FIGURESI北京I2023年第三季度
零售和仓储新增供应拉升需求办公科创中心区域以价换量
+0.7%    -5.8%    +7.6%
迎__    社零总额    固定资产投资
出）22年上半年，同比变化）    （2应2年1-8月，同比变化）    （2023⅛8R,同比变化）
数据来源世邦fi1理仕研究部北京统计J⅝2023年10长沙限行月
内容提要
-写字楼：季内未录得新项目交付，前三季度新增供应总量为201/以来的同期新增供应最低值。新租交易总量环比上涨28%,金融成为最活跃的板块，而部分企业持续整合、退租，全市净吸纳量持续录得负值。租金持续下滑，其中中关村、望京、奥体等科创中心雇金跌幅均超过1%
壳牌 活动-
零售物业：外围商圈季末集中开业三个购物中心，均达到较高的出租率。拓店需求释放，净吸纳量达近五个季度的最高水平，但个别现有项目清退老旧业态和品牌，致全市空置率环比上升。租金持续走低，但降幅较上季度有所收窄，外围商圈业主租金政策更加灵活。
一物流祓嬉：三个新增项目入市，前三季度新增供应总量已超过历年年度供应纪录。整体空置率上升至近十二年的最高水平，提供了较以往更充裕的礴空间。在“留京”的被动选择下，以成本为导向的京内搬迁置换更趋活跃Okx5在刚需支撑下，全市平均租金增速较上季度有所回升。
-商务园区：整体市场新增需求放缓，头部互联网企业持续缩双面积，净吸纳量为负，区域市场表现日益分化，由于空置面积地却以及去化速度低于预期：送中关村集业主下调租金以刺激市场需其
-物业投资：交易数量环比显著提升，但多数为INZ以下的小体量交易，合计总额环比4啮上涨但仍低于去年同期。新经济企业等自用型买家需求频频涌现，购买标的类型和区位呈多元化特点。商务园区同时获得自用型和投资型买家青睐。商业地产资本化率上行，收购窗口期打开。
图表1：季度回顾
写字楼
租金
-0.6%
-1.0%
-1.2%
空置率
+0.4百分点
+11百分点
+2.幅分点
零售物业
秦川福莱尔
租金
-0.8%
-1.8%
-1.4%
空置率
+0.5百分点
+0.4百分点
-0.7百分点
物流
租金
+1.0%
+2.4%
+3.2%
空苣率
+9.2百分点
+9.2百分点
+10.9百分点
商务园区
租金
-0.4%
-0.6%
-0.3%
空置率
+0.2百分点
+1.3百分点
-0.9百分点
物业投资
总额
+16.7%
-28.6%
-72.8%
内资
-1.9%
-30.1%
-72.3%
注：写字楼租金为成交面价，按建筑面积计算，不含物包费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心苜房固定报价，按使用面积计凝，不含物管费含税，筒单平均；沏流设施租金为报价，按建筑面积计B,含沏管费不含税，加权平均；沟旁园区租金为报价，按建筑面枳计算，含物管费含税，加权平均；投资«1包含所有超过100⑰美元的育业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）
21%
18%
15%
9%
6%
3%
0%
图表2：写字楼供求指标
3020100
®EOZZZO W 8 RN RE°RZoR1o0黑OOZEOOZZO OZO6W 2-8
tr≥cocooocoθ)σ)8Sδ88SS8・新增供应
数次来源：世邦麴理仕研究部，202左雳三季度
图表3：写字楼市场租金指数
a 8ZZZO WO RNREOIZZOIZ1oOZyOOZEoOZeOOZ1O 6ls!∙0 2∙861Z0 6LOS1VO8180B1No ∞δ£0 Ps
一租金指数一甲锻租金指数
数据来源：世邦魏理仕研究部，202邪第二季度

〜一块士⅛x    A净吸纳僵    A空域率    •平均租金
与子IS市物    ▲-以00北京报价评方米（4+0.4百分点季度环比，）。6%季度环比
新增需求小幅回升
2C22年第三季度，北京写字楼市场未录得新项目交付。受项目延期影响，前三季度新增供应总量累计仅有19.0万平方米，为201奔以来的同期新增供应最低值。
随着商务活力和企业复工迅速恢复，整体市场的带看量和交易量环比均有所回升，其中新租交易总量环比上涨28%o子市场中，CBD、丽泽和东二环相对活跃，新租交易总量占全市的54%,均录有大面积成交；石景山商务区紧随其后，主要得益于地缘性租户的升级搬迁和扩租。分行业，证券、基金、资管类租户持续扩租，推动金融新租需求总量占比环比上升至31%,成为最活跃的板块；其次为TMT,但其新租总面积环比下降乃％,同时扩租依然谨慎；此外，受食品、服饰等日常用品的升级搬迁及扩租需求推动，消费品制造业新租需求占比上升至第三位；其它行业需求保持平稳。
由于包括头部互联网企业在内的部分企业持续整合、退租，全市净吸纳量持续录得负值，
为-14万平方米，大面积退租仍主要集中在中关村和望京区域。乙级楼宇退换租现象尤其明显，季末净吸纳量录得∙6∙1万平方米；而甲级市场保持韧性，净吸纳量环比上涨至4.7万平方米。整体市场空置率环比上升0.4个百分点至18∙1%o
租金持续下滑，科创中心领跌
全市平均成交租金同择本比环比下滑0.6%至每月每平方米308.6元；多个子市场租金录得不同程度跌幅，其中中关村、望京、奥体等科创企业集中的区域和王府井子市场的租金跌幅均超过雪铁龙c3报价1%o
未来六个月，预计有近36万平方米新增写字楼面积投放至北京市场，将在中关村、奥体和通州等区域释放可租面积。在短期内企业新租仍显保守的情况下，业主需要提供更有竞争力的租赁条件，以吸引和留存租户。世邦魏理仕七月进行的租户调查结果显示，北京租户对可持续战略、办公空间和租约灵活性等需求均领先于全国其他市场，业主可考虑在这些方面加强软硬件配置，协助租户建立综合成本和效用优势。