二面积的大型现代百货公司——上海久光百货有限公司全面试营业。
广场地下一层，设有6500平方米的全新概念的食品超市和美食长廊，地上首层为世界名牌精品和化妆品专卖，二层为高级女士时装及配饰，三层是时尚女装和品牌内衣，四层为青春便服及运动装系列，五层为男士服装系列及配饰、高尔夫球服装及用品，六层为运动营及儿童天地，七层为居家生活用品系列，八层为世界风味餐饮街。
自2004年9月，“久光百货别克君威3.0”开业至今经营情况良好。在2005年12月，上海九百与上海九百□集团□有限公司签订的《股权转让协议》中，有关方面对“上海九百城市广场有限公司”进行了价值评估：公司总资产账面价值为人民币11．62亿元，评估值为21．38亿元，净资产账面价值为3．02亿元，评估值为12．79亿元。
【周边环境】
该物业位于静安寺商圈，面对开敞绿地的静安公园和快速干道的延安路高架，地下商场与地铁潍柴2号线静安寺站的两个出入口相通，地理位置优越，交通便捷，周边拥有稳定的中高档办公客流。
【投资者背景】
上海九百城市广场于2003年4月建成，目前SMARTFORTUNEASSETSLIMITED持股50％，九百集团持股12％，上海九百持股38％。上海九百股份有限公司1994年在上海证券交易所挂牌上市，逐步形成了以洗涤化工产品及洗涤服务，商业地产的投资管理、百货业的主营业务为主，以投资参股具有竞争优势的商业零售企业为辅的经营战略。
公司全资拥有并管理上海正章洗染公司、上海静安寺珠宝古玩城、上海九百商业发展、上海九百购物中心、上海九百电子网络公司和上海九百进出口公司多家公司，投资参股沪港合资上海九百城市广场有限公司、上海久光百货有限公司、中韩合资上海易买得超市有限公司、中进汽贸上海进口汽车贸易有限公司。
【点评】
中心繁华城区高档“销品茂”
九百城市广场是集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”，也是本次中选项目中，唯一一家位于市中心繁华城区的大型高档SHOPPINGMALL。其地理区位和高端定位与南京西路原来的商业“金三角”交相辉映，地理位置绝佳。
九百城市广场定位为高档、时尚，汇聚国际知名品牌200多家，其中第一次进入内地的近10家，首次来上海有40多家。该物业由香港崇光百货聘请的八佰伴全套管理人员进行的国际化管理，管理也成为该广场的亮点之一。
项目三金桥埃蒙顿购物广场
★最具发展前景
【基本资料】
位于浦东张杨路、金桥路的黄金地标，两条规划中地铁□L4线及M6线□的交界处，紧邻金桥出口加工区、张江高科技园区及外高桥保税区众星拱月之地。总建筑面积10万平方米，目前在建。
【点评】
位于大金桥地区，属于区域社区型购物中心。典型的SHONGPINGCENTER模式，兼顾室内购物长廊、、露天广场等。是崛起在浦东新区的一个新亮点，成为区域性的公共活动中心，打造商业设施与公共活动中心相结合的典范。
【奖项背景】
该活动由上海市商业经济学会发起和主办，评审范围是2003－2005年开工和开业的大型商业地产设施，包括购物中心、专业市场和商业中心三大类别。在二十余家具有代表性的商业地产项目中，围绕“商业地产与投资价值”的主题，经过严格筛选产生十大获奖项目。
经过专家组评选，百联西郊购物中心、上海曹安国际商城、五角世贸商城、开元地中海、九百城市广场、大拇指商业广场、龙之梦购物中心、青浦港隆广场、城市动力广场和金桥埃蒙顿购物广场这十大商业地产项目成为“2005年度上海十大商业地产”，并分别获得上海2005年度最具发展潜力、最具影响力和最具创新理念商业地产奖。
十家商业地产中，已开业的有6家，4家开工在建。其中8家为购物中心和商业广场，2家系专业市场。除了一家位于中心城区外，4家在城区边缘及浦东地区，3家位于郊区（青浦、松江、南汇）。